【正文】 （ 3） 裝飾材料倉儲交易 區(qū) （ 4） 板材 /石材倉儲交易區(qū) （ 5）地板倉儲交易區(qū) （ 6）燈飾倉儲交易區(qū) （ 7）家居倉儲交易區(qū) 交通規(guī)劃 交通規(guī)劃原則 （ 1）合理安排車流路徑，保障交通暢通； （ 2）保證 交易倉儲中心 與 南淝河路與二環(huán)路的 捷的貨 客 運通道； （ 3）控制交通對環(huán)境的影響； （ 4）在滿足 項目 區(qū)近期交通需求的前提下，為 后期 發(fā)展保有較大的交通預留。 同時，通過與 公路、 水路、 鐵路、機場以及 依托本區(qū)域物流企業(yè) 實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使 銷售和輻射范圍 得到立體延伸。 （ 3） 品牌建材家居專業(yè)的倉儲 功能 在商業(yè)化模式下的 xx 大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。 （ 2） 綜合信息化服務 功能 項目將為商家提供 委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務，包括辦理 各種雜貨、集散箱貨物的交接 。 二 、建設原則 符合國內外社會經(jīng)濟與 專業(yè)市場 發(fā)展的總趨勢； 符合 安徽 省及 xx市、 包河區(qū) 的 社會經(jīng)濟發(fā)展的要求； 符合 xx 市 及包河 區(qū) 城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 符合規(guī)劃的科學性、先進性與可操作性原則。 項目分三 期 進行 建設： 一期總投資 5354萬元，形成建筑面積 27805 平方米的投資，分別建成 綜合服務中心、品牌 建材展示交易區(qū) 。 第六章 建設方案 一 、建設規(guī)模 根據(jù) xx市 建材 /家居專業(yè)市場 發(fā)展的情況和 xx市經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬 建 在 xx 南部 二環(huán)公路快速線與淝河路交后的東南 工業(yè)梯形地塊 區(qū) 內 ； 建設以信息系統(tǒng)為支撐，集 交易、 倉儲、 配載、配送等服務功能為一體的綜合性 建材家居交易倉儲中心 。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖案（ 1990）》， xx 市地震烈度為 7 度。xx 地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。年平均氣溫在 15℃ ～ 16℃ 之間，極端最低氣溫 ℃ ，極端最高氣溫 38℃ 以上。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長三角產業(yè)發(fā)展帶，實現(xiàn)與長三角的無縫對接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構筑 xx一巢湖一蕪湖 (馬鞍山 )一宣城一杭州為軸線的合巢蕪 (馬 ) 宣產業(yè)發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構筑以 xx一桐城一 懷寧一安慶為軸線的合安 產業(yè)發(fā)展帶。 圍繞臨江產業(yè)發(fā)展軸，重點建設馬蕪銅和安慶兩大產業(yè)集聚核。xx 已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產業(yè)，并由此形成巨大的配套產業(yè)市場； xx與蕪湖、安慶、馬鞍山、 銅陵等形成沿江城市群產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來潛力，依托長江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設以“一軸雙核三帶”為主體的產業(yè)集聚重點區(qū)域，更好地承接長三角的產業(yè)轉移，強化南北及東西之間的溝通和聯(lián)系， 進一步優(yōu)化產業(yè)布局，在 xx 和馬蕪銅宜之間形成一個扇面狀的產業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競爭力。外貿出口增長加快。工業(yè)支撐作用明顯：年實現(xiàn)工業(yè)增加值 ，增長 %，對全市 GDP 增長的貢獻為 %，同比提高 ；工業(yè)增加值占 GDP比重為 %，同比上升 1 個 百分點。目前正規(guī)劃建設四 E級的 xx新橋機場，這是一個大中型樞紐機場、國際定期航班機場、以 及上海和南京的備降機場。 二 、基礎條件 xx 位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。 項目 以 xx 市大型品牌建材 \家居倉儲 、 xx 南部建材、五金、 汽配 市場 為服務 重點。 省會經(jīng)濟圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會商業(yè)經(jīng)濟圈，以商 圈推動省會經(jīng)濟圈迅速形成，形成全國性商貿物流中心。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場達 40 家，實現(xiàn)年成交額突破 1000億元，比 20xx年增長 3 倍，其中周谷堆農產品市場年交易額達 84 億元，安徽大市場年交易額達 80億元，成功“晉升”為全國百強市場。 隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿、會展、物流成為 xx 現(xiàn)代服務業(yè)的重要支撐。 xx 人感受是，消費更方便，生活更舒適了，xx 成為 最宜人居、最具投資價值的魅力新城 。 xx是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價值的中國城市”，在綜合實力快速提升的同時，現(xiàn)代服務業(yè)也取得長足發(fā)展。在戰(zhàn)略設計和戰(zhàn)術打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的 “ 經(jīng)營商品 ” 向 “ 經(jīng)營服務 ” 和 “ 經(jīng)營消費 ” 轉變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經(jīng)營；其次要完善和加強 “ 賣場功能 ” ，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能的建設；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘 “ 服務效益 ” 、 “ 品牌效益 ” 和“ 規(guī)模效益 ” 。 從理論上講，能將上述 “ 三族 ” 兼容當然最好，在避免同質化競爭，取得了良好業(yè)績。 ③ 細分市場、錯位經(jīng)營 在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是 “ 細分市場、錯位經(jīng)營 ” 。 ② 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元 就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應該是，經(jīng)營商品 — 經(jīng)營商戶 — 經(jīng)營管理 — 經(jīng)營誠信 — 經(jīng)營服務 — 經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核 心，其本質就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進 作用。 國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱： 20xx20xx年，國內室內裝飾年工程量將從 1500億元猛增至 3000億元左右。 未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產品需要進口。建材行業(yè)落后生產能力依然較多，加快推進淘 汰落后產能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。水泥新型干法工藝比例可望達到 56%，浮法玻璃比例達 到 85%。 目前 公司擁有員工近 80人，其中管理人員 20 人，公司正在 建立完善運營體制，積極 培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練 中層技術管理人才。 