【正文】 兒子在迎接他。所以必須全面建設(shè)暗線銷(xiāo)售通路。 2，至于交通及道路建設(shè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商必須說(shuō)服政府，與政府合作，由政府出面，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問(wèn)題，同時(shí)必須申請(qǐng)開(kāi)通專(zhuān)線公交。 （ 4） SP 活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為 30%。“湘藝苑”的建筑面積為 S 平米，均價(jià)為 R 元，廣告預(yù)算為 S * R*5% 。 樓書(shū)， DM 手冊(cè)，企業(yè)形象畫(huà)冊(cè)，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。同時(shí)，南大門(mén)和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。 戶外媒體 戶外媒體在株洲的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。 第 15 頁(yè) 共 17 頁(yè) 電視媒體 湖南經(jīng)視，株洲電視臺(tái)新聞綜合頻道，它們?cè)谥曛薜貐^(qū)影響大，收視率高。建議作為此次宣傳的主要平面媒體。 3， 公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期 （ 1） 以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、 DM 廣告、促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻 勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次； （ 2） 在銷(xiāo)售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷(xiāo)售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)； （ 3） 適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （ 4） 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。 媒體接觸習(xí)慣 —— 有固有的收視、閱讀習(xí)慣。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會(huì)）要有良性導(dǎo)向。 3， 活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人必須目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。 二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng) 1， 策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤(pán)的定位的最大支撐。（ 4）“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。征集樓名與樓文是以引起市民特別是目標(biāo)消費(fèi)者的 深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購(gòu)買(mǎi)率。嚴(yán)禁有任何損害樓盤(pán)形象的舉止言行。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開(kāi)展無(wú)形廣告銷(xiāo)售。樓書(shū)、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤(pán)的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。 （ 3）廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。 （ 3）享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂(lè)的享受，正是因?yàn)槌晒Γ拍軗碛邢硎?，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺(jué)。 五 廣告主題及口號(hào) 廣告主題：自然、藝術(shù)、享受 理由： （ 1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤(pán)中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“湘藝苑”的草地，數(shù)木是天然的，還符合樓盤(pán)在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置。通過(guò)公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為樓盤(pán)發(fā)銷(xiāo)積蓄形象資源。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤(pán)的注意力。 二 總體策略 不要過(guò)于強(qiáng)調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤(pán)都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹(shù)立項(xiàng)目富有個(gè)性的文化藝術(shù)概念； 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別，不直接、簡(jiǎn) 單地賣(mài)環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買(mǎi)家的利益點(diǎn)，使公眾形成對(duì)“天然綠色”生活的認(rèn)同； 要通過(guò)廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來(lái)塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì)，同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范； 要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專(zhuān)業(yè)理念。 2 “文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念 （ 1） 藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。 二 ， 賣(mài)點(diǎn)界定 1 項(xiàng)目本身的生活理念： （ 1） 家在身旁，與工作地臨近。 第三節(jié) 推廣策略界定 一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定 從“湘藝苑”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“湘藝苑”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是： 1 目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。有錢(qián)不外顯，購(gòu)買(mǎi)品位是一舉兩得的好事，“湘藝苑”正是這樣的載體。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。視銷(xiāo)售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素?，F(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，已形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢(shì)。 （ 2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。以 758 元 —— 1088 元每平方米的價(jià)格售房，相對(duì)株洲地區(qū)其他同第 7 頁(yè) 共 17 頁(yè) 類(lèi)型樓盤(pán)而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。 （ 2）屬于株洲市蘆淞區(qū)。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂(lè)設(shè)施。道路條件差，而交通又是考慮買(mǎi)房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主 要問(wèn)題。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。 4 物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。房?jī)r(jià)有回旋余地。 第二節(jié) “湘藝苑”項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 1 環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜 ,擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá) 60%，山中成片天然古木是株洲現(xiàn)有樓盤(pán)中絕無(wú)僅有的。 湘江四季花園： 核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍，尊貴之居，人文大家 交通便利 環(huán)境幽雅 小區(qū)為 12 層左右的帶電小高層，設(shè)計(jì)時(shí)尚 為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的大手筆 價(jià)格定在 1800 左右 三 消費(fèi)者分析 根