【正文】 從這一點(diǎn)可以看出，商住項(xiàng)目在這一區(qū)域有較大的需求潛力。 佳匯國(guó)際中心一期 項(xiàng)目名稱：佳匯國(guó)際中心一期 位置：朝外大街吉祥里路 電話： 65538881/65539447 立項(xiàng)類別 商住，二三層寫字樓，一層商業(yè) 建筑面積（萬(wàn) M2） 全部 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 目前價(jià)格、租金 銷售價(jià)格 14000 元 /M2，$1516/月 .平方米 銷售情況或出租率 95% 目標(biāo)客戶 中小公司 物業(yè)管理費(fèi) 元 /M2/月 投資比例 投資 10%左右，自用為主 物業(yè)公司 北京中天如日 項(xiàng)目主要特點(diǎn) 商住公寓為主 基本租期 1 年 空間分割 框架結(jié)構(gòu)，開(kāi)放式自由分割 60600M2 開(kāi)盤時(shí)間 20xx 年 實(shí)用率 70% 入住時(shí)間 20xx 年 層數(shù)、層高 樓高 ， 18 層 車位 53 總戶數(shù) 140 戶 電梯品牌及數(shù)量 奧迪斯 交通狀況 新中街、二環(huán)、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路 空調(diào) 分戶式空調(diào) 周邊環(huán)境 朝外大街商務(wù)氣氛濃厚 裝修情況 公共部分精裝修 外立面及特點(diǎn) 純石材 入住公司類型、特點(diǎn)、大型公司 科技公司、外地公司北京辦事處、音像文化公司、律師事務(wù)所、咨詢公司、投資顧問(wèn)公司、廣告公司、醫(yī)藥公司等。 （ 2）為體現(xiàn)其項(xiàng)目品質(zhì)，選擇的主要推廣賣點(diǎn)是地段、多樣化的公寓戶型和 運(yùn)動(dòng)健康的室內(nèi)商務(wù)生活方式。商住公寓部分中有中國(guó)文化藝術(shù)有限公司、英才雜 志社、 LADY 格調(diào)雜志社等少量知名公司入駐，但大多數(shù)入住企業(yè)為涵蓋廣泛行業(yè)領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如小型科技公司、外地公司駐北京辦事處、廣告公司、建筑裝飾公司、律師事務(wù)所、文化公司等，與產(chǎn)品定位符合，同時(shí)也證明了美惠大廈的定位較準(zhǔn)確。 （ 3）其公寓戶型較為多樣化，提供了 95 平米到 300 多平米多種戶型，可以供各種規(guī)模的中小型公司選擇。 公寓整層銷售少，公司規(guī)模較小。 富華大廈推廣賣點(diǎn) （ 1）位置是商務(wù)辦公的首選，因此，二環(huán)邊的位置和便捷的交通是富華大廈的一個(gè)有力的賣點(diǎn)。 （ 3）內(nèi)部商務(wù)配套齊全，包括健身房、中餐廳、員工餐廳、臺(tái)球、保齡球等。富華大廈位置處于東四十條交通節(jié)點(diǎn)處，東臨東二環(huán)，北部不遠(yuǎn)處即是工體產(chǎn)路 —平安大街。 外立面及特點(diǎn) 白色涂料外立面，有歐式風(fēng)格特點(diǎn)。 1． 7 整棟或整層銷售新趨勢(shì) 針對(duì)大型公司的整層或整棟銷售的項(xiàng)目集中在東二環(huán)一帶，新保利大廈、東方銀座、凱恒中心、天恒大廈等都不同程度的以整層或整棟銷售。 二是立項(xiàng)本身就是以商務(wù) /商住立項(xiàng)。從目前的租金水平面可以判斷該類住宅的商務(wù)辦公特性：如昆泰國(guó)際中心的公寓面積一般在 80150 平方米左右，在這一面積下，租金 8000120xx 元 /平方米 .月，顯然是作為商務(wù) 辦公之用，目前昆泰國(guó)際中心的公寓部分已經(jīng)售完，正在出租。實(shí)際的客戶出是包括居住和辦公兩種客戶，但購(gòu)房者自用或投資作為辦公，其中投資客戶的比重較大。如佳匯國(guó)際中心一期為商 務(wù)公寓，由于一期良好的銷售，二期以純寫字樓立項(xiàng)，整體檔次水平提高；昆泰國(guó)際中心以甲寫字樓定位，二環(huán)邊的愷恒中心、新保利大廈、華普中心等都是即將入市的頂級(jí)寫字樓。目前該區(qū)域正在銷售的寫字樓主要是昆泰國(guó)際中心、朝外MEN。朝外的寫字樓市場(chǎng)最初是由使館區(qū)而建立并發(fā)展起來(lái)的。 