【正文】 大紅門地區(qū)從業(yè)人員 75％的工商戶 來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣）， 20％來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余 5％來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。 北京南城的大紅門區(qū)域，共有 20 多個(gè)大型市場，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。伴隨著競爭的日趨激烈，同時(shí)受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動(dòng)，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營方式必將由粗放型經(jīng)營為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向以輻射三北地區(qū)為主的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場聚集區(qū)域、玉泉營家居建材批發(fā)市場聚 集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場等，這些市場將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。 （四） 南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析 北京市南城批發(fā)業(yè)概述 （ 1） 北京 南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶 北京南部有很多從北京發(fā)往全國各地的列車和連接全國各地的省級公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)由于投資規(guī)模很大，設(shè)施成本高 ，在這樣的條件下，能否實(shí)現(xiàn)這里的商品物美價(jià)廉是成功的關(guān)鍵。但是，隨著 批發(fā)商業(yè)社會(huì)化程度和市場流通速度的提高，批發(fā)市場將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會(huì)化經(jīng)營方向發(fā)展。怎樣通過政府對項(xiàng)目規(guī)劃的確認(rèn)，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項(xiàng)目的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫，重新定位于市場交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢。 生產(chǎn)資料交易 市場 8 個(gè) 占此類市場成交總額的 90% 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 43 個(gè) 占此類市場成交總額 70% 家具、建材市場 27 個(gè) 占此類市場成交總額 80% 日用工業(yè)品市場 11 個(gè) 占此類市場成交總額 60% [結(jié)論 ] 從上述的分析可知，批發(fā)市場的規(guī)模越大，其市場的效果越好。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場 280 個(gè)（其中只做批發(fā)的 55 個(gè)，批零兼營的 225 個(gè)），總占地面積 345公頃，建筑面積 156 萬平方米， 20xx年商品成交額約 365 億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 24%。 （三）、北京市批發(fā)市場的發(fā)展 北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 隨著各類批發(fā)市場在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運(yùn)行模式發(fā)生了很大變化。 （ 3）對零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè) 對中國零售業(yè)從 1992 年商業(yè)改革開發(fā)以來，通過各種渠道進(jìn)入中國的外資零售企業(yè)已達(dá) 200 多家，競爭雖然激烈，但國內(nèi)的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此，其零售業(yè)的 應(yīng)對能力應(yīng)大于外資零售對其的沖擊能力。而批發(fā)市場中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。因?yàn)閲馀l(fā)企業(yè)借助資金勢力，先進(jìn)的物流技術(shù)和管理技術(shù)，一旦介入中國批發(fā)業(yè)，對傳統(tǒng)批發(fā)市場必然帶來極大的沖擊。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)在條件許可的條件下，可以同臺灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對于部分產(chǎn)品采用這種模式的批發(fā)經(jīng)營，來帶動(dòng)整個(gè)市場交易中心的水平，也符合國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢。 （ 2） C＆ C 模式的市場對象 市場對象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團(tuán)體客戶，一種為大批量業(yè)務(wù)使用者，如工廠、學(xué)校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群； （ 4） C＆ C模式的經(jīng)營形態(tài) ? 商品結(jié)構(gòu)：以一般消費(fèi)品為主，主要集中于高周轉(zhuǎn)特性的商品； ? 銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對象； ? 結(jié)算：現(xiàn)金； ? 配送：顧客自行負(fù)責(zé)； ? 經(jīng)營形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心； ? 顧客：為持有會(huì)員卡的零 售業(yè)及業(yè)務(wù)使用的團(tuán)體 客戶。 臺灣批發(fā)商的運(yùn)作模式 （ 1） C＆ C 的商品批發(fā)交易模式 目前，臺灣的一些批發(fā) 商以 C＆ C(cash and Carry)—— 即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺灣批發(fā)市場運(yùn)作的新模式。 國外批發(fā)商靜靜地逐步進(jìn)入中國市場已引起有關(guān)部門的注意，同時(shí)也引起國內(nèi)批發(fā)經(jīng)營企業(yè)的重視。