【正文】 評估有限公司 35 五、項目開發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明 根據(jù)委托方提供的資料，潛龍根據(jù)委托方提供的資料以及深圳市 建筑市場價格情況，估算預(yù)計達 1, 萬元。詳見附表 。 以上費用合計 44, 萬元。 （ 3） 建筑安裝工程費 ： 主要包括 主體 工程費、附屬工程費和室外工程費。 施工橫道圖 詳見項目工程計 劃橫道圖（附表 ）。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 33 四、市場定位 項目定位 產(chǎn)品定位： 本項目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中檔大眾精品住宅（小住宅、大社區(qū)）。 劣勢點分析 ? 項目規(guī)模較大勢必造成工期較長，不易控制； ? 項目周邊景觀一般。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 28 區(qū)域市場價格走勢 近年來，隨著龍華房地產(chǎn)不斷發(fā)展，市政設(shè)施 建設(shè)的相繼開展，龍華片區(qū)樓盤均價已上升為 3400 元 /平方米，增長很快，但仍僅為梅林片區(qū)市場價格的二分之一，物業(yè)價格上漲空間較大。 世紀(jì)春城一期 物業(yè)地址：龍華街道辦民治大道民福路旁，梅龍公路東 開發(fā)商：深圳恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 萬平方米 總建筑面積： 28 萬平方米 潛龍從其分布格局來看，在商品住宅分布規(guī)劃方面難度較大，相應(yīng)樓盤的檔次、市場定位等也比較混亂，體現(xiàn)出龍華房地產(chǎn)市場尚處于成長期，有待發(fā)展、成熟。目前，龍華已建成 32 個居民區(qū)， 24 個工業(yè)區(qū)。可見關(guān)外房地產(chǎn)市場需求相對關(guān)內(nèi)不斷上升 ； 7) 品牌地產(chǎn)商進駐 ： 目前，深圳的主流開發(fā)商進軍關(guān)外市場已是大勢所趨。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 19 ? 外資進入深圳房地產(chǎn)市場的規(guī)模將進一步擴大，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài) 。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 18 年的 23％高增長回復(fù)到 1998 年以來的平均水平，房地產(chǎn)市場需求增長勢頭已開始趨于平穩(wěn)。 行動二：推進九大重點發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)； 行動三：實施工業(yè)入園行動，為促進工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點建設(shè)城市高心技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大工業(yè)區(qū)等市級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4個先進工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)、的功能調(diào)整與改造； 潛龍 深圳市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里以內(nèi)；加強土地資源管 理。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 13 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據(jù)市統(tǒng)計局最新公布調(diào)查顯示， 2021 年深圳居民人均可支配收入為 24， 941 元，同比增長 %；人均消費性支出達 18，926 元，實際增長 %。 《 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國發(fā)[2021]18 號），鼓勵房地產(chǎn)市場大力發(fā)展 ,要點如下： ? 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； ? 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（加強普通商品住宅供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理等）； ? 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)）； ? 發(fā)展住房貸款，強化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔(dān)保機制、加強房地產(chǎn)貸 款管理）； ? 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； ? 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)將 秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 8 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2021 年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值躍上 11 萬億元的新臺階，達到 萬億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。 項目資金來源表 序號 項目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 15,614 35% 2 銀行貸款 10,600 24% 3 銷售收入 18,718 41% 4 其他來源 0 0% 5 總投資 44,932 100% 項目綜合評價結(jié)論 項目建設(shè)手續(xù)合法 潛龍鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 5 市場預(yù)測 龍華房地產(chǎn)市場一方面因受到鎮(zhèn)政府的大力扶持、發(fā)展，加之地價便宜、 4 號地鐵的建設(shè)等利好因素，吸引了各路開發(fā)商前來圈地開發(fā)，呈現(xiàn)前所未有的開發(fā)高潮。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 3 e) 《深圳建設(shè)工程價格信息》（ ～ ） f) 企業(yè)提供的相關(guān)資料 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及委托方提供的相關(guān)資料，項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表： 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃要求 項目名稱 潛龍 開發(fā)公司情況簡介表 企業(yè)名稱 深圳市潛龍實業(yè)有限公司 住 所 深圳市福田區(qū)深南中路國際科技大廈 6 層 法定代表人 杜升 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 注 冊 號 4403012021915 注冊資本 3800 萬元 營業(yè)期限 自 1993 年 4 月 21 日至 2033 年 4 月 21 日 成立日期 1993 年 4 月 21 日 資質(zhì)等級 2021 年綜合開發(fā)企業(yè)第 146 名 經(jīng)營范圍 興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；在全市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。