【正文】 .............. 88 百榮服裝服飾交易中心 .............................................................................. 88 百榮兒童用品交易中心 ...................................................................................... 90 百榮文化辦公用品交易中心 .............................................................................. 91 百榮體育休閑用品交易中心 .............................................................................. 92 百榮家居用品交易中心 ...................................................................................... 93 百榮日用品交易中心 .......................................................................................... 94 百榮食品交易中心 .............................................................................................. 95 百榮汽車用品交易中心 ...................................................................................... 95 百榮國際貿(mào)易中心 .............................................................................................. 97 （四）輔助配套功能的項(xiàng)目 .................................................................................. 99 百榮會(huì)展中心 ...................................................................................................... 99 百榮 商務(wù)休閑會(huì)所 ............................................................................................ 100 百榮餐飲服務(wù)中心 ............................................................................................ 100 百榮配送倉儲(chǔ)服務(wù)中心 .................................................................................... 101 百榮商屋 ............................................................................................................ 102 其它 .................................................................................................................... 103 十、 百榮會(huì)展中心館對(duì)百榮世貿(mào)的帶動(dòng)作用 ................................................. 104 （一）會(huì)展經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系 .................................................................. 104 （二） 以百榮會(huì)展中心帶動(dòng)百榮世貿(mào)的可行性 .................................. 104 現(xiàn)代會(huì)展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 ........................................................................ 104 北京會(huì)展博覽業(yè)格局的形成和發(fā)展趨勢 ........................................................ 105 國內(nèi)專業(yè)會(huì)展的研究 ........................................................................................ 107 專業(yè)會(huì)展對(duì)恒逸公司的啟示 ............................................................................ 110 十一、 百榮世貿(mào)的常規(guī)性營銷工作的準(zhǔn)備 ...................................................... 113 （一）一般性工作，即規(guī)定動(dòng)作 ....................................................................... 113 （二）個(gè)性化工作，即自選動(dòng)作 ....................................................................... 113 十二、 結(jié)束語 .................................................................................................................. 123 百榮世貿(mào)市場交 易中心總體策劃報(bào)告 一、 策劃的背景與宗旨 通過本項(xiàng)目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“百榮世貿(mào)”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。由于是第一個(gè)項(xiàng)目，又是一個(gè)無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項(xiàng)目，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過于集中在一個(gè)項(xiàng)目的成功與否上。王志綱工作室在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型市場交易中心”發(fā)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場”的概念提升為 “中國新型的、 有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主 題的、經(jīng)營有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（ Inter網(wǎng)絡(luò)）的 21 世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化 市場交易中心” 的概念，并通過發(fā)展百榮世貿(mào)項(xiàng)目、亦即通過以各種主題交易市場為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動(dòng)北京南城批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。 通過前瞻性戰(zhàn)略思路的百榮世貿(mào)，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會(huì)使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個(gè)文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題批發(fā)市場產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。 （ 2） 中國批發(fā)市場與批發(fā)商面臨的局面 近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營的雙重?cái)D壓下，商 品批發(fā)市場作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對(duì)萎縮的局面。 [結(jié)論 ] 在這樣大的的市場背景下，百榮世貿(mào)作為一個(gè)四十多萬平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個(gè)全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對(duì)現(xiàn)在批發(fā)市場的歷史、經(jīng)驗(yàn)、發(fā)展趨勢、運(yùn)作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。壽光蔬菜批發(fā)市場、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢，走市場連基地，基地促市場的發(fā)展路子，有意識(shí)的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。辦市場并不是簡單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場的凝聚力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變。 在 20xx 年至 2020 年期間，由于中國還是一個(gè)發(fā)展中國家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場將存在更長的時(shí)間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場存在的時(shí)間會(huì)更長。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級(jí)批發(fā)商，大力培育市場中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。 （ 4） 實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變 批發(fā)市場總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。 （ 6） 中國批發(fā)市場的前景 據(jù)有權(quán)威專家預(yù)測： 9 年后的中國批發(fā)業(yè)將變得生機(jī)勃勃，實(shí)力非凡。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展。其每個(gè)市場面積達(dá) 16,000 平方米，自稱擁有 生產(chǎn)主導(dǎo) 批發(fā)主導(dǎo) 零售主導(dǎo) 1012 萬顧客。 （ 3）在中國建立銷售代理網(wǎng) 代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進(jìn)行的。 [結(jié)論 ] 了解國外的批發(fā)商進(jìn)入中國的模式，同時(shí)了解未來批發(fā)市場的運(yùn)作手段，采用適度超前的手段，是建設(shè)一個(gè)符合市場需求的項(xiàng)目。 （ 2） C＆ C 的批發(fā)商品的特點(diǎn) 通常，臺(tái)灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)的零售客戶，采用路線推銷 (一邊訂貨、一邊下貨 )或引貨推銷 (以預(yù)售方式，今天委訂，明天送貨 )的方式，以掌握市場業(yè)績（目前國內(nèi)的寶潔公司采用這種模式）。 C＆ C 模式相對(duì)路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負(fù)擔(dān)給業(yè)務(wù)員的推銷與商品配送等成本。 WTO 對(duì)中國批發(fā)市場的沖擊 （ 1）中國批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“生死時(shí)差” 入世后 12 年（最長不會(huì)超過 5 年）的時(shí)間內(nèi)，中國市場將全面對(duì)國外開放。） [結(jié)論 ] 不研究國際上批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目 的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。比如，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機(jī)遇則更多一些。因此，百榮世貿(mào)若不尋求制勝對(duì)策，最終競爭的結(jié)果將使自己市場對(duì)象被淘汰出局?，F(xiàn)在 基本消亡，其大部分冷庫和設(shè)施條件較好的普通倉庫仍做倉庫使用，一部分改成了批發(fā)市場，如馬連道、玉泉營、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。 區(qū) 位 類型與狀況 2 環(huán)內(nèi) 各類批發(fā)市場 26 個(gè)，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場為主，批零兼營，市場用地規(guī)模較小，平均每個(gè)市場占地 1960 平方米 23 環(huán)間 各類批發(fā)市場 70 個(gè)，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場、服裝紡織品市場為主，平均每個(gè)市場占地 1 萬平 方米， 34 環(huán)間 各類批發(fā)市場 94 個(gè)，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場為主，特別是家具市場基本分布于此，平均每個(gè)市場占地 萬平方米 4 環(huán)外 各類市場 90 個(gè)，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場也分布在這一地區(qū)，平均每個(gè)市場占地 萬平方米 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場類型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。 北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題 （ 1） 原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用 原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。這些市場的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負(fù)荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，按照北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會(huì)有很大 發(fā)展。但需要說明的是這里的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場，它將包括倉儲(chǔ)、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。 （ 3） 批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然 北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲(chǔ)中心和雜而活的批發(fā)市場等這 5 種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費(fèi)群體。 [結(jié)論 ] 百榮世貿(mào)的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場的趨勢與規(guī)律。新規(guī)劃的鐵路 公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū) 房山閆村 — 豐臺(tái)王大型物流基地，是北京市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。 北京市家居建材市場目前的經(jīng)營面積已達(dá) 120 多萬平方米，大小家居建材城近 200 家，每年新增接近 30 萬平方米的家居建材市場， 20xx 年將達(dá)到 40 萬平方米。 （ 3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè) 北京市南部服裝類批發(fā)市場集中聚集在豐臺(tái)區(qū)大紅門地區(qū)。曾以出售低廉服裝的大紅門市場，如今已成為中外名牌服裝的集散地。 北京南部批發(fā)市場升級(jí)發(fā)展的趨勢 伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動(dòng)將日趨頻繁，形成了很強(qiáng)的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對(duì)周邊商務(wù)辦公、