【正文】 90平米是“ 9070”線， 144是南京“高檔住宅”線。從板塊銷售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷售量均超過 20 萬平米；河西、江寧其次，月度銷售量均超過 10萬平米；城南、城北也取一定銷售業(yè)績；從板塊供銷對(duì)比看，除了郊縣，全市大部分區(qū)域均處于存量消化過程。去化周期、銷售壓力系數(shù)、去化速度等概念基本類似。 {2020 年 2－ 7 月的銷售量總和247。 從累計(jì)情況看，全市累計(jì)均價(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)， 09 年 110月全市商品住宅累計(jì)成交均價(jià) 6995元 /平米，同比增長 %；江南八區(qū)的走勢(shì)相似，110 月成交均價(jià) 10448 元 /平米，同比增長 %。 圖5 4 ：全市、江南八區(qū)商品住宅銷售面積逐月走勢(shì)02040608010012014010月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：萬平方米全市 江南八區(qū) 單位：萬平米0 7 年1 1 0 月 0 8 年1 1 0 月 0 9 年1 1 0 月圖5 5 ：全市、江南八區(qū)市場(chǎng)銷售情況全市江南八區(qū) 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷對(duì)比情況 市場(chǎng)存量、去化周期小幅下調(diào)，短期供應(yīng)不足是主因 全市單月供銷比連續(xù) 9個(gè)月維持在 1以下， 10 月全市為 ，江南八區(qū)為 。 從累計(jì)情況看， 110 月全市商品住宅累計(jì)上市呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，僅為 萬平米，同比下降 %；其中，江南八區(qū)的走勢(shì)類似于全市， 110月上市 萬平米，同比下降 %。而在等待江寧地王的過程中， 10 月該區(qū)域供應(yīng)嚴(yán)重不足，一方面早就全市供應(yīng)量的下滑，造成全市供不應(yīng)求；另一方面部分中低端購房者向江北轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致江北房價(jià)進(jìn)步上漲。 數(shù)據(jù)來源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 附： 10 月南京市成交土地一覽表 土地名稱 區(qū)域 土地 屬性 容積 率 用地面積(平方米 ) 成交日期 出讓低價(jià) (萬元 ) 成交總價(jià) (萬元 ) 受讓方 江寧開發(fā)區(qū)雙龍大道以西 地塊 江寧 二類居住用地 20201013 14800 23500 中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 江寧區(qū)橫溪街道甘村長庫 地塊 江寧 A：二類居??； B：商業(yè)混合、酒店式公寓；C ：服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)用地 A≤ B≤ C≤ 其中 A：；B：；C： 20201013 10000 15000 南京金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 六合葛塘葛關(guān)路以南、南京化學(xué)工業(yè)公司以北 地塊 江北 二類居住 用地 20201013 2375 6000 南通東鼎臵業(yè)集團(tuán)有限公司 六合區(qū)葛塘新城 地塊 江北 商務(wù)辦公 用地 20201013 5150 8800 南京福地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 建鄴區(qū)蒼山路以西，月安街以北 地塊 河西 二類居住 用地 20201020 42020 78000 南京金基通產(chǎn)臵業(yè)有限公司 棲霞區(qū)馬群大莊 6 號(hào) 地塊 仙林 二類居住 用地 20201020 95000 179000 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 雨花臺(tái)區(qū)板橋街道板橋新城地塊 城南 二類居住用地、商業(yè)金融業(yè) 2 20201020 42020 42020 南京朗詩臵業(yè)股份有限公司 浦口區(qū)花卉大道 01 地塊 江 北 二類居住 用地 1 20201020 26000 81000 南京市東方臵地房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 浦口區(qū)花卉大道 02 地塊 江 北 二類居住 用地 20201020 46000 137000 江蘇融僑臵業(yè)有限公司 浦口區(qū)江浦街道團(tuán)結(jié)村 地塊 江 北 商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地 3 20201020 6000 28200 南京金盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浦口區(qū)江浦街道迎賓大道南側(cè) 