【正文】 資金籌措 項(xiàng)目投資資金來(lái)源主要有自有資金、銀行貸款以及銷(xiāo)售收入。按 土地成本、 前期工程費(fèi)和 建筑安裝工程 費(fèi)之和的 3%估算，估算預(yù)計(jì)達(dá) 1, 萬(wàn)元。根據(jù)委托方提供的資料，估算預(yù)計(jì)達(dá) 29, 萬(wàn)元 。 （ 2）前期 工程費(fèi) ： 主要包括開(kāi)辦費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi) 、招標(biāo)預(yù)算編制費(fèi)等。 潛龍?chǎng)蚊▓@項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 34 價(jià)格定位： 根據(jù)目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及價(jià)格走勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況及項(xiàng)目推出時(shí)機(jī)，確定項(xiàng)目銷(xiāo) 售價(jià)格： 住宅均價(jià)： 3500 元 /㎡ 商業(yè)均價(jià)： 10000 元 /㎡ 潛龍 本項(xiàng)目的戶型以兩房 57－ 68 平米為主，其次為單房、一房一廳及三房面積分別為 25－ 37 平米、 75－ 94 平米為主。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目所處的區(qū)域發(fā)展前景廣闊，同時(shí)，由于本項(xiàng)目地處交通要道，交通便利，配套完善，具有非常大的發(fā)展?jié)摿Α? 潛龍 水、電、氣保障 給水接口：民治大道、民豐路 雨水接口：民治大道、民豐路 污水接口：民治大道、民豐路 燃?xì)饨涌冢好裰未蟮?、民豐路 電源接口：民治大道、民豐路 通訊接口：民治大道、民豐路 規(guī)劃限制條件 地塊編號(hào)： A8070045 潛龍 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 ? 龍華街道辦商品住宅、農(nóng)民房和工業(yè)廠房布局比較混亂，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的檔次、市場(chǎng)定位等也比較混亂； ? 龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于成長(zhǎng)期，有待發(fā)展、成熟； ? 區(qū)域內(nèi)商品房的主要置業(yè)者多為原住民和龍華大中企業(yè)的中高層管理人員，福田區(qū)白領(lǐng)人士置業(yè)者也逐漸增多； ? 區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升且價(jià)格上漲空間較大。鑫茂花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 27 開(kāi)發(fā)商：深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積： 18 萬(wàn)平方米 總建筑面積： 40 萬(wàn)平方米 建筑類(lèi)型：多層、小高層 容積率： 綠化率： 60% 銷(xiāo)售均價(jià)：多層： 3600 元 /㎡ 小高層： 4300 元 /㎡ 置業(yè)群體分析：項(xiàng)目初期本地原住民較多，近期福田區(qū)的客戶比例增加，成交戶型中三房成交比例最大。鑫茂花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 26 建筑類(lèi)型：多層、小高層 容積率： 綠化率： % 銷(xiāo)售均價(jià)： 3200 元 /㎡ 置業(yè)群體分析：關(guān)內(nèi)客戶主要是以年輕白領(lǐng)階層居多，南山及科技園地區(qū)的置業(yè)者較多。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，龍華置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)房子多為家庭居住，市場(chǎng)供應(yīng)以兩房、三房為主，分 別占市場(chǎng)成交量的 41%和 38%；相對(duì)來(lái)說(shuō)片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)供應(yīng)較少，不能滿足市場(chǎng)需求。 供給分析 龍華現(xiàn)有住宅供應(yīng)量約為 23 萬(wàn)平方米（具體分布見(jiàn)下表），今后兩年的市場(chǎng)供應(yīng)多為潛龍花園、美麗 365 花園四期、錦銹江南、世紀(jì)春城、風(fēng)和日麗等大盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)，加上金地、振業(yè)等已圈定的地塊，估計(jì)建筑面積將近百萬(wàn)平方米。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 1) 中國(guó)人民銀行的 121 文件，給部分開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金運(yùn)作上的壓力； 2) 國(guó)務(wù)院頒布的 18 號(hào)文件明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大的利好； 3) 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展階段， 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛 趨勢(shì)，需求增長(zhǎng)勢(shì)頭已開(kāi)始趨于平穩(wěn) ； 4) 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈； 5) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加值提出更高要求，對(duì)發(fā)展商的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的壓力； 6) 政府控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模和出讓導(dǎo)向有利于關(guān)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，機(jī)會(huì)依然存在； 7) 龍華衛(wèi)星新城高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)必將為本項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值提升的空間。重點(diǎn)建設(shè)了龍華大道、人民路、梅龍引水工程等一批項(xiàng)目，近三年累計(jì)完成固定投資 億元。 潛龍龍崗匯 集了萬(wàn)科、中海、卓越、星河、鴻榮源等，寶安則有和記黃埔、華僑城、招商、泰華、深業(yè)等聚首 ； 8) 自身質(zhì)素提升 。從規(guī)劃的角度看，房地產(chǎn)尤其是住宅的發(fā)展空間主要在關(guān)外 ； 潛龍 ? 房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)。 ? 非住宅物業(yè)銷(xiāo)售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售規(guī)模有限；寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將 繼續(xù)景氣。 ? 隨著政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明 顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn) “供 ”小于 “求 ”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量更加趨于平衡。 2021 年深圳市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模 510 萬(wàn)。鑫茂花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 16 行動(dòng)四：建設(shè)六大物流區(qū)，啟動(dòng)兩大保稅區(qū)； 行動(dòng)五：推進(jìn)兩級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動(dòng)六：配 套建設(shè)七大居住區(qū)； 行動(dòng)七：特區(qū)內(nèi)重點(diǎn)建設(shè) 3大公園和 7個(gè)區(qū)級(jí)城市公園，重點(diǎn)建好 5座郊野公園； 行動(dòng)八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物； 行動(dòng)九：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動(dòng)十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：推動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群中的中心地位； 潛龍土地供應(yīng)規(guī)模適度，結(jié)構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。