目前麥德龍公司 6070％的客戶是集體采購者。 國外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國的模式 中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但國際上一些大型跨國批發(fā)企業(yè)利用中國批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國 的批發(fā)業(yè)。國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終發(fā)展到以 零售商為主導(dǎo)。 （ 5） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變 積極引導(dǎo)批發(fā)市場運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對現(xiàn)有批發(fā)市場的改組、改制，努力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場。 （ 3） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變 批發(fā)市場不是簡單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場發(fā)展趨勢來看，批發(fā)市場必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四大功能。 [結(jié)論 ] 如何解決一個(gè)企業(yè)經(jīng)營的 形態(tài)的市場與政府經(jīng)營的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對恒逸公司是一個(gè)考驗(yàn)。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)的投資開發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國批 發(fā)市場成功經(jīng)營的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。大多數(shù)市場在這方面進(jìn)行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)等，使市場得以快速發(fā)展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴(kuò)大了規(guī)模；一些市場在現(xiàn)貨倉單交易方面上進(jìn)行了大膽探索，如中國商品交易市場、華通有色金屬中心批發(fā)市場、昆明商品中心批發(fā)市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務(wù)方面進(jìn)行積極探索，一些市場在拍賣、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場發(fā)展注入了活力 ，一些市場積極引進(jìn)現(xiàn)代營銷方式，把連鎖經(jīng)營、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢，發(fā)展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。各地批發(fā)市場發(fā)展實(shí)踐證明，凡是注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，把市場發(fā)展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場就能夠健康有序發(fā)展。 一方面，有的廠商直接經(jīng)營連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達(dá)到市場占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價(jià)格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營以強(qiáng)化營銷渠道的掌握力量。 二、 批發(fā)市場發(fā)展的宏觀分析 （一）中國批發(fā)市場的研究 中國批發(fā)市場的態(tài)勢 （ 1） 中國批發(fā)市場的作用 中國商品批發(fā)市場伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國市場體系一個(gè)重要的組成部分，人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中一個(gè)不可或缺的商品流通渠道。 基于項(xiàng)目具體情況，百榮世貿(mào)周邊同類型的項(xiàng)目較多，極容易形成同構(gòu)的競爭?！?的戰(zhàn)略思路。 恒逸房地產(chǎn)公司是一個(gè) 新成立的房地產(chǎn)公司。 這表明“百榮世貿(mào)” 項(xiàng)目是恒逸房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項(xiàng)目。 為了使上述百榮世貿(mào)的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實(shí)施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進(jìn)行了多次溝通。因此，必須挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢，使項(xiàng)目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項(xiàng)目在市場上脫穎而出，搶占市場制高點(diǎn)，獲得市場超額利潤，提高項(xiàng)目開發(fā)的附加值。 中國商品批發(fā)市場經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。另一 方面，批發(fā)商或因人力、物力、財(cái)力及經(jīng)營觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時(shí)，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。 （ 2）明確市場定位、辦特色市場發(fā)展的路子 無論是產(chǎn)地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢，選擇經(jīng)營品種和發(fā)展規(guī)模。 （ 3）走強(qiáng)化市場管理與凈化市場服務(wù)，完善市場功能發(fā)展的路子 市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務(wù)的競爭。 （ 5）走以股份制形式辦市場的發(fā)展路子 一些市場在股份制改造方面進(jìn)行了探索，為市場注人了新的活力。