【正文】 工商局應(yīng)當(dāng)專門設(shè)立板塊，接受網(wǎng)上投訴，并及時解決，進(jìn)行公示。各地工商局定期對團(tuán)購網(wǎng)站進(jìn)行檢查，設(shè)定團(tuán)購網(wǎng)站對團(tuán)購商品的信息披露機(jī)制以及責(zé)任機(jī)制；工商局應(yīng)當(dāng)定期披露檢查結(jié)果，同時與消保委、消費者協(xié)會等聯(lián)合，定期公布有關(guān)團(tuán)購網(wǎng)站的投訴情況及糾紛解決情況和各大團(tuán)購網(wǎng)站服務(wù)排名、信用評級，并在團(tuán)購網(wǎng)站首頁建立鏈接，進(jìn)行有效公示，使消費者在購物時能及時看到。⑧結(jié)合美國的一些做法，以及目前我國團(tuán)購網(wǎng)站的現(xiàn)狀，本文提出以下建議：提高團(tuán)購網(wǎng)站市場準(zhǔn)入門檻，進(jìn)行注冊登記。團(tuán)購中三方主體的權(quán)利義務(wù)無法有效解決，作為接受消費者投訴的消保委，通過對商家與消費者在交易過程中出現(xiàn)的糾紛進(jìn)行調(diào)解，對商家的不法行為進(jìn)行指正發(fā)揮一定作用，但由于并無強(qiáng)制力，并且消保委監(jiān)管的只能是營業(yè)地位于其轄區(qū)內(nèi)的商家，而網(wǎng)站作為一個虛擬的平臺，其消費者可能遍布中國的各個地區(qū)，維權(quán)難度可想而知。消保委通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站雖然在“服務(wù)政策”中信誓旦旦地承諾“假一賠三、正品保障”、“三十天無條件退換貨”等，但是在聯(lián)系方式一欄中卻只公布了網(wǎng)絡(luò) 號，沒有聯(lián)系地址和方式。即使有學(xué)者認(rèn)為網(wǎng)站和消費者沒有直接法律關(guān)系，團(tuán)購網(wǎng)站僅作為中介者，本文認(rèn)為依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》中展銷會柜臺租賃者法律責(zé)任，消費者仍可以要求團(tuán)購網(wǎng)站承擔(dān)法律責(zé)任。”然而我們認(rèn)為，商家在團(tuán)購網(wǎng)站上標(biāo)價銷售商品在法律上是要約，首先商家在網(wǎng)站上貼出信息對商品的質(zhì)量、數(shù)量、價格等交易條件有詳細(xì)的描述，并且存在著愿意與消費者訂立合同并受合同約束的意思，這些都已經(jīng)符合了要約的構(gòu)成要件。目前，專門針對團(tuán)購的法律法規(guī)甚少，我們只能嘗試在已有的法律制度框架內(nèi)找到解決辦法。但是，不排除一些團(tuán)購網(wǎng)站直接在團(tuán)購信息中詳細(xì)標(biāo)明銷售商的信息，這樣筆者認(rèn)為交易對象明確，那么有必要將團(tuán)購網(wǎng)站與《消費者權(quán)益保護(hù)法》中展銷會柜臺租賃者法律地位等同，即在團(tuán)購產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題時，消費者既可以要求團(tuán)購網(wǎng)站也可以要求銷售商承擔(dān)法律責(zé)任。筆者認(rèn)為，在團(tuán)購實物商品的過程中，消費者只和團(tuán)購網(wǎng)站有用戶協(xié)議，建立合同法律關(guān)系。而團(tuán)購網(wǎng)站若是居間人的話，委托人應(yīng)當(dāng)是銷售商，但是團(tuán)購網(wǎng)站卻和消費者訂立了合同，即“用戶協(xié)議”，因此，我們可以認(rèn)定，團(tuán)購網(wǎng)站和銷售商之間并不是居間合同的關(guān)系。目前有學(xué)者認(rèn)為屬于行紀(jì)關(guān)系②，也有學(xué)者認(rèn)為屬于居間關(guān)系③。據(jù)中消協(xié)最新報告顯示，2011 年網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購成為銷售類投訴新熱點，投訴量位居各類投訴前10 位，反映的主要問題包括貨不對板，退換貨難；服務(wù)注水，價外有價；高標(biāo)低折，吸引眼球等。所以，團(tuán)購網(wǎng)站必須有充足的資金來源才能在市場上長期運行，而理想模式就是上市發(fā)行股票募集資金。隨著消費合作與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，消費者之間的聯(lián)合成本大幅度降低，網(wǎng)絡(luò)的力量推動著更大范圍的消費合作和更多的交易對象增長。一、概述（一）團(tuán)購網(wǎng)站的運營模式筆者認(rèn)為：團(tuán)購是指一定數(shù)量規(guī)模的消費者通過團(tuán)購網(wǎng)站這個平臺，與商家訂立格式合同并履行的行為。轄區(qū)公安派出所要充分發(fā)揮消防監(jiān)督職責(zé)，要把居住人口較多的小區(qū)納入消防重點單位加強(qiáng)管理，要把對小區(qū)消防監(jiān)督管理納入責(zé)任區(qū)民警的考核內(nèi)容，開展經(jīng)常性的消防檢查工作，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責(zé)。