【正文】 敝司認(rèn)為，無論從整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，還是從項(xiàng)目的競爭項(xiàng)目情況分析，在無錫開發(fā)世界貿(mào)易中心是可行的。從上升趨勢的房地產(chǎn)市場規(guī)律分析，本案作為區(qū)域的“大盤”能夠穩(wěn)固和加速區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢，以本案的品質(zhì)定位來確立區(qū)域的品質(zhì)定位，可塑性非常強(qiáng)。 住宅部分占地200畝，因此，項(xiàng)目的建筑體量應(yīng)當(dāng)在33萬平方米以內(nèi)。若以中央商務(wù)區(qū)的高度去打造，應(yīng)當(dāng)考慮包含商務(wù)辦公、國際會(huì)展、金融、五星級酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、餐飲、休閑等功能在內(nèi)。企業(yè)雖然受困于商業(yè)區(qū)內(nèi)的寫字樓，但是畢竟已經(jīng)習(xí)慣于商業(yè)區(qū)的繁華與多彩。由于土地經(jīng)營的市場化運(yùn)作，土地的獲得成本無疑在很大程度上提高了，為了保證項(xiàng)目的基本的利潤率，在基數(shù)比較大的情況下，使開發(fā)商不得不走高端產(chǎn)品這一條道路，除非降低利潤率，而這一點(diǎn)大部分開發(fā)商都很難接受。（二）、劣勢 住宅部分：住宅部分將不可避免的面臨眾多的市場競爭。 品牌優(yōu)勢：世界貿(mào)易中心的品牌形象在任何一個(gè)地區(qū)都有著巨大的影響力。政府也已經(jīng)意識到，一個(gè)城市功能分區(qū)的重要性，并且從規(guī)劃中我們可以感受到，副中心區(qū)的南部區(qū)域，太湖廣場與清揚(yáng)路交叉部分將成為無錫未來中央商務(wù)區(qū)。 城市形象需求：由于無錫市目標(biāo)建成一個(gè)特大城市，其城市的規(guī)劃起點(diǎn)將比較高，而站在較高的起點(diǎn)來審視無錫的城市發(fā)展，一個(gè)能夠提升城市形象、提升企業(yè)形象、面向世界的世界貿(mào)易中心是非常需要的。1 安防設(shè)施：消費(fèi)者安全防范的意識比較強(qiáng)，認(rèn)為安防設(shè)施越多越好，但是最為關(guān)心的是戶內(nèi)安全如煤氣泄露或者來人來客的身份查明。 環(huán)境 ：影響消費(fèi)者購房的最主要因素是物業(yè)的環(huán)境，價(jià)格還有彈性、品質(zhì)的概念還不是非常清晰，只有環(huán)境是可視的、直觀的，是消費(fèi)者能夠直接感悟的品質(zhì)體現(xiàn)。選擇城南的主要原因是，城南具有較好的居住氛圍，而且有較多的公園和體育運(yùn)動(dòng)等配套，而且新世紀(jì)花園等一些已交付使用的優(yōu)秀樓盤為城南區(qū)的住宅項(xiàng)目進(jìn)行很好的形象定位。五、消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果與分析（一）、問卷調(diào)查結(jié)果您目前有想購買以下的物業(yè)的打算嗎： A、高層公寓 B、多層公寓 C、連排別墅 D、獨(dú)立別墅ABCD25%45%0%25%您打算在什么時(shí)候購買？A、一年內(nèi) B、1—2年 C、2—3年內(nèi) D、3年以后ABCD5%10%15%60%您覺得本地整體的房價(jià)水平：A、較高 B、還好 C、偏低ABC60%35%5% 如果你購房會(huì)選擇在本地的什么區(qū)位？A、 城北區(qū) B、城西區(qū) C、城南區(qū) D、城中區(qū) E、城東區(qū)ABCDE10%20%30%25%15%您購房時(shí)，打算選擇的付款方式？A、一次性付款 B、按揭付款 C、分期付款 D 按工程進(jìn)度付款A(yù)BCD10%55%20%15%您希望購買何種房型的房子？ A、單身公寓 B、兩室一廳 C、三室兩廳 D 四室兩廳 E、別墅ABCDE0%20%50%15%15%您希望購買多大建筑面積的房子？ A、80100平米 B、100150平米 C、150200平米 D、200平米以上ABCD20%55%15%10%您喜歡的建筑風(fēng)格A、 現(xiàn)代派建筑 B、古典歐式建筑 C、中國傳統(tǒng)民俗風(fēng)格 D、新加坡風(fēng)格 ABCD45%40%10%5%您購房時(shí)您首要的考慮條件是：A、價(jià)格 B、環(huán)境 C、品質(zhì) D、地段ABCD15%55%20%10%您對車庫的需求A、需要 B、不需要 C、急需 D、無所謂ABCD50%25%10%15%1您希望入住的商品房買時(shí)呈現(xiàn)何種狀態(tài)？ A、 菜單式裝修 B、簡易裝修 C、毛坯房ABC35%40%25%1您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)或小區(qū)旁需要哪些生活配套設(shè)施？（多選）A、社區(qū)會(huì)館 B、超市 C、醫(yī)務(wù)所 D、餐廳E、 銀行 F、郵局 G、農(nóng)貿(mào)市場 H、閱覽室I、 幼兒園 J、運(yùn)動(dòng)場所 K、中小學(xué)校ABCDEFGHIJK9%%%6%%%%6%%%%1您最希望小區(qū)內(nèi)配置的運(yùn)動(dòng)場所是：A、網(wǎng)球場 B、高爾夫球場 C、羽毛球場 D、籃球場 E、乒乓球場 F、臺(tái)球室 G、游泳池 H、健身房 I、保齡球ABCDEFGHI%%%%%%%%%1您認(rèn)為小區(qū)需要哪些保安設(shè)施：A、公共區(qū)域攝像監(jiān)控系統(tǒng) B、單戶可視對講系統(tǒng) C、門窗磁控及玻璃破碎報(bào)警系統(tǒng) D、 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng) E、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng) F、一卡通ABCDEF%%%%%%1您認(rèn)為小區(qū)內(nèi)需要哪些信息傳播設(shè)施：A、綜合布線 B、寬帶網(wǎng) C、衛(wèi)星電視 D、背景音樂系統(tǒng)ABCD%%%%1你認(rèn)為在你心目中哪個(gè)品牌的樓盤是最值得信賴的？