【正文】 五、鞍山市是三線城市，在 2020年金融危機的情況下，房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅并未受到嚴重影響，只是房價的漲幅受到阻礙，但是銷售卻一片火爆，這是近年來鞍山住宅地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象，鞍山的高住房需求和高抗風險能力，以及高速的城市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展，使得開發(fā)商對鞍山長期看好，導致 2020年的高施工量，但是也對未來市場形成了較大壓力。 二、商圈的不斷開發(fā)，商業(yè)街的整合新建，商業(yè)路網(wǎng)的組合等，都為鞍山商業(yè)的發(fā)展提供了條件，城市環(huán)境和城市配套的不斷完善，為房地產(chǎn)業(yè)打下了堅實的基礎(chǔ)。 ? 鞍山市近年來城市發(fā)展日新月異，城市化進程不斷加快，經(jīng)濟實力突飛猛進，目前位列東北發(fā)達城市第五名，旅游業(yè)發(fā)展迅速，特別是外來游客數(shù)量激增，城市對外交流程度逐漸加強，為鞍山市未來酒店業(yè)的發(fā)展帶來了難逢的機遇。 據(jù)了解，皇冠假日酒店及皇冠國際項目位于鞍山市鐵東區(qū)勝利南路與千山中路 交匯處，由鞍山華達臵業(yè)有限公司投資開發(fā)，總建筑面積 2101萬平方米，由 4棟 33層的高檔住宅以 及 168米高的國際五星級皇冠假日酒店組成，總投資 15億元人民幣。 鞍山星級酒店分布狀況 寰球大酒店 五環(huán)大酒店 四海假日酒店 國際大酒店 四星級酒店 五星級酒店 鞍山市區(qū)未來建成的酒店 香格里拉大酒店項目進駐鞍山 目前，負責引進該項目的項目單位已經(jīng)初步確定，而且，香格里拉大酒店在鞍山的位臵也已經(jīng)基本圈定，可能位于鞍山市的人民公園附近。 酒店概況 ? 酒店數(shù)量及分布： 鞍山 市現(xiàn)有旅游星級 酒 店 18家 ，五星級酒店 2家，四星級酒店 2家。鞍山旅游資源十分豐富，有 東北明珠 之稱的千山國家風景名勝區(qū)，有中國最大的溫泉康復中心湯崗子溫泉，有堪稱 世界之最 的七彩玉佛，還有東山城市森林公園、岫巖藥山風景區(qū)、海城白云山風景區(qū)等；以鞍山國際大酒店為代表的一大批高中檔酒店可以為游客提供舒適的休閑環(huán)境；海城西柳服裝市場、南臺箱包市場、岫巖玉器市場及遍布鞍山城區(qū)的各大商場，也將為來鞍游人提供理想的購物場所。最后雖然沒有成為爛尾樓，但鞍山萬科直到 2020年才還清債務。 小 結(jié) ? 鞍山市作為一個鋼鐵城市，在城市環(huán)境上與其他城市差距較大，在吸納外來投資者辦公方面能力不足，企業(yè)進駐數(shù)量有限，市場對寫字樓需求不大。 ? 鞍山住宅市場的火爆，導致開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度，囤地惜售現(xiàn)象嚴重，且高施工量和高投資對后市將形成較大的壓力，未來供應量過大將過度透支鞍山的有效需求，市場競爭壓力將進一步擴大。 ? 鞍山市房價總體呈現(xiàn)上升趨勢，且在未來仍有較大的上升空間，且基本與城市經(jīng)濟發(fā)展水平相適應， 鞍山房價的上升幅度遠遠低于居民收入增加幅度和經(jīng)濟發(fā)展水平。 鞍山二手住宅購房客戶年齡分布 從上圖可以看出，鞍山住宅購房客戶主力群體為 4655歲的中老年人，其次是 2329歲的青年人， 3045歲的中年人購房需求也較大，可以看出鞍山市住房需求層次分明，且以剛性需求為主，投資需求為輔。 近年鞍山住宅銷售情況 近年來鞍山住宅銷售情況9 6 . 6 91 1 1 . 0 22 2 7 . 22 2 . 3 93 0 . 2 86 3 . 8 91 6 . 9 %1 0 5 . 0 %2 6 . 8 %3 5 . 2 %1 1 1 . 0 %1 4 . 8 %0501001502002502020 年 2020 年 2020 年0%20%40%60%80%100%120%住宅銷售面積（萬平方米） 住宅銷售金額（億元）住宅銷售面積增長率（萬平方米） 住宅銷售金額增長率（億元） 從上圖可以看出，鞍山市住宅銷售面積和銷售金額今年來一直爆出較高的增長率，尤其是 2020年，增長率均高達 100%以上，可見 2020年鞍山市住宅市場并未像全國市場那樣遇冷，反而異常火爆，另外從上圖銷售金額增長率線要高于銷售面積增長率線，可以看出，鞍山市住宅價格也是呈增長態(tài)勢，從二者之間 2020年的落差縮小可以看出， 2020年雖然銷售火爆，但是價格增長速度卻受到阻礙。 ?鞍山市房價隨著城市化進程的加快，經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市環(huán)境的改善等因素的作用，將還有很大的上升空間，鞍山的房價是與經(jīng)濟水平相適應的。由于開發(fā)商自身實力的增強，以及房地產(chǎn)市場銷售情況看好，銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)投資的支持力度有所加大，開發(fā)商資金回籠速度加快，資金到位情況良好。從上圖還可以明顯發(fā)現(xiàn)，鞍山市的房地產(chǎn)投資不僅高于周邊近鄰城市，且增長率超出環(huán)渤海城市一大截，可謂增長驚人。三、城市環(huán)境的改善和城市化進程的加快，以及人民生活水平的改善，致使住房需求強勁。 