要將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容融入到小區(qū)日常管理之中，真正抓好落到實處各物業(yè)管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定符合小區(qū)自身特點的消防安全管理制度，按國家有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗維修，同時要對小區(qū)保安進(jìn)行上崗前消防技能培訓(xùn)，未經(jīng)消防安全培訓(xùn)的一律不準(zhǔn)上崗執(zhí)勤，并定期進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，使小區(qū)保安隊成為維護(hù)小區(qū)消防安全的主力軍。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對現(xiàn)代消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)化的消防設(shè)施維護(hù)保修公司來承擔(dān)。這種建管結(jié)合方式，能提高物業(yè)的有效價值。建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范其運作。二、關(guān)于物業(yè)消防安全管理的思考理順物業(yè)消防安全管理的各種關(guān)系，建立市場經(jīng)濟(jì)體制下的物業(yè)消防管理體系構(gòu)架。居民家中存在不少火災(zāi)隱患。小區(qū)保安大多屬臨時雇傭性質(zhì)，不少沒有進(jìn)行消防安全培訓(xùn)就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內(nèi)容都不知，遇到火災(zāi)往往束手無策甚至臨陣脫逃。部分開發(fā)商過多地追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視或減少消防設(shè)施方面的投入，以致出現(xiàn)了小區(qū)建成后存在消防安全隱患、消防設(shè)施不配套的現(xiàn)象，如小區(qū)主通道路面硬化后沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求。Personnel standard前言： 市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，各類居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區(qū)如小區(qū)或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠?qū)崿F(xiàn)集中供水、供電、供氣，社會化服務(wù)功能完善，再加上環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走向，這些功能小區(qū)大多由物業(yè)管理公司進(jìn)行集中管理，但是不少小區(qū)在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來抓，小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產(chǎn)安全造成了很大損害。物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。因此，住宅小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時，一定要在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門的指導(dǎo)下，要及時召開產(chǎn)權(quán)人、使用人代表大會，并嚴(yán)格按照民主程序從代表大會代表中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，也只有這樣，業(yè)主委員會才能真正代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并積極配合物業(yè)管理企業(yè)共同管理好區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作目前我國物業(yè)管理中的問題既有物業(yè)管理自身的問題，也有政策法規(guī)不健全的原因，對這些問題的解決要分清不同的性質(zhì)，采取針對性的措施。例如，對從業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理概論、法律法規(guī)基礎(chǔ)知識、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造、住宅小區(qū)管理和物業(yè)管理法規(guī)案例分析等為主要內(nèi)容的系統(tǒng)培訓(xùn)，尤其應(yīng)該大力推行從業(yè)人員職業(yè)資格考試，如《物業(yè)管理師職業(yè)資格考試》，以此提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)能力，為建設(shè)文明住宅小區(qū)奠定堅實基礎(chǔ)。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為一些地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)普遍存在的奇怪現(xiàn)象之一。在目前得實際運作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用也沒有體現(xiàn)出來。