國(guó)有企業(yè)總部的進(jìn)入對(duì)該區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)是一把雙刃劍。這種現(xiàn)象的背后，展現(xiàn)出交通在商務(wù)辦公中的突出作用 —— 通達(dá)的交通始 終是商務(wù)辦公首要考慮的問(wèn)題，占據(jù)交通的有利地位，是項(xiàng)目取得成功的第一步。東直門和朝陽(yáng)門一線在歷史上就曾是北京最繁華的地區(qū)，是老北京城的錢糧集散地，具有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位。而同時(shí)， CBD 規(guī)劃面積的減少和區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格較高，使一些自用和投資客戶向靠近 CBD，價(jià)格和租金相對(duì)較低的周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了周邊商務(wù)區(qū)域的發(fā)展。 CBD 的擴(kuò)散力正在發(fā)揮作用。 CBD 從 20xx 年開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)，最初規(guī)劃總建筑面積為 1000 萬(wàn)平方米 ， 其中 50%左右是寫字樓， 25%左右建公寓， 25%左右建酒店、文化、娛樂(lè)等設(shè)施 ；但在 20xx 年政府為避免交通壓力過(guò)大，將 CBD 的總規(guī)劃面積減少 200 萬(wàn)平方米左右，寫字樓面積也縮減 100 萬(wàn)平方米左右，一客程度上刺激了商住樓的發(fā)展。幾個(gè)商圈相互交叉，交界越來(lái)越淡化，融合的趨勢(shì)日漸明顯。 第三章 本案區(qū)域市場(chǎng)分析 一、調(diào)查范圍說(shuō)明 本次調(diào)研范圍為以天辰大廈項(xiàng)目為中心，半徑為三公里范圍內(nèi)的寫字樓和商務(wù)物業(yè)，包括部分 CBD 區(qū)域，朝外商圈與東二環(huán)商務(wù)帶兩個(gè)區(qū)域，重點(diǎn)調(diào)研分析朝外大街和東二環(huán)區(qū)域內(nèi)的寫字樓、商務(wù)及商住項(xiàng)目。其中 CBD 以及輻射區(qū)域的分布呈現(xiàn)”亮馬橋 東直門 國(guó)貿(mào) 廣渠門”態(tài)勢(shì) ,在亮馬橋商圈 ,像早期的賓都苑，力鴻花園，金島花園，康麗大廈以及近期的英特公寓 ,上海第一中心等都是該區(qū)域典型的商務(wù)樓；其次就是以東方銀座為代表的東直門區(qū)域 ,集中了東方銀座 ,元嘉國(guó)際 ,住邦 20xx 等高檔商務(wù)樓 。而作為高檔寫字樓的主要需求客戶外資 企業(yè)，國(guó)有大型企業(yè)則由于前期的購(gòu)買和租賃，現(xiàn)在的需求也基本飽和。 商務(wù)樓的出現(xiàn)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 24 六、北京商務(wù)樓市場(chǎng)綜述 商務(wù)樓市場(chǎng)的認(rèn)識(shí) 商務(wù)樓又可稱為商務(wù)公寓，商務(wù)住宅，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細(xì)分為 soho，scho， STUDIO 等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來(lái)出現(xiàn)的一種極具投資價(jià)值的物業(yè)。這種風(fēng)格的商務(wù)樓更接近寫字樓，因而更適應(yīng)客戶即希望低價(jià)，又能展現(xiàn)較好形象的市場(chǎng)需求。 五、建筑風(fēng)格與功能分析 北京商務(wù)樓的建筑風(fēng)格調(diào)查分析 北京的商務(wù)樓的風(fēng)格一類是住宅，外立面和內(nèi)部都是住宅設(shè)計(jì)， 這一類型主要還是商住項(xiàng)目為主。另外，與其他區(qū)域不同的是 ，有 %的購(gòu)房者是外籍個(gè)人投資者或企業(yè)， %的購(gòu)房者屬于港澳臺(tái)的個(gè)人投資者或企業(yè)， CBD 商務(wù)樓的購(gòu)買者呈現(xiàn)較大的外銷比例。 