【正文】 開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的需要 該項(xiàng)目是老城改造的一個(gè)組成部分，通過(guò)這個(gè)項(xiàng) 目可以提高沈陽(yáng)市宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的知名度，在一定程度上可以增加公司在沈陽(yáng)市以至在遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 公司的理念是 以人為本，追求卓越，為客戶(hù)創(chuàng)造舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，為社會(huì)創(chuàng)造不可替代的超越價(jià)值，為企業(yè)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益，使之成為對(duì)外具有磁性的吸引力，對(duì)內(nèi)有凝聚力和充滿(mǎn)活力的現(xiàn)代 化企業(yè)。 該 公司于2021 年在沈陽(yáng)市投資 3000 余萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)住宅五棟，總面積 32021 平方米，其中住宅 26000 平方米，商業(yè)門(mén)店 6000 平方米。在該階段，要全面分析項(xiàng)目的全部組成部分和可能遇到的各種問(wèn)題，并最終形成可行性研究的書(shū)面成果— 可行性研究報(bào)告。 初步可行性研究主要解決的問(wèn)題是分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步 判斷項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性分析。因而，這一階段的工作比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是詳細(xì)的分析。一般投資機(jī)會(huì)研究是以一個(gè)地區(qū)，一種行業(yè)或一種資源為對(duì)象進(jìn)行的，以識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)投資方向進(jìn)行的研究。利用 國(guó)際金融組織貸款 和有些政府貸款的項(xiàng)目必須作 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 。為項(xiàng)目法人和 領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān) 決策、審批，提供可靠的依據(jù)。 項(xiàng)目立項(xiàng) 后必須進(jìn)行可行性研究，編制和報(bào)批可行性研究報(bào)告。 中國(guó) 從 1982年開(kāi)始，已將可行性研究列為 基本建設(shè) 中的一項(xiàng)重要 5 程序。例如， 工業(yè)發(fā)展規(guī)劃 、新技術(shù)的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品更新?lián)Q代、企業(yè)技術(shù)改造等工作的前期，都可應(yīng)用可行性研究。 可行性研究的特點(diǎn) 可行性研究必須從系統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、 經(jīng)濟(jì) 、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至 環(huán)境保護(hù) 、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確 進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。另外 , 有條件的企業(yè)還 可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作 , 通過(guò)分析比較 , 提取有用的信息 , 進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。從某種意義上看 , 可行性研究人員應(yīng)該是“全才” , 必須具備 相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)情況和銷(xiāo)售情況進(jìn)行 定期的追蹤調(diào)查，暴光”爛尾樓”的開(kāi)發(fā)單位、已經(jīng)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和已經(jīng)被吊銷(xiāo)資格證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究人員的名單，讓社會(huì)輿論充分發(fā)揮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)單位和相關(guān)個(gè)人的社會(huì)監(jiān)督作用。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實(shí)做到實(shí)事求是，定量分析與定性分析并重。 房地產(chǎn)可行性研究需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師、政策分析師和房地產(chǎn)環(huán)保評(píng)價(jià)師等專(zhuān)業(yè)研究人才的培養(yǎng)和考核機(jī)制，為房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域輸送高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化人才。 提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。 3 （ 3）問(wèn)題的解決方法 建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。當(dāng)前 , 市場(chǎng)漸趨規(guī)范和成熟 , 但長(zhǎng)期的受“忽視” , 使可行性研究精度不夠 , 可信度不高 。 （ 2）可行性研究誤差分析 決策者對(duì)可行性研究未給予應(yīng)有的重視在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代 , 可行性研究長(zhǎng)期扮演“可 批性研究”的角色。 20～ 100%之間 ； 資金流量計(jì)算誤差約177。 10% 以?xún)?nèi)。一般是 : 投資機(jī)會(huì)研究階段 (耗時(shí) 13 個(gè)月 , 研究費(fèi)用占總投資 %～ %） , 誤差在177。筆者認(rèn)為 , 造成當(dāng)前可行性研究普及不夠、規(guī)范不夠、受重視程度不夠的原因是復(fù)雜的 ,而可行性研究本身誤差較大則是其中的一個(gè)重要因素。3Q3vdWe3YXvbJr 沈陽(yáng)市宏發(fā)新城項(xiàng)目可行性研究設(shè)計(jì) 2 究納入了基本建設(shè)的程序 。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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