地塊 江 北 商業(yè)混合 用地 20201020 10000 39500 南京市東方國際茶都實(shí)業(yè)有限公司 浦口區(qū)江浦街道迎賓大道以北 地塊 江 北 商業(yè)混合 用地 5 20201020 12020 43700 南京市東方臵業(yè)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 浦口區(qū)泰山街道浦珠路以南地塊 江 北 商業(yè)用地 ；公共綠地地下部 分：停車庫 （含公共綠地地下3500） 20201020 4700 26500 南京市浦口特易購地產(chǎn)有限公司 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 浦口區(qū)江浦街道海都東路以南 地塊 江 北 二類居住 用地 20201020 6000 21500 南京金盛田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江寧濱江開發(fā)區(qū)地秀路以東地塊 江寧 二類居住 用地 2 20201028 3700 3700 江寧區(qū)新大地房地產(chǎn)開發(fā)公司 江寧濱江開發(fā)區(qū) 205 國道以西 地塊 江寧 二類居住 用地 2 20201028 6250 6250 江寧區(qū)新大地房地產(chǎn)開發(fā)公司 江寧濱江開發(fā)區(qū)地秀路以東 江寧 二類居住 用地 2 20201028 8600 8600 江蘇恒信 臵業(yè) 數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第五章 商品住宅市場(chǎng) 一、普通商品住宅市場(chǎng) 地王綜合癥，房價(jià)沖九，供應(yīng)縮量，成交緩行。 地 塊 規(guī)模 較大（與 G55 合計(jì) 50 萬平方米） ，需坐統(tǒng)計(jì)規(guī)劃，啟動(dòng)有一定得難度 配建的市政工程較多， 投入成本較高 目前地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施尚不成熟， 政府 規(guī)劃及配套市政建設(shè) 有待于進(jìn)一步加強(qiáng) 機(jī)遇 威 脅 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 與 科技產(chǎn)業(yè)園 得發(fā)展，創(chuàng)造了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與環(huán)境。 此外 ， 地塊附近已售罄的項(xiàng)目 國信閱景龍華、海都嘉園 與 錢塘望景花園等 ， 二手房價(jià) 已逼近 6000 元 /平方米 。 從地塊周邊市場(chǎng)環(huán)境來看，高端項(xiàng)目云集于此， 目前在售的 國信 ?自然天城別墅 項(xiàng)目，高端獨(dú)棟房源售價(jià)已躋身千萬級(jí)別墅行列，以合院與聯(lián)排別墅為主的 香山湖一號(hào)別墅 單價(jià)也開始向萬元挺進(jìn)。項(xiàng)目落成后，深圳東方臵地還將引進(jìn)國內(nèi)一流的商業(yè)中心、餐飲娛樂、總部經(jīng)濟(jì)等企業(yè)入駐。 此次東方臵地在江北一舉攬下 3 幅地塊絕非偶然。同時(shí)，按照出讓合同約定，地塊 （包括 G55） 交 地時(shí)間為 明年 9 月 ，這樣最早 上市銷售 的時(shí)間也 要 到 2020 年 ，這就為土地的增值爭(zhēng)取了合理的時(shí)間。 圖 48: 南京市 10 月各類型開發(fā)商拿地 分布圖 央企開發(fā)商12%外地開發(fā)商29%本地開發(fā)商59% 數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理 四、重點(diǎn)地塊分析 2020 年 10 月 20 日， 經(jīng)過 42 輪競(jìng)拍 ，南京東方 臵地房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 最終 以 億元的高價(jià)競(jìng)得 浦口區(qū)花卉大道 01 地塊 ， 溢價(jià)率為 211%， 樓面地價(jià)高達(dá) 4231元 /平方米 ， 創(chuàng)江北單價(jià)最高， 成為 2020年江北“新地王”。 拿地企業(yè) 分析 在 10 月成交的 17幅地塊中，有 10 幅地塊被本地開發(fā)商獲得，其中包括金基通 產(chǎn) 、朗 詩 臵 業(yè) 等 本土知名企業(yè)。 ? 地塊規(guī)模 圖 44：南京市 10 月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu) 51 0萬㎡18%10 萬㎡以上29%15 萬㎡47%1萬㎡以下6%數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理 從單 幅地 塊 的規(guī)模 來 看， 10 月出讓 地 塊 集中于 15 萬平方米之 間 ，共有 8幅地 塊 成交，占出讓土地總幅數(shù)的 47%。 ? 土地屬性 從 出讓土地的性質(zhì)來看 ， 10 月成交土地仍然以 二類居住用地為主， 共成交 10 幅地塊，占 成交 總面積的 66%，其中商品住宅供應(yīng)的主力區(qū)域江北與江寧板塊各 出讓 4 幅，河西與 仙林 分別 成交 1 幅。