【正文】 第五十三條本辦法自發(fā)文之日起實施。第五十條物業(yè)管理經(jīng)費支出（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；（四）其它費用。（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。第四十條環(huán)境衛(wèi)生管理（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預(yù)算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。保修費的標準雙方協(xié)商確定。第二十七條交接雙方的責任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。第二十四條物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔的責任等事項做出具體約定。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：（一）負責物業(yè)的接管驗收；（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。第十二條業(yè)主委員會的職權(quán)：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第九條業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標準及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。第二條本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。第五十八條 本條例自2010年1月1日起施行。第八章 附則第五十五條 本條例施行前已經(jīng)交付使用的住宅小區(qū)，業(yè)主大會可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備移交管理的決定，由業(yè)主委員會會同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將經(jīng)過相關(guān)專業(yè)單位共同驗收合格的共用設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理。第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例，有下列行為之一的，由相關(guān)主管部門依照下列規(guī)定予以處理：（一）違反本條例第四十一條、第四十八條規(guī)定，挪用、侵占停車費、日常維修費等資金的，由轄區(qū)物業(yè)主管部門追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額二倍以下的罰款；情節(jié)嚴重的，并由市物業(yè)主管部門吊銷或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書的部門依法吊銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將保修金的數(shù)額、收支情況等以書面形式告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期將費用的收取、使用情況向業(yè)主委員會報告，業(yè)主委員會應(yīng)當定期將費用的收取、使用情況向全體業(yè)主公布。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽訂的租賃合同應(yīng)當自簽訂之日起十五日內(nèi)報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。物業(yè)管理辦公用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會進行日常辦公。業(yè)主大會成立后，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當將物業(yè)管理用房的位置、面積等在住宅小區(qū)內(nèi)公告。第六章 物業(yè)管理用房和物業(yè)維修資金第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當依照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定管理地下人民防空工程設(shè)施的，應(yīng)當做好平時的維護管理工作，確保人民防空工程設(shè)施處于良好狀態(tài)。第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，應(yīng)當向全體業(yè)主開放，不得設(shè)置專用停車位。第四十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標準收取停車費。車庫、車位出租（停車）收費的標準由價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定。第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的停車需要。業(yè)主、業(yè)主委員會對于本條第一款的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當遵守管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：（一）對預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費和其他公共物業(yè)經(jīng)費按實結(jié)算，多收的部分應(yīng)當依照合同的約定予以退回；（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；（三）移交物業(yè)管理用房、場地和其他財物。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標準等事項告知受讓人或者承租人。低收入困難家庭業(yè)主依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，可以向當?shù)厝嗣裾暾埼飿I(yè)服務(wù)費補貼，補貼的具體對象及標準由各縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)上一的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費收取、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當及時了解業(yè)主對物業(yè)管理的意見和建議，并將業(yè)主提出的意見和建議及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行物業(yè)服務(wù)職責。相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，依照有關(guān)規(guī)定在企業(yè)成本中列支。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當及時接收。第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交法律、法規(guī)規(guī)定的有關(guān)資料。第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿但業(yè)主大會已依照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。市物業(yè)主管部門應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)單位選用。臨時管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行前期管理，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會應(yīng)當在每年三月底前公布上一業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求，組織召開業(yè)主大會定期會議。業(yè)主委員會應(yīng)當在作出決定后三日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。第十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行法律、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的職責。籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，?？顚Ｓ?。第七條 物業(yè)管理區(qū)域具備法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當予以協(xié)助。社區(qū)居民委員會應(yīng)當支持和指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行自治管理職責，配合轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。第三條 市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。第十九條本辦法由寧波市物價局負責解釋。第十七條實施物業(yè)管理的非住宅小區(qū)的其他住宅，其停車管理費可參照本辦法執(zhí)行。物業(yè)管理公司須在停車場地或收費處公開張貼由當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的價目表，標明停車場地產(chǎn)權(quán)屬性、停放車輛類型、服務(wù)內(nèi)容、計量單位、收費標準和投訴、舉報電話，自覺接受社會監(jiān)督。如遇特殊情況確需收費的，須另行報當?shù)厝嗣裾畠r格主管部門審批。每天（連續(xù)時間24小時）收費，汽車超過每輛18元，按18元收??；二輪、三輪摩托車、三輪非機動車超過每輛10元的，按10元收取。第九條產(chǎn)權(quán)屬物業(yè)管理公司所有（或物業(yè)管理公司代理）的停車場地和停車車位（庫）的停車管理費，允許物業(yè)管理公司在基準價格基礎(chǔ)上+/—20%幅度內(nèi)確定收費標準。（二）室外露天停車場地停車管理費包月停車管理收費標準：7座及以下客車和1噸以下貨車每輛每月120元；二輪、三輪摩托車每輛每月30元。二輪、三輪摩托車每輛每月50元。第七條產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共同所有的公共停車場地的停車管理收費標準：（一）室內(nèi)集中車庫停車管理費包月停車管理費：（1）住宅小區(qū)住用人車輛收費標準：7座以下客車和3噸以下貨車每輛每月120元；7座及以上客車每輛每月150元。住宅小區(qū)道路停車場地僅限于本住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主、住用人停車和外來人員臨時停車；禁止在住宅小區(qū)道路停車場地包月停放大客車、1噸及以上貨車和外來車輛。第二條 物業(yè)管理公司依法在住宅小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)提供停車管理服務(wù)，可按本辦法收取停車管理費。第六十一條 市區(qū)非住宅小區(qū)的其他住宅實行物業(yè)管理的，可參照本條例執(zhí)行。當事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。第五十五條 物業(yè)管理公司與管委會發(fā)生爭議，雙方不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)管理主管部門申請調(diào)解，也可根據(jù)合同規(guī)定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院起訴。第五十四條 對違反本條例的行為，管委會、業(yè)主、住用人可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門投訴。第五十一條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、