20xx 年北京商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 預(yù)計(jì)北京市商務(wù)市場(chǎng)的價(jià)格將理性平穩(wěn)運(yùn)行，價(jià)格逐漸回歸價(jià)值，在平穩(wěn)發(fā)展 的趨勢(shì)下，逐步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。寫字樓的價(jià)格不能提高，商務(wù)樓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不能表現(xiàn)出來(lái)時(shí)，就會(huì)反過(guò)來(lái)壓低商務(wù)樓的價(jià)格。近幾年里亞運(yùn)村商務(wù)樓價(jià)格從 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 22 今年開(kāi)始有提高趨勢(shì)，在華悅國(guó) 際、三空間和俊峰華亭的帶動(dòng)下向 10000 元 /平方米以上攀升。需求的擴(kuò)大催生了商務(wù)樓價(jià)格的上漲。 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 21 三、價(jià)格走勢(shì)與分析 20xx20xx 年北京商務(wù)樓價(jià)格走勢(shì) 20xx20xx 年期間，北京的商務(wù)樓的價(jià)格不斷上漲，并繼續(xù)呈上升趨勢(shì)。 20xx 年北京商務(wù)樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) （ 1）在多種因素的利好影響下，總體需求將不斷擴(kuò)大。究其原因是因?yàn)樵谛畔a(chǎn)業(yè)化高速發(fā)展的今天，一些規(guī)模較小的公司與日俱增，商務(wù)樓就成為了他們的首選。 （ 3）通過(guò)區(qū)域的發(fā)展來(lái)看隨著亞奧板塊在奧運(yùn)村規(guī)劃的實(shí)施和奧運(yùn)商機(jī)的逐漸顯現(xiàn)下，該區(qū)域商務(wù)氛圍將更加濃郁，商務(wù)樓需求擴(kuò)大，帶動(dòng)此類項(xiàng)目會(huì)逐漸增多。 對(duì)于 CBD來(lái)說(shuō)，可開(kāi)發(fā)的土地面積有限，所以在今后的幾年里不會(huì)有太多的放量，但公寓立項(xiàng)的寫字樓仍會(huì)出現(xiàn)。近幾年里該區(qū)域所開(kāi)發(fā)的商務(wù)樓有第三置業(yè)、時(shí)間國(guó)際、鳳凰城（一、二期）、國(guó)際港等項(xiàng)目，總供應(yīng)量 120 萬(wàn)平方米左右。經(jīng)過(guò) 10 多年的建設(shè)發(fā)展，亞運(yùn)村公寓市場(chǎng)的供應(yīng)量已達(dá)到 200 萬(wàn)平方米以上，其中商務(wù)樓供應(yīng)主要集中在安立路的兩側(cè)，供應(yīng)時(shí)間主要分為兩段，一段是在 20xx 年以前，另一段是在 20xx 年以后，主要是由于申奧成功的帶動(dòng) ,不少新項(xiàng)目投放市場(chǎng)。通過(guò)調(diào)研分析目前該區(qū)域商務(wù)樓供應(yīng)量在 80 多萬(wàn)平方米。 SOHO 尚都 在 CBD 周邊地區(qū)，商務(wù)樓項(xiàng)目還有：領(lǐng)行國(guó)際中心、幸福村、住邦 20xx、鉑宮國(guó)際公寓部分、昆泰國(guó)際中心公寓部分、格外 88 等項(xiàng)目。 CBD 的項(xiàng)目規(guī)劃中有 25%是公寓，但住的功能逐漸弱化，其中絕大多數(shù)以商務(wù)樓的形式出現(xiàn)。但不論哪個(gè)區(qū)域，都有一些實(shí)力不太強(qiáng)、又要靠近核心商務(wù)區(qū)的中小公司存在，商務(wù)樓也就有了存在的基礎(chǔ)。 北京各區(qū)域商務(wù)樓的供給分析 北京商務(wù)樓主 要分布在中關(guān)村、亞運(yùn)村、 CBD 區(qū)域、燕莎商圈及金融街一帶。