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 河西、仙林與城南本月雖然各自僅有 1 幅土地出讓，但也是看點(diǎn)頻出。無獨(dú)有偶， 融僑地產(chǎn) 摘得的 地塊 以 億的總價(jià)創(chuàng)下 2020 年江北總價(jià) 新高； 位于浦口區(qū)泰山街道浦珠路以南 的 G59商業(yè)用地 總價(jià) 則 從 4700 萬一路 飆升至 億 ，溢價(jià)率高達(dá) 484%，江北土地市場(chǎng)的瘋狂程度可見一斑，同時(shí)也帶來了江北房價(jià)過萬的“美好預(yù)期”。 本月一向不溫不火的 江北 土地市場(chǎng) 卻看點(diǎn) 頻出， 共有 9幅土地成功出讓，出讓總面積 ，占出讓總量的 53%。 南京近期土地 市場(chǎng)的不斷升溫，最直接的原因 是 來自于 房產(chǎn)市場(chǎng)交易 的 活躍，加之較為寬松的財(cái)政與 金融政策 ， 引致 開發(fā)企業(yè) 資金比較充裕， 從而有力地 推動(dòng)土地市場(chǎng)的 活躍。商品房的竣工面積同比增長 %，商品住宅竣工面積同比增長 %?？鄢飪r(jià)因素后，實(shí)際增長 %，比去年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。 19 月份，出口總額為 ，同比下降 26%；其中， 9 月份 進(jìn) 口為 億美元，下降 %，降幅高于累計(jì)幅度。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 從季度運(yùn)行軌跡看，一季度 全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比價(jià)計(jì)算，比去年同期增長 ％， 12季度增幅達(dá)到 %， 13 季度則提升至 %，增長曲線呈上揚(yáng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升跡象明顯。我市在洽談會(huì)上推出了 88 個(gè)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 ,融資總額達(dá)到 592 億元 ,現(xiàn)場(chǎng)有 21 個(gè)項(xiàng)目簽約 ,簽約金額達(dá) 21 億元。 最低首付比例不變 :商品房 20%二手房 30%。 南京收緊公積金貸款 高檔房二次貸款額度對(duì)折 變 ： 實(shí)際可貸額度計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)由 調(diào)整為 。位于六合葛塘的 地塊 ,被南通東鼎臵業(yè)以 6000 萬競(jìng)得 ,樓面價(jià)1902 元 /平方米 ,成為六合土地拍賣史上的地王。該地塊位于雨花臺(tái)區(qū)板橋街道板橋新城 (東至規(guī)劃道路；西至規(guī)劃道路；北至湖景路；南至八號(hào)路 )，總建筑面積近 26 萬平方米，容積率： ≤2 。 隨著今年 2 月 18 日的開工儀式，包括金地自在城、板橋中學(xué)、板橋醫(yī)院、石閘湖公園等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目的開工， 09 年市政投資 10 多億，標(biāo)志著 南京八大衛(wèi)星城之一的板橋新城建設(shè)全面啟動(dòng)。 地鐵三號(hào)線增設(shè) 5 個(gè)站點(diǎn) 單洞雙線方式過江 從正在召開的南京地鐵三號(hào)線建設(shè)可行性研究專家論證會(huì)上獲悉 ,這條地鐵線還沒開工就延長近 5 公里 ,并增加了 5 個(gè)站 ,現(xiàn)在全長 公里 ,共設(shè) 28個(gè)站點(diǎn)。 該項(xiàng)目總建筑面積約 6萬平方米，預(yù)計(jì)于 2020 年底前竣工開業(yè)。 江心洲夾江大橋是南京緯七路長江隧道的組成部分 ,連接河西揚(yáng)子江大道與江心洲 ,全長 米 ,主跨 248 米 ,為獨(dú)搭自錨懸索橋 ,在國內(nèi)尚屬首例。據(jù)了解 ,該橋長 230 米左右 ,工程預(yù)計(jì)年底完工。大明路南北雙向經(jīng)過此交叉口的車輛 ,要求高度不超過 4 米 。不過 ,遺憾的是南延段到了秦淮新河后就沒有再向南延伸 ,暫時(shí)與長 江三橋無法對(duì)接。 南京河西三城建設(shè)快跑 建工程啟動(dòng)指日可待 為加快河西地區(qū)建設(shè) ,完善相關(guān)城市功能 ,河西地區(qū)紅旗南河二期整治、集慶門大街出新改造、蓮花路北延等三項(xiàng)城建工程即將啟動(dòng)。單從表象上看， 市場(chǎng)有所降溫，但這種銷量“隱性”的減少并不代表市場(chǎng)質(zhì)的變化 ， “金九銀十”大量新盤的真實(shí)市場(chǎng)特征將會(huì)在下個(gè)月所有體現(xiàn) 。 13 季度，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)計(jì)算，比去年同期增長 %。從季度運(yùn)行軌跡看，一季度全市地區(qū)生產(chǎn)總