【正文】 ，建議在土地出讓招拍掛工作中加大宣傳力度，爭取 土地以合理的價(jià)格早日成交 。 項(xiàng)目建成后，社會(huì)效益顯著。 由于 項(xiàng)目建設(shè) 的投資周期相對較長，公司應(yīng)在認(rèn)真分析市場變換的同時(shí)，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短 建設(shè) 周期，根據(jù)市場和政策的變換進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 控制各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發(fā)成本以減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 還建房建設(shè)項(xiàng)目 從土地獲得、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場定位、開工建設(shè)、竣工驗(yàn)收之間較長周期的特點(diǎn)，將給企業(yè)產(chǎn)生較大資金壓力，從而帶來潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 土地出讓價(jià)格 和開發(fā)成本的 變化，將給公司帶來經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。 序號(hào) 項(xiàng)目 基本方案 銷售收入 經(jīng)營成本 資金投入 5% 5% 5% 5% 5% 5% 1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （稅前） 2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （稅后） 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅前） % % % % % % % 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅后） % % % % % % % 5 投資回收期 (年 )（稅后） 從表 141中可以看出，土地出讓收入及建設(shè)投資 因素變動(dòng)對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大，而經(jīng)營成本因素變動(dòng)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較小，說明土地出讓收入和建設(shè)投資是影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要因素。 所得稅后的投資回收期為 年（含建設(shè)期 2 年），小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明投資能按時(shí)收回。 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)的借款以及還款情況確定。 本項(xiàng)目成本費(fèi)用主要為土地出讓金、建設(shè)成本攤銷、銷售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 本項(xiàng) 目還建房 12 樓作為 配套商服務(wù) 物業(yè) 進(jìn)行銷售，面積計(jì) 8580 ㎡ ， 根據(jù) **縣 的 水平，本項(xiàng)目 預(yù)計(jì) 平均 單價(jià)為 11,000元/㎡ ，于項(xiàng)目期 第 36 年 分 四 期 進(jìn)行 銷售， 項(xiàng)目 配套商服物業(yè) 銷售收入 9,。 綜上所述， 建設(shè)投資構(gòu)成如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算說明 金額（萬元） 備注 1 第一部分、房屋拆除費(fèi)用 第一年投入 2 第二部分、還建房用地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2, 第一年投入 3 第三部分、工程費(fèi)用 3, 第二年投入 4 第四部分、工程建設(shè)其他費(fèi)用 第二年投入 5 第一部分 +第二部分 +第三部分 +第四部分 6, 6 預(yù)備費(fèi) 6=5*3% 基本預(yù)備費(fèi)率為 3% 7 建設(shè)投資合計(jì) 7=5+6 6, 8 建設(shè)期利息 9 項(xiàng)目總投資 6, 本項(xiàng)目擬借貸資金 5000萬元，自 有 資金投入為 元。(詳見下表 ) 工程名稱 建筑面積 概算價(jià)值（萬元） 平方米單價(jià)（元 /㎡ ） 備注 （ ㎡ ） 建筑 安裝 合計(jì) 13樓 8, 1, 建安單方造價(jià) 46樓 8, 1, 78樓 6, 1, 910樓 6, 1, 配套工程 道路 給排水 電力電信 綠化小品 建筑面積 30, 2, 3, 1, 配套工程分?jǐn)倖畏皆靸r(jià) （房屋） D、 建設(shè)單位前期費(fèi)用及相關(guān)其他費(fèi)用 萬元 。 建設(shè)投資 估算內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè) 總 投資為 萬元 ,其中： A、 征 用 商住 建設(shè) 用地 共計(jì) 20 畝，征地協(xié)議 補(bǔ)償 費(fèi) 2500 萬元 。 