例如必須有非常清晰的市場定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且百榮世貿(mào)還必須經(jīng)營，只有經(jīng)營才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會(huì)展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷?? 中國批發(fā)市場的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變 批發(fā)市場從起步到發(fā)展有近 20 年，雖然全國發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國的批發(fā)市場已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個(gè)業(yè)態(tài) 提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級，二次創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 （ 2） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變 市場建設(shè)的重點(diǎn)要放在市場功能的完善上，要大力發(fā)展專業(yè)化市場，綜合性市場要按經(jīng)營品種的商品特性進(jìn)行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場要重點(diǎn)培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)一定不能走目前批發(fā)市場千篇一律的攤位制的對手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營銷方式引入到批發(fā)市場中來，對于部分商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場運(yùn)作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息 中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。 [結(jié)論 ] 對于百榮世貿(mào)項(xiàng)目，從企 業(yè)運(yùn)作形態(tài)上，恒逸公司可以將項(xiàng)目分拆，通國內(nèi)的著名批發(fā)市場加強(qiáng)聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），這樣，一方面可以降低恒逸的投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場規(guī)模，增強(qiáng)市場的競爭能力和輻射力。 可以看出萬客隆、麥德龍、山姆店、普爾斯馬特等應(yīng)該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。 這些外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)： （ 1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場 德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個(gè)連鎖倉庫市場。 （ 2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng) 可口可樂在中 國已投入 8億美元建立 20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng)。上海國內(nèi)批發(fā)商 已決定加強(qiáng)批發(fā)業(yè)務(wù)，并培訓(xùn)自己的代理，建立配給中心，發(fā)展大型專業(yè)化市場和建立大型的流通中心，使自己適應(yīng)市場的變化，與外國批發(fā)商展開競爭。 C＆ C 模式可以稱之為顧客 (零售店 )自行在批發(fā)市場采購、自行配送產(chǎn)品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購物中心的批發(fā)模式。在 C＆ C 的銷售市場范圍內(nèi)，除了零售客戶外， 采用 C＆ C 模式的批發(fā)中心，可以成立連鎖店。當(dāng)然，也可以引 入國外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國的低壓電氣設(shè)備分銷商藍(lán)格賽、德國的麥德龍??；在條件成熟的情況下，還可以在國內(nèi)采用連鎖的模式發(fā)展。 （注意不是說沒有 中國批發(fā)企業(yè)的生存空間，但對于一部分沒有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像 1992 年國外零售業(yè)的進(jìn)入，使得一大批零售企業(yè)消亡。 一般來說，對以工業(yè)消費(fèi) 品為主的批發(fā)市場的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場。 [結(jié)論 ] 在今后的競爭中，如果中國的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，還是沿用老的管理手段、經(jīng)營手段，將很難在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。 （ 1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東” 北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)： 一商系統(tǒng)分管百貨、文化、鐘表、 紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點(diǎn)所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等。 各類批發(fā)市場分布見下表： 服裝批發(fā)市場 序 單位名稱 地址 乘車路線 站名 電話 1 北太平莊服裝市場 北太平莊 16,22,38,302331, 北太平莊 2 北京皮革城 豐臺區(qū)宋家莊順八條 17,39 宋家莊 67212194 3 北京龍湫服裝批發(fā)市場 豐臺區(qū)木樨園 2,17,40,324 木樨園 4 新僑時(shí)裝世界 崇文門西大街 地鐵 ,3,8,9,39 崇文門 5 三里屯服裝市場 工人體育 場北路 113 三里屯 6 江南皮件服裝城 豐臺區(qū)南苑路北端 2 海戶屯 7 京溫服裝批發(fā)市場 豐臺區(qū)南苑路北端 2 海戶屯 8 甘家口服裝市場 西城區(qū)三里河路 102,103,114 甘家口商場 9 工體北路服裝市 朝陽區(qū)新中街 113,115,118 中街 10 多益服裝市場 東長安街 3,8,10,20,5 116 王府井 11 阜成門百綱服裝市場 西城區(qū)三里河路 102,103,114 甘家口 12 動(dòng)物園服裝市場 動(dòng)物園南側(cè) 7,15,19,27 動(dòng)物園 68313387 13 西單勸業(yè)場 西單商場 22,102,10