同時(shí)增加層高，配備中央空調(diào)，弱電、布線、通訊等也完全按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)做，甚至達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）商務(wù)樓 商務(wù)樓是為進(jìn)一步滿足市場(chǎng)需要而對(duì)商住項(xiàng)目調(diào)整，主要表現(xiàn)為更趨向于辦公，甚至是除了立項(xiàng)不同于寫字樓外，其它的功能設(shè)計(jì)全部是寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，典型的項(xiàng)目如住邦 20xx. 商住樓初時(shí)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，但入住后它的缺點(diǎn)暴露出來(lái)：商住項(xiàng)目中居住和辦公的人混在一起，對(duì)居住的人來(lái)講，辦公的人出入次數(shù)多，來(lái)往的人員復(fù)雜，安靜性和安全性都達(dá)不到居住的要求；商住項(xiàng)目又難以滿足辦公形象的要求，居住者也對(duì)商住辦公提出很多限制。商住項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)配置都是按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，因而在用地性質(zhì)的審批上土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)低 ；一般不設(shè)計(jì)中央空調(diào)，使得對(duì)層高要求也低，因而層高普遍是住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)，在 米左右 ,而寫字樓的層高一般要求 米左右；弱電、布線、通訊等方面也是按照民用較低的標(biāo)準(zhǔn)。這一階段的產(chǎn)品更偏重住的方面，各種居住的功能 齊全，臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間一應(yīng)齊全，各功能也沒(méi)有因?yàn)榭梢杂脕?lái)辦公而弱化，典型的商住項(xiàng)目如現(xiàn)代城。 未來(lái)三年，隨著 WTO 協(xié)議的進(jìn)一步施行，外企的大單將進(jìn)一步增加，北京甲級(jí)寫字樓的租金有望回升，但隨著寫字樓竣工量增大，北京寫字 樓市場(chǎng)的銷售和租金價(jià)格將作進(jìn)一步調(diào)整，最終形成一種穩(wěn)定的局面。預(yù)計(jì)隨著供應(yīng)量的增加，北京寫字樓 的供給將在一定時(shí)間內(nèi)超過(guò)需求量，銷售速度將呈逐漸放緩的趨勢(shì)，出租率也將下降。但頂級(jí)寫字樓供給本身就少，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和企業(yè)的升級(jí)，對(duì)頂級(jí)寫字樓的需求將增加，頂級(jí)寫字樓的價(jià)格和租金也將保持穩(wěn)定。 成交量 每年以 150 萬(wàn)平方米左右的速度放量 。商圈分布除 CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運(yùn)村、長(zhǎng)安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，出現(xiàn)較快的發(fā)展勢(shì)頭。 本策劃報(bào)告進(jìn)行寫字樓市場(chǎng)分析所指向的 項(xiàng)目和引用的市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)只包括吸納性寫字樓。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，視本企業(yè)使用狀況決定是否存在剩余物業(yè)予以出租出售。 定向于研發(fā)、生產(chǎn)等特定商務(wù)階段 這類寫字樓物業(yè)以北京中關(guān)村上地、亦莊地區(qū)表現(xiàn)最為明顯，此類定向性寫字樓對(duì)區(qū)域商務(wù)氛圍和商務(wù)配套等吸納性寫字樓通常關(guān)注的焦點(diǎn)不會(huì)十分重視，而是更加重視區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈條的完整與否，注重科技文化氛圍以及人力資源的充足程度，注重是否能夠提供試驗(yàn)廠房等 研發(fā)配套設(shè)施。 