其中： 還建居住 面積 21450 ㎡ （ 在 ****原 ****處對拆遷戶按原建 拆遷 面積 1: 建設(shè)還建房 8580 平方米，還建安置 100戶 ； 在城南新區(qū)對拆遷戶按原 拆遷 面積 1:房 12870平方米，還建安置 150戶 ） ，配套商服物業(yè) 面積 8580 ㎡ 。目前住宅采用高科技手段將智能化概念引入物業(yè)管理，迅速地提高了物業(yè)管理水平，同時(shí)創(chuàng)造親切的鄰里交往環(huán)境，營造自然、和諧的社區(qū)氛圍，使小區(qū)內(nèi)鄰里和睦，有歸屬感。要嚴(yán)格控制污染物排放并達(dá)到國家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國家危險(xiǎn)廢物名錄》中的有害廢物。本項(xiàng)目排污管道與 市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。 施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物抖以及施工 人員的生活拉圾等，不含《國家危險(xiǎn)廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時(shí)回填，垃圾及時(shí)清運(yùn) (須辦理準(zhǔn)運(yùn)證 )，交有關(guān)部門進(jìn)行相關(guān)處理。 表 81 施工機(jī)械噪聲值及相應(yīng)限值表 單位： dB(A) 機(jī)械名稱 測點(diǎn)距聲源距離 (m) 實(shí)測值 dB(A) GB1252390標(biāo)準(zhǔn) dB(A) 達(dá)標(biāo)距離 (m) 晝 夜 晝 夜 挖掘機(jī) 10 86 75 55 35 355 推土機(jī) 10 87 75 55 40 398 攪拌機(jī) 10 81 70 55 35 200 振蕩器 10 82 70 55 40 224 壓路機(jī) 10 82 75 55 22 224 打樁機(jī) 10 85 85 禁止施工 由表中可看出，晝間即使距聲源 40m 處，許多施工機(jī)械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。 考慮到項(xiàng)目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水加強(qiáng)管理、控制 ， 所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng) 處理后的施工廢水和生活污水排入 市政 排水管網(wǎng)。施工現(xiàn)場粉塵和揚(yáng)塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚(yáng)塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會(huì)對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。 合理控制各種建筑類型的體型系數(shù)，均滿足居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 200厚加氣混凝土砌塊，內(nèi)外墻面均加保溫砂漿。因此，墻體和門窗為建筑能耗損失的主要途徑。 、管道、構(gòu)架等接至電氣設(shè)備的保護(hù)接地裝置上，以防雷電感應(yīng)。 本項(xiàng)目按《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定進(jìn)行分區(qū)處理。管線地下敷設(shè)由施工方統(tǒng)一規(guī)范安裝。 安全防護(hù)采用現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，如設(shè)置自動(dòng)傳呼、報(bào)警、監(jiān)護(hù)信號(hào)燈設(shè)施。其供配電壓為 220V 和 380V。小區(qū)室外排水采用分流制，污水排水管網(wǎng)及雨水排水管網(wǎng)；室外污水排二座化糞池，化糞池；污水排水管道沿馬路敷設(shè) ，設(shè)污水檢查井，排化糞池處理后排城市污水井；雨水排水管道沿馬路敷設(shè)，設(shè)雨水口，雨水檢查井，排城市雨水井；室內(nèi)排水采用合流制，一層單獨(dú)排出，樓層污水集中排出；單棟住宅排水為同層排水 (沉箱式 )，同時(shí)給水管熱水管也可敷設(shè)在內(nèi)； 小區(qū) 生活污水集中排室外化糞池，處理后排城市下水井； 小區(qū) 雨水有組織排水，屋頂上雨水斗，陽臺(tái)上設(shè)地漏，通過雨水管集中排室外兩水井。設(shè)二組生活變頻恒壓供水泵供高區(qū)生活用水。 其中：居民人均用水按 300L/d 計(jì)算 ， 約需 315m3/d 左右； 綠化及澆灑用水按 2L/m 每日 1 次計(jì)，預(yù)計(jì)為 7m3/d 左右；其它不可預(yù)計(jì)用水預(yù)計(jì)為 19m3/d 左右。