【正文】 該項目貸款暫被我行評定 為 A級，一定的抗風險能力 ,在 考 慮 貸 款 風 險 和 采 取 相 應 避 險 措 施 的 情 況 下可給予該企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 億 元 ，貸 款 期 限 三 年 ，貸 款 利 率 為 基準利率基礎上浮 20%。 要求股東承諾在按還款計劃清償我行貸款前，不得償還股東借款本息及分紅。截 止 評 估 日 止 ，項 目 公 司 的 注 冊 資 金 只 有 4,725萬元且只到位了 13%，項目目前所投入的資金雖基本上來自股東，但均屬負債性資金，須向股東支付利息。本項目公司是合生創(chuàng)展的孫公司，而合生創(chuàng)展集團內(nèi)部的資金運作模式是：項目公司借款，集團統(tǒng)一調(diào)配借款用途，也就是 說 ，借 款 并 不 一 定 會 用 于 該 項 目 ，合 生 創(chuàng) 展 有 可 能 將 以 本 項 目 名 義 籌措的資金調(diào)配給其他項目使用；根據(jù)評估測算，該項目目前的銷售收入已基本可以滿足項目建設對資金的需要，項目借款面臨著一定的挪用風險。廣州的房地產(chǎn)市場總體已進入供大于求的階段，房地 產(chǎn) 市 場 的 競 爭 日 趨 激 烈 。該司已對外提供擔保 297 萬元，現(xiàn)對外可擔保額 10， 989 萬 元 ，具 有 較 強 的 經(jīng) 濟 實 力 及 一 定 的 擔 保 能 力 ； 廣 東華景新城房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供 5,000 萬元的擔保，至 20xx年 末 ，該 司 總 資 產(chǎn) 66,561 萬 元 ，總 負 債 46,615 萬 元 ，凈 資 產(chǎn) 額 為 19,946萬 元 。同 時 可 進 一 步 密 切 與 我 行 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 合生創(chuàng)展公司的銀企合作關系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎，并促進我行的信貸結構調(diào)整。從 項 目 目 前 的 情 況 和 銷 售 預 測 來 看 ，如 無 異 常 ，按 計 劃償還貸款具有一定的保證。整 個 項 目 總 的 看 來 具備一定抗風險能力。 第五章 項目效益及償債能力評價 一、項目財務效益評價 項目于 20xx 年 初 動 工 興 建 ，計 劃 于 2 0 03 年中竣工交付使用， 20xx年 開 始 銷 售 ，計 劃 20xx 年 銷 售 完 畢 。所投入資金主要用于 20xx年項目的建設； 銀行貸款 1 . 5 億 元 ，約 占 總 投 資的 23%，其 中 5, 0 0 0 萬元用于支付土地費用， 1 億元用于 20xx 年后的建安費用； 銷售回籠款 3 1 , 3 6 8 萬元，約占總投資的 47%。 前 期 費 用 ： 規(guī) 劃 勘 測 設 計 費 按 建 安 工 程 費 的 3 。小區(qū)設計有三種住宅類型，共 18 棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等 6 種 戶 型 ，住 宅 面 積 從 6 6. 9 5— 140 平 方 米（ 套 內(nèi)面積 ） 周邊樓盤分析及售價定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛力） 項目名稱 項目地點 目前銷售均價 開發(fā)樓盤 發(fā)展商 愉景雅苑 新港西路 5,500 元 /平方米 32 棟 12 18層 廣 州 合 生 明 暉 房 地產(chǎn)有限公司 疊彩園 天雄布市 4,315 元 /平方米 32 棟 12 26層 廣 州 市 合 景 盈 富 房地產(chǎn)有限公司 順景雅苑 新港西路立新東街 5,110 元 /平方米 14 棟 13 層 廣 東 杰 偉 實 業(yè) 有 限公司 南景園 江燕路 5,077 元 /平方米 23 棟 13 層 廣 州 市 珠 光 南 景 房地產(chǎn)有限公司 順華名庭 新港西路 4,915 元 /平方米 5 棟 1220 層 順 得 振 華 房 地 產(chǎn) 有限公司 以上所 開 發(fā) 產(chǎn) 品 在 河 南 地 區(qū) 都 是 較 為 良 好 ， 隨 著 國 家 對 居 民 居 住房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟蟆? 形態(tài)結構規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住 園 區(qū) 。 二、市場競爭能力分析 地理位置情況 ： 本項目位居海珠要沖，中山大學、廣東教育學院、廣東省經(jīng)濟管理干部學院等著名學府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。當前世界發(fā)達國家人均居住面積高 35 平方米，而廣州人均住房不足 14 平方米，故且不計外 來與新增人口對 住 房 的 需 求 ，僅 是 廣 州 現(xiàn) 有 居 民 改 善 住 需 求 提 供 給 房 地 發(fā)展的潛力與空間便是極其巨大。 但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層次的發(fā)展空間。 第三章 市場評價 一、 市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析 從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉變。只要項目建設的有關報批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設資金得以落實，項目施工按計劃完工將具有一定的保證。 第二章 建設條件評價 一、項目建設概況及規(guī)模 “愉景南苑”項目位于廣州市海珠區(qū)新港西路 2 212 號大院，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學儀器廠內(nèi)。但愉景南苑從三月初公開銷售至今，已銷售出 130 多 套 ，并 且 接 受了 270 套的內(nèi)部認購登記，證明有較高的社會認受度，應具有較好的盈利前景。 （ 3） 其他應收款 1 0 , 9 8 9 萬元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司 6 , 2 0 1萬元，及合生集團公司內(nèi)部往來款 4 , 7 2 0 萬元，其他 68 萬元。 20xx 年末公司資產(chǎn)總額為 1 9, 5 9 1 萬元，資產(chǎn)負債率為 9 7 % 。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿 景 花 園 ，帝 景 苑 都 各 具 特 色 ，這 些 樓 盤 總 建 筑 面 積 超 出 125 萬平方米，推出的住宅銷售率達 90%以 上 ，市 場 反 應 熱 烈。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達 6 4 , 3 0 0 萬元，資金實力雄厚，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認識，使該集團已成為廣 州房地產(chǎn)界的翹楚。 董 事 謝 世 東 ，男 ，出 生 于 1958 年 ，畢 業(yè) 于 香 港 大 學 ，獲 工 程 學 士 學位 ，曾 擔 任 香 港 一 上 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 公 司 的 執(zhí) 行 董 事 ，也 是 香 港 工 程 師 學會 會 員 ，在 房 地 產(chǎn) 投 資 、物 業(yè) 發(fā) 展 、工 程 管 理 及 銷 售 與 市 場 推 廣 等 方 面 擁有十九年以上經(jīng)驗。 二、經(jīng)營者素質(zhì)評價 該公司設董事會，并實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。項 目 東 側 為 客 村 居 住 區(qū) ，與 廣 州 市南 北 大 動 脈“ 廣 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。經(jīng)廣州正德 會 計 師 事 務 所 有 限 公 司 正 驗 字