通訊 中國(guó)網(wǎng)通寬帶網(wǎng) 采用鄰頻傳輸分配技術(shù) ,并預(yù)留 HFC 發(fā)展接口 消防 公共區(qū)域和重點(diǎn)部位電視監(jiān)控， 保安 與消防共用電視監(jiān)控，電子尋更。 辦公空間 可自由分隔， 米以上凈高。一些大型的“建筑綜合體項(xiàng)目”幾乎包含了所有可能的房地產(chǎn)配套業(yè)態(tài)，集合了辦公、公寓、酒店、購(gòu)物、餐飲休閑等大量的配套設(shè)施。 備注：北京頂級(jí)寫字樓大都帶有公寓項(xiàng) 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 11 務(wù)等。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行計(jì)算機(jī)和人工管理結(jié)合，管路開(kāi)閉人工控制。 0A 電力負(fù)荷 1530 安布線采用地面線槽或均布地面線盒。 辦公間 出租型：室內(nèi)高檔或中檔精裝修，出售型：初裝修或毛坯房。 （ 2）北京寫字樓項(xiàng)目功能 設(shè)計(jì)和商務(wù)配套的基本標(biāo)準(zhǔn) 我國(guó)目前在寫字樓開(kāi)發(fā)管理中還沒(méi)有對(duì)產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套規(guī)劃水準(zhǔn)進(jìn)行明確的分級(jí)管理，房地產(chǎn)約定俗成地將寫字樓分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)寫字樓三類，因丙級(jí)寫字樓和本項(xiàng)目沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此本報(bào)告分析中沒(méi)有涉及丙級(jí)寫字樓。 本項(xiàng)目外立面以玻璃幕墻為主，凸現(xiàn)了本項(xiàng)目現(xiàn)代主義建筑的主流氣質(zhì)。新建項(xiàng)目基本不用涂料裝飾外墻。 （ 1）建筑造型各異 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 9 目前北京市新建寫字樓項(xiàng)目的造型各異，特色造型方興未艾。而相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的變化，國(guó)內(nèi)企業(yè)將有結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，更多企業(yè)總部更向北京聚集。 20xx 年寫字樓市場(chǎng)客戶群變化與需求 20xx 年北京寫字樓即將竣工投入使用的項(xiàng)目中，高檔寫 字樓的數(shù)量將繼續(xù)增加。二是 由于大量創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下進(jìn)一部提高綜合性價(jià)比 ，打著為中小型 成長(zhǎng)型企業(yè)、智能智力型企業(yè)量身訂做的旗號(hào)，目標(biāo)國(guó)內(nèi)成功運(yùn)作五年以上的高科技公司、律師商務(wù)所、廣告公司、咨詢公司等而大獲成功。下半年SARS 過(guò) 后又是外資企業(yè)率先反映，在租賃市場(chǎng)上逐漸活躍。 20xx年北京辦公物業(yè)客戶構(gòu)成如下圖所示： 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 7 20xx 年北京辦公物業(yè)客戶構(gòu)成情況 2 0 0 4 年前1 1 個(gè)月北京寫字樓客戶群分布圖66%22%2% 5%4% 1%國(guó)內(nèi)企業(yè)單位國(guó)內(nèi)行政事業(yè)單位外企行政企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織本市城鎮(zhèn)居民外省市個(gè)人華僑港澳臺(tái) 20xx 年北京寫字樓的客戶仍以國(guó)內(nèi)的客戶為主，占到北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)上的 97%，國(guó)外企業(yè)和經(jīng)濟(jì)組織購(gòu)買數(shù)只占到 3%，但從成交面積