戶型詳細(xì)情況見 下表 ： 序號(hào) 建筑 層數(shù) 棟數(shù) 占地面積 建筑面積 結(jié)構(gòu) 名稱 （ m2） （ m2） 一 住宅樓 1 1樓 共 5 層 1 410 2870 框架 戶型： A+A+A+B+C 型 2 2樓 共 5 層 1 410 2870 框架 戶型： A+A+A+B+C 型 3 3樓 共 5 層 1 410 2870 框架 戶型： A+A+A+B+C 型 4 4樓 共 5 層 1 420 2940 框架 戶型： A+A+B+C+D 型 5 5樓 共 5 層 1 420 2940 框架 戶型： A+A+B+C+D 型 6 6樓 共 5 層 1 420 2940 框架 戶型： A+A+B+C+D 型 7 7樓 共 5 層 1 450 3150 框架 戶型： B+C+C+E+F 型 8 8樓 共 5 層 1 450 3150 框架 戶型： B+C+C+E+F 型 9 9樓 共 5 層 1 450 3150 框架 戶型： B+C+C+E+F 型 10 10樓 共 5 層 1 450 3150 框架 戶型： B+C+C+E+F 型 合計(jì) 10 二 道路及廣場 面積 ㎡ ㎡ 砼結(jié)構(gòu) （凈用地）： ， 折合 20畝； ： 30030㎡ ， 其中 還建 住宅 面積 21450㎡ ，配套商服務(wù)業(yè) 面積 8580㎡； ： 4290 ㎡ 、折合約 ； ： ； ： 33%； ： 35%； ： 7層； 居住 戶數(shù)： 250戶 ； ： 105個(gè)。 本項(xiàng)目擬建 7層樓房 10棟，即 110號(hào)樓 ， 每棟 12層為 配套商服物業(yè) ， 37 層為 還建的住宅 房 ， 戶型如下： A 型：戶建面積 80 ㎡ 、 兩 房 一 廳 一 衛(wèi)； B 型： 戶建面積 82 ㎡ 、 兩房一廳一衛(wèi) ； C 型： 戶建面積 88 ㎡ 、 兩房一廳一衛(wèi) ； D 型：戶建面積 90 ㎡ 、 兩房一廳一衛(wèi) ； E 型：戶建面積 94 ㎡ 、 兩房兩廳一衛(wèi) ； F 型：戶建面積 98 ㎡ 、兩房兩廳兩衛(wèi)； 13樓 居住 戶型為： A+A+A+B+C 46樓 居住 戶型為： A+A+B+C+D 710樓 居住 戶型 為 :B+C+C+E+F 第 五 章 建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目總占地面積 ㎡ ，其中建筑占地面積為 4290㎡ ，綠化面積 ㎡ ，道路 及廣場占地面積 ㎡ ；總建筑面積 ㎡ 。 整體建筑風(fēng)格崇尚的現(xiàn)代氣息，以明亮、通透、簡潔和富有動(dòng)感的精美造型滿足住戶理性需求。通過屋頂、陽臺(tái)、窗楣、入口的精心處理，同時(shí)又溶入現(xiàn)代建筑元素，體現(xiàn)出居住區(qū)特有的建筑風(fēng)格。 ，功能上相對獨(dú)立，視覺上相互聯(lián)系，使得住宅有良好的通風(fēng)條件，符合當(dāng)?shù)刈匀粴夂蛱卣鳌? 1梯 5戶單體結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合小區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境 的品質(zhì)。現(xiàn)代家居的走向是客廳大、廚房大、廁所大、窗戶大、陽臺(tái)大、臥室?。ㄖ髋P除外）、儲(chǔ)藏多。住宅設(shè)計(jì)首先著眼適應(yīng)于人的居住行為和居住方式，住宅平面以“廳大臥小”為主，適當(dāng)擴(kuò)大廚、衛(wèi)面積 ，合理設(shè)置廚、衛(wèi)設(shè)施，完善廚、衛(wèi)功能。 布局更加進(jìn)化，房型更為合理，室內(nèi)功能空間分化細(xì)致，房型的私密性更高。 要因地制宜，注意自然、人文景觀，突出特點(diǎn)，有所創(chuàng)新。實(shí)現(xiàn)水表、電表、煤氣表三表出戶自動(dòng)抄報(bào)，防火、防煤氣泄漏、防盜等三防 24小時(shí)監(jiān)控。 置 車行道幅寬度為：主車行道 4m、限制車行道 3m。 組團(tuán)中綠地形成綠化景觀骨架，景觀綠地設(shè)置于各樓棟之間及周圍，從而組團(tuán)中綠地與其它綠地能夠相互滲透，融為一 體，形成完整的組團(tuán)綠地系統(tǒng)，從而保證各住戶單位環(huán)境景觀的均好性，爭取最大景觀入戶，也營造了怡人的層次豐富的空間環(huán)境。 拆遷公 產(chǎn) 房面積 17600平方米， 土地將在 新規(guī)劃的 城南 行政二級(jí)區(qū) 內(nèi) 按 1： 。 、材料、器具和產(chǎn)品，提高建筑物保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗。 ，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局合理，配套完善，避免遺留“問題”工程，造成投資損失。 縣政府通過前期對 鳳山城 區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)， 對 道路管網(wǎng)綠化 等基礎(chǔ)設(shè)施 進(jìn)行 完善， 加大招商力度 ， 使 商住型綜合用地具有極大的升值潛力。三個(gè)功能小區(qū)具有各自鮮明的特色，共同形成山水園林城市的框架。民主法制建設(shè)明顯加強(qiáng)，社會(huì)治安綜合治理整體推進(jìn)，人民群眾安居樂業(yè)；群眾性精神文明創(chuàng)建活動(dòng)全面開展，城鄉(xiāng)文明程度有了極大提升，教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等 各項(xiàng)事業(yè)取得了新的突破，整個(gè)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步。 **縣 **鎮(zhèn) 地處湖北省和黃岡市東部的大別山腹地，地理位置優(yōu)越，交通便利，通訊發(fā)達(dá)。 水力發(fā)電是 **的優(yōu)勢和