六大市政工程及地鐵工程建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購(gòu)房支出呈 上升態(tài)勢(shì)：人均購(gòu)房與建房支出為 2， 元，比上年上升 13%。 部分城市人均 GDP 比較 城市 深圳 北京 上海 人均 GDP（元 /人） 46,003 27,746 40,524 房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。 深圳市投資宏觀背景 深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均 GDP 居全國(guó)大中城市首位 潛龍普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快 的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性 ,規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)， 2021年 2 月 18 日，國(guó)土資源部就“清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況見(jiàn)下圖 : 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 050000100000150000GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）產(chǎn)值（億元）%%%%%%GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)率（% ）潛龍 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 總占地面積（ ㎡ ） 2 總建筑面積（ ㎡ ） 3 項(xiàng)目總投資 (萬(wàn)元 ) 44,932 4 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 63,429 5 毛利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 13,359 6 稅后利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 11,355 7 投資利潤(rùn)率 % 8 內(nèi)部收益率： IRR % 9 凈現(xiàn)值： NPV(萬(wàn)元 ) 9,118 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 (季度 ) 11 貸款償還期 (年 ) 2 注：本項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售率為 95%，商業(yè)銷(xiāo)售率為 85%，未考慮未來(lái)停車(chē)位可能的銷(xiāo)售收入。鑫茂花園項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，項(xiàng)目土地使用權(quán)取得合法，地價(jià)款已全部付清，正在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)的辦理，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 潛龍同時(shí)，又因龍華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較晚，市場(chǎng)不夠成熟，市政配套設(shè)施短期內(nèi)難以得到大的改善，面臨南山、布吉等區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的等因素的影響，龍華地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)、大需求的局面尚未形成，各開(kāi)發(fā)商 將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎入市、緩慢開(kāi)發(fā)的作風(fēng)。根據(jù)委托方提供的第 2021012 202101 20210131《付清地價(jià)款證明》，已付清地價(jià)款 96,143, 元。鑫茂花園 A 區(qū) 潛龍?jiān)摴鹃_(kāi)發(fā)的潛龍花園北區(qū)、惠寧閣被寶安質(zhì)檢站評(píng)為優(yōu)質(zhì)樣板工程。 注：本表來(lái)源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。鑫茂花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 深圳市中南 資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2 施工橫道圖 ..................................................................................................... 35 六、投資估算及資金籌措 .................................................................................... 36 項(xiàng)目總投資估算 .............................................................................................. 36 投資總額 ................................................................................................. 36 資金籌措 ........................................................................................................ 37 投資使用計(jì)劃 ................................................................................................. 38 七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 .................................................................................... 39 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 ................................................................................... 39 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 .......................................................................................... 39 資金來(lái)源及運(yùn)用分析 ....................................................................................... 40 資金來(lái)源分析 .......................................................................................... 40 資金運(yùn)用分析 .......................................................................................... 40 項(xiàng)目利潤(rùn) ........................................................................................................ 40 銷(xiāo)售費(fèi)用 ................................................................................................. 40 項(xiàng)目的稅金