ABCDEF金馬國際花園金色江南五愛花園新世紀(jì)花園黃金大道賽維拉40%20%10%10%10%10%1您能接受的物業(yè)管理費(fèi)是多少？A、ABCD50%30%15%5%1您一般是從哪里得知樓盤銷售的有關(guān)信息的？（可多選） A、報(bào)紙廣告 B、電視廣告 C、廣播電臺(tái)廣告 D、因特網(wǎng) E、房展會(huì) F、親戚朋友介紹 G、公共場所派送宣傳資料 H、媒體新聞報(bào)道 I、 路過順便上門看房 J、中介機(jī)構(gòu)ABCDEFGHIL%%%%%%%%%%（二）、消費(fèi)者心理分析根據(jù)本次對無錫消費(fèi)者問卷調(diào)查的結(jié)果，敝司對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的住宅消費(fèi)心理有了初步的了解，在此作整理如下： 住宅類型：消費(fèi)者習(xí)慣接受的住宅還是多層占多數(shù)，高層住宅以其現(xiàn)代感極強(qiáng)的立面等因素，也已經(jīng)有了一定的市場。這都說明市場對高檔寫字樓的需求是旺盛的。 發(fā)展趨勢從無錫市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和目前的寫字樓租賃與銷售情況分析，無錫的寫字樓市場將步入快速的發(fā)展期。但今年3月份拍賣的通運(yùn)路兩側(cè)的地塊占地10萬平方米左右，規(guī)劃可建商業(yè)辦公面積約25萬平方米，這一項(xiàng)目將在寫字樓市場投入一塊巨石。這一點(diǎn)說明高檔寫字樓的需求是存在的，而且需求強(qiáng)烈。目前無錫的寫字樓主要集中于中心區(qū)或中心區(qū)邊緣，與商業(yè)中心區(qū)基本融合在一起。同時(shí)，對于副中心區(qū)的商鋪而言，其地塊的商業(yè)氛圍要得以形成，應(yīng)當(dāng)走規(guī)?；?、特色化、品牌化的路線。一般整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格要比小單元轉(zhuǎn)讓的價(jià)格低1015%左右。從成本與市場供、求這三個(gè)影響房價(jià)的主要方面來看，無錫的房價(jià)還將穩(wěn)中有升，但由于拍賣土地價(jià)格較高，商品房的價(jià)格也將提高，高檔住宅的開發(fā)量將占主要的比重，高檔商品住宅的競爭將會(huì)比較激烈。各項(xiàng)需求總計(jì)將達(dá)到190205萬平方米左右。無錫市房地產(chǎn)市場具體走勢將呈現(xiàn)以下狀態(tài)：（1）、市場供應(yīng)量將繼續(xù)放大2002年推出的拍賣土地將使商品房在2003年陸續(xù)放量銷售，市區(qū)（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）上市量預(yù)計(jì)可達(dá)270萬平方米左右，加上經(jīng)濟(jì)適用房將上市50萬平方米左右，住宅的供應(yīng)量將達(dá)到320萬平方米。隨著工程的逐步竣工，房地產(chǎn)供應(yīng)量將大幅度增加。超過31%。%，但有些區(qū)域同比增長30%，%的增長速度。u 住房消費(fèi)需求從過去的單純數(shù)量型向數(shù)量、質(zhì)量并重型轉(zhuǎn)化，規(guī)劃科學(xué)、設(shè)計(jì)合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理服務(wù)周到的精品樓盤深受市場青睞。異?；钴S的存量房市場說明市民的消費(fèi)理念發(fā)生著較大變化，梯級消費(fèi)、二次置業(yè)等觀念已經(jīng)普及。 市場特征：（1）、增量房價(jià)格小幅爬升，存量房價(jià)格漲勢不減。市區(qū)（不含錫、惠山區(qū)），%，%，%，%。2002年全年——，比去年增長38%，比去年增長52%，同比增長34%，比去年增長43%。新盤上市是集中在春節(jié)前推出的，節(jié)后卻成了一個(gè)相對真空期。u 預(yù)售面積：2002年全年——無錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷），%，加上往年存量，（其中住宅 ）。與去年同期相比增長113%。以下為2002年全年市場狀況與2003年13月的市場狀況分析： 市場供需（1）、市場供給增加，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。要進(jìn)一步撤并小鎮(zhèn)，重組弱鎮(zhèn)，做大做強(qiáng)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)，使之成為新興衛(wèi)星城市，從而在全市形成由中心城市、2個(gè)副中心城市和若干個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)組團(tuán)共同組成，梯度明顯、功能互補(bǔ)，以快速交通相連、綠地相隔的有機(jī)城市群體。政府決心在規(guī)劃中要按照特大城市的發(fā)展要求，在“實(shí)力做強(qiáng)、規(guī)模做大、功能做優(yōu)、形象做美”上下大力氣，逐步把中心城市建成區(qū)域現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心、教育文化中心、人才集聚中心、信息中心和交通樞紐。認(rèn)為當(dāng)前最重要的任務(wù)，就是要按照加快城市