負(fù)責(zé)山大老校宿舍物業(yè)管理的并非專門的物業(yè)公司，而是山東大學(xué)第二項目部，是學(xué)校機(jī)構(gòu)的一個組成部分，其管理的職能大大超過了服務(wù)職能，造成物業(yè)人員服務(wù)意識薄弱。真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度,按照物業(yè)管理專業(yè)化、市場化要求建立的企業(yè)不到總數(shù)的10%。為了了解物業(yè)管理中存在的問題及解決對策，我采訪了山大老校宿舍的物業(yè)管理部門，在交談中對物業(yè)管理有了更進(jìn)一步的認(rèn)識。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計劃生育、治安管理等事項，屬于政府行政管理部門的職權(quán)范圍內(nèi)管理的事情，自然應(yīng)由政府去管，物業(yè)管理公司僅能起到協(xié)助的作用。對于業(yè)主之間爭吵、打架，物業(yè)管理公司的勸阻往往無濟(jì)于事。但法院判決既沒有分清“文華花園”和“文華花園停車場”的不同范圍，也沒有將“車輛保管”和“物業(yè)管理”分開來看，認(rèn)為只要物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，具有過錯，且造成了損害的后果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。遂適用《中華人民共和國民法通則》第55106條，判決要求物業(yè)管理公司承擔(dān)汽車被盜的損失。洪女士在汽車失竊之后第二天才匆匆忙忙向管理公司繳交停車費，當(dāng)即被物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人拒絕。五、小區(qū)治安的法律問題物業(yè)管理公司在其經(jīng)營服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切聯(lián)系。但立法時為了保障資金的及時到位，維護(hù)基金的安全性，因此決定該款項設(shè)立專戶由國土房管局代為保管。而在此之前，應(yīng)由購房者向物業(yè)管理公司繳交維修基金。既然維修基金屬于業(yè)主，那么如果某一業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以從物業(yè)管理公司處要回已交付的維修基金？維修基金性質(zhì)上雖然屬于業(yè)主所有，但這筆基金一旦由業(yè)主交出，就不屬于某一業(yè)主專有，而是屬于全體業(yè)主擁有，由管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的指示統(tǒng)一使用。而業(yè)主外出不在則使管理費用不能按時征收，也不能出席業(yè)主大會或業(yè)主委員會，給物業(yè)管理帶來許多困難。應(yīng)由水電煤氣公司及電視臺承付代收服務(wù)費，這些公司與物業(yè)公司在代收此費時，構(gòu)成了委托關(guān)系，物業(yè)公司是受托方，水電煤氣公司是委托方。特約服務(wù)是指個別業(yè)主同物業(yè)公司簽訂的單獨合同，涉及到專有部分，如對其房屋設(shè)施進(jìn)行一些安裝、修繕等服務(wù)工作，有權(quán)自行定價。因為，物業(yè)管理公司僅對物業(yè)的共有部分與共同事務(wù)實施管理，而業(yè)主的專有部分由業(yè)主自己進(jìn)行管理，所以，并不存在管理公司收費的問題。三、物業(yè)管理的收費問題關(guān)于管理費用及報酬的分擔(dān)方式。但第21條規(guī)定，綜合驗收合格后方可將物業(yè)管理權(quán)移交業(yè)主委員會。而業(yè)主委員會是同一建筑物內(nèi)全體業(yè)主設(shè)立的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的人格被全體業(yè)主所吸收，它的行為對外代表全體業(yè)主，對全體業(yè)主產(chǎn)生效力。因此，建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)檔次確定收費標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按規(guī)章實施，眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護(hù)自身利益。實際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。因此，新的物業(yè)管理條例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨立等原則。嚴(yán)格實施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。但由于其本身條文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費率的高低。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。（五）、業(yè)主法律意識淡薄。有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需交費。其主要表現(xiàn)為：開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項的過程中的對實體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議；業(yè)