鑫茂花園項目 可行性研究報告 中南咨報字（ 2021）第 102號 CCAFM 深圳市中南資產(chǎn)評估有限公司 二 〇〇 四年四月 潛龍鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 2 深圳市潛龍實業(yè)有限公司下設(shè)建筑、房地產(chǎn)銷售、客戶、物業(yè)管理等專業(yè)配套部門和子公司，公司本部擁有員工 100 余人。鑫茂花園 C 區(qū) 用地位置 龍華民治大道地段（臨民豐路） 地塊編號 A8070044 A8070043 A8070045 建設(shè)用地面積 ㎡ ㎡ ㎡ 建筑容積率 ≤ ≤ ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 32% ≤ 30% ≤ 40% 計容積率面積 101200 ㎡ 41740 ㎡ 19860 ㎡ 其 中 住宅 89250 ㎡ 36680 ㎡ 17982 ㎡ 商業(yè) 8750 ㎡ 5060 ㎡ 1878 ㎡ 幼兒園 2200 ㎡ 0 0 會所及物業(yè)管理用房 900 ㎡ 0 0 居委會 100 ㎡ 0 0 停車位 500 個 210 個 90 個 項目開發(fā)手續(xù) 項目土地使用權(quán)的取得 根據(jù)深圳市潛龍實業(yè)有限公司與深圳市規(guī)劃與國土資源潛龍 項目建設(shè)進度 根據(jù)項目所處地段的現(xiàn)狀、項目的規(guī)模、項目的施工難度，以及開發(fā)單位的經(jīng)驗，在技術(shù)上沒有問題的情況下，只要項目建設(shè)資金及時到位，預(yù)計于 2021 年第二季度項目一期開始動工建設(shè)，二期計劃于 2021 年第三季度動工建設(shè)，三期計劃于2021 年第四季度動工建設(shè)，四期計劃于 2021 年第一季度動工建設(shè)，開發(fā)建設(shè)期總共為 2 年，可以在 2021 年第一季度正式交付使用。 潛龍 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2021 年房地產(chǎn)投資增長明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅較小，但企業(yè)間的差異很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加快，房地產(chǎn)企業(yè)加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。人均 GDP 達 46003元，折合 5558 美元。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù) 《 深圳市總體規(guī)劃（ 19962021） 》 ，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國意義的綜合性經(jīng)濟特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補的以金融、商貿(mào)、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個園林式花園城市，成為我國進一步對外開放的“窗口”。 潛龍 ? 市房地產(chǎn)價格整體呈上升趨勢，但價格總體保持小幅增長，上漲幅度不大且總體平穩(wěn)。 關(guān)外地產(chǎn)發(fā)展迅速 1) 產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 ： 針對深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)輕重不協(xié)調(diào)的情況，近期政府開始對產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整 —— 適度重型化，在關(guān)外重點發(fā)展石化、汽車產(chǎn)業(yè)。自身質(zhì)素的提升，奠定了關(guān)外市場主流地位的基礎(chǔ)。 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展定位 深圳市未來中部服務(wù)組團核心城區(qū) —— 龍華衛(wèi)星新城 潛龍鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 24 陽光美地 .東源閣 21221 60% 8488 綠茵華庭 19797 70% 5939 潛龍花園 .惠寧閣 15159 80% 3031 豐澤湖山莊 128040 95% 6402 馨園二期 58552 50% 29276 四紀(jì)春城一期 50646 95% 2532 風(fēng)和日麗三期 41797 95% 2089 錦繡江南一期 80974 95% 4048 蘋 果園 62740 15% 53329 樺潤馨居 11978 50% 5989 金龍華廣場二期 9000 80% 1800 合計 700477 227925 需求分析 龍華置業(yè)者主要為龍華本地大中企業(yè)和關(guān)內(nèi)福田區(qū)的普通白領(lǐng)人士，其次為龍華大中企業(yè)的中高級管理人員、私營企業(yè)主和個體戶。 美麗 365 花園 物業(yè)地址：龍華街道辦東環(huán)二路和三聯(lián)路交匯處 開發(fā)商：深圳華興實業(yè)有限公司 占 地面積： 10 萬平方米 總建筑面積： 20 萬平方米 建筑類型：多層、小高層 容積率： 覆蓋率： 60% 綠化率： 40% 銷售均價：二期： 3100 元 /㎡ 四期： 3300 元 /㎡ 置業(yè)群體分析：項目一期、二期以龍華本地客為主，主要為華為、富士康等大企業(yè)的公司職員。鑫茂花園項目可行性研究報告 深圳市中南 資產(chǎn)評估有限公司 29 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 本項目地塊位于民治大道地段（臨民豐路），距深圳市中心僅十幾分鐘車程，交通十分便捷。 威脅點分析 ? 由于受深圳擴關(guān)、撤關(guān)、政策面等諸多利好因素的影響，龍華片區(qū)已經(jīng)成為眾多發(fā)展商角逐的重要戰(zhàn)場，許多項目無論是從產(chǎn)品本身而言，還是從營銷方式、營銷手段而言，都是可圈可點 的。 C 型：在坂田高科技企業(yè)上班的 IT 人士 D 型：生活在龍華片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的人士，包括公房住戶及當(dāng)?shù)卦【用瘛? （ 1）土地成本： 根據(jù)委托方提供的《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 [深地合字（ 2021） 4100、 410 4102 號 ]，整個項目支付給國土與規(guī)劃資源局的土地出讓金、土地開發(fā)費、市政設(shè)施配套費累計為 9, 萬元。 潛龍