黃巷集體資產經(jīng)營公司 在 多年集體資產開發(fā)和運營中形成了自己獨特的經(jīng)營模式，為該地域專業(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質的服務。 加快 發(fā)展以商貿服務 流 為平臺的經(jīng)濟體，將 更好的服務“工業(yè)立市”發(fā)展目標，增強城市 經(jīng)濟 輻射能力。現(xiàn)代 商貿服務經(jīng)濟 的發(fā)展是與 社會發(fā)展階段水平相適應的。市場的建立不但其自身形成服務經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進 xx自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。此外 xx市還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數(shù)量以構成其經(jīng)濟實力的生成基礎。服務的無形化特點、各種復雜的費率協(xié)商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。 通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善 各自為政發(fā)展的阻力。雖然 xx市及其區(qū)域內當前存在著 的 建材市場 需求，但 xx眾多建材 /家居專 業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以 xx本市為市場 重復定位 ， 導 致市場 間的惡性競爭 ，由于缺少成本優(yōu)勢 和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。 充分發(fā)揮 xx南部市場集中的 基礎 優(yōu)勢 ，促進 該地域的 物流產業(yè) 片區(qū)、規(guī)模化 發(fā)展 目前 項目周邊已形成 xx的重要市場物流帶片區(qū)：集中 了安徽國強鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。 D． 提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商 戶資源，實施集約化 管理模式。 與 xx 大型建材超市在商業(yè)化模式遇到： 產品價格過高；進駐品牌失控； 消費需求導向讓位于超市利益 ； 盈利能力弱 等詬病 。 有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等 對 現(xiàn)代技術的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于促進 xx品牌建材 /家居市場的內循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。 信息網(wǎng)絡支撐條件 xx市 是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。每周發(fā)出航班次。南淝河常年通單機貨船 500噸級，枯水季節(jié) 400噸級，是 xx市一條重要水上通道。 xx站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務： xx東站為樞紐內的編組站； xx南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。以 xx為中心，通過 xx—— 蚌埠、 xx—— 阜陽。 □ 公路運輸 安徽省公路網(wǎng)絡以 xx市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路 為輔聯(lián)結郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。鐵路有京九線、京滬線、隴海線。推進物流標準化管理， 整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。 省會城市 工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位 及物流快速發(fā)展 對綜合性、專業(yè)化建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展構成有效支撐 二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。 xx 市在十一五規(guī)劃中對商貿發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是 建設區(qū)域性商貿中心 。鼓勵社會資金投入服務業(yè)， 提高非公有制經(jīng)濟比重。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。隨著 信地 ?紅星美凱龍家居 MALL、 國邦 望湖美家居 、 鳳凰城 ?家世界品牌建材購物中心 等 進入，高端體驗式建材家居將加劇 xx 建材市場的競爭；而且目前 xx 新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于xx 的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。 20xx 年，家福特建材航母產品會出現(xiàn)在 xx 每個老百姓的身邊。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。南京市 固定投資熱升溫， 導致 建材市場一哄而上，在布局上 也 不合理。土地資源越來越稀缺要素， 市場建筑 房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于 投資建材市場的來說，存在一定困境。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。 中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。 房地產開發(fā)交 房量下降 快 ， 市場在 萎縮；困難之下，也有機遇。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本 “ 沒有感覺 ” 。如今，隨著行業(yè)的進步， 越來越多的企業(yè)開始重視知識產權，相關專利的申請數(shù)量驟增。雖然，業(yè)內領軍企業(yè)的規(guī)模、設備、人員素質等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。美國凱雷投資集團以 2750萬美元投資了上海安信地板。 ③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè) 市場火暴 的時候，建材城 星羅棋布； 經(jīng)過近年 市場化競爭 ， 已經(jīng)形成 品牌 化趨勢 。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。目前國內裝飾企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工 40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產業(yè)。其他成交額在 10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿易中心、南京裝飾成、西 南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。 第二章 項目建設的背景及必要性 一、 我國建材業(yè)及建材 /家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿委有關調查報告：建筑材料產業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興 產業(yè)，對拉動國內市場消費作用十分顯著。 園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是投 資 公司 來自于地 方集體資產運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。推動 企業(yè)依托 南部 物流優(yōu)勢條件 ,通 過水、陸、鐵 進 出口， 參與 區(qū)域性市場 競爭 ,降低建材 /家居業(yè)在 xx 的運營成本 ；有效 實現(xiàn) 地方經(jīng)濟 宏觀物流產值， 增加地方 財 稅 。具體指標如下： 主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 單位 指標 備注 建筑數(shù)據(jù)指標 1 總建筑面積 平方米 20xx01 60%用于出售； 40%自營 2 容積率 3 建筑密度 ％ 4 建設 工期 月 36 經(jīng)濟效益指標 5 項目總投資 萬