幾年來，鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后在鞍投資建設(shè)了萬科城市花園、金色家園、萬科城等項目，均獲得巨大成功。 往年各區(qū)土地溢價情況分析 2020 年 2 0 0 8 年 4 月各區(qū)土地溢價情況1418142152711260 05 0 . 0 %6 1 . 1 %1 4 . 3 %2 8 . 6 %0 . 0 % 0 . 0 %0510152025鐵東區(qū) 鐵西區(qū) 千山區(qū) 立山區(qū) 高新區(qū) 營城子分區(qū)0%10%20%30%40%50%60%70%成交的土地宗數(shù) 超過底價成交的土地宗數(shù) 溢價土地占總成交土地比 可以看出，鐵東、鐵西區(qū)作為老城區(qū)，超過底價成交的土地超過 50%，原因是作為老城區(qū)土地的稀缺性，土地競爭相對其他各區(qū)較大，而其他各區(qū)大部分基本都以底價或略高于底價成交。縣（市）區(qū)共轄 58個鎮(zhèn)、 7個鄉(xiāng)、 48個街道辦事處。重點推進團組式大型商住區(qū)建設(shè)，沿岸、沿街發(fā)展酒吧、茶吧、特色餐飲、文化娛樂等服務設(shè)施，配套建設(shè)公園、綠地和沿岸濱水景觀帶及各類亮化設(shè)施，形成市區(qū)北大門一道靚麗的濱河經(jīng)濟帶。 風味美食一條街 ：位于新華街，全長 500米，沿路開發(fā)建設(shè)中外特色餐飲店、快餐店、食品飲食專業(yè)店、酒吧、茶吧等餐飲服務業(yè)。 湯崗子健康文化產(chǎn)業(yè)區(qū) ： 位于我市規(guī)劃建設(shè)的城南新區(qū)核心區(qū)內(nèi)，新區(qū)總規(guī)劃面積 33平方公里，其中：商業(yè)金融服務業(yè)等商業(yè)用地面積 。利用鞍鋼鋼鐵資源，開發(fā)建設(shè)鋼鐵加工、倉儲、交易、配送、運輸?shù)壬a(chǎn)性服務業(yè)。 永 樂 商 圈 永樂公園 人民路 鞍山客運西站 鞍 山 西 站 商 圈 立山區(qū)兩大副中心商圈 立山深溝寺副中心商圈 ：充分利用深溝寺四區(qū)、六區(qū)和八區(qū)的閑置土地，推進健身廣場東北角大型綜 合超市和深溝寺八區(qū)大型商住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，以滿足本區(qū)域居民日常生活需求。 長大街 中華南路 鐵東長大副中心商圈 ：以長大街為軸心，開發(fā)建設(shè)中華南路以西、長大街以南區(qū)域，形成居民購物、餐飲、娛樂為一體的商業(yè)圈，以適應中華南路南延和后峪地區(qū)拆遷改造需要。重點發(fā)展大型中高檔高層商住區(qū)，配套建設(shè)綜合超市、便利店、專業(yè)店、餐飲娛樂等服務設(shè)施。重點發(fā)展大型主題公園、游樂園以及旅游觀光、休閑度假、商居商住等精品文化旅游設(shè)施。沿路主要開發(fā)建設(shè) CBD商務設(shè)施和綜合購物設(shè)施，中高檔寫字樓、商住樓，大中型文化娛樂設(shè)施，以及中高檔酒店、酒吧、茶吧、 KTV等餐飲娛樂設(shè)施。 新區(qū)將按照科技文化旅游產(chǎn)業(yè)核心區(qū)乃至未來行政中心的目標來建設(shè) 申請將大屯、騰鰲、甘泉轉(zhuǎn)為城區(qū) “城鄉(xiāng)一體”再造一個鞍山 一、城南建 30萬人口新城區(qū) 二、鞍海營一體實現(xiàn)“南進” 三、海臺岫打造多個出海口 勝利路改造 ——鞍山第一路 商 業(yè) 環(huán) 境 鞍山與周邊城市各項商業(yè)指標比較（ 2020） 城市 指標 鞍山排名 鞍山 威海 煙臺 天津 沈陽 大連 太原 唐山 本溪 丹東 吉林 石家莊 呼和浩特 GDP（億元） 8 1780 3434 6354 3861 3858 1468 2838 1316 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 9 656 560 1068 2411 1743 1575 706 189 1104 739 社會消費品零售總額（億元） 11 484 1023 2020 1506 1183 620 1005 533 GDP增長率 2 % % % % % % % % % % % % % 第三產(chǎn)業(yè)增長率 2 % % % % % % % % % % % % % 社會消費品零售總額增長率 6 % % % % % % % % % % % % % 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額（億元） 11 411 868 1690 607 987 561 893 398 餐飲業(yè)零售額（億元） 8 61 110 305 80 185 57 25 99 131 批發(fā)零售業(yè)增幅 8 % % % % % % % % % 20% % % % 餐飲業(yè)增幅 7 % % % % % % % % % % % % % 從上表觀察可以看出， 鞍山市僅僅在經(jīng)濟總量和第三產(chǎn)業(yè)的增長率上名列周邊城市前茅 ， 但是在消費品市場上卻處于落后地位 ，僅高于遼寧境內(nèi)的其他城市，整體上看，鞍山商業(yè)環(huán)境總體上要弱于周邊較發(fā)達城市，其與同為工業(yè)城市的唐山差距甚大，但是， 隨著鞍山市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，鞍山商業(yè)將迎來一次發(fā)展的契機。 南通海城，北接遼陽，最終與以沈陽為中心的城市群輕軌相接，成為城市區(qū)域間公共快線。其中住宿餐飲業(yè)零售額增長