上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com
2025-06-01 21:40 本頁面
【正文】 （詳見附表五現(xiàn)金流量表） 表 6：投資損益表 序號 項(xiàng)目 金額（萬元） 1 銷售總收入 131209 —— 營銷稅金（ %） 7302 —— 營銷費(fèi)用（ 3%） 3936 2 銷售凈收入 119971 —— 工程投資 98600 —— 利息費(fèi)用 893 3 稅前利潤 20478 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 16 頁 —— 所得稅 6758 4 稅后利潤 13720 第七章 結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)符合南匯航頭地區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)將給該地區(qū)的發(fā)展帶來有利的影響，并且依據(jù)測算， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。投資估算見表 5： 表 5：建設(shè)投資估算 序號 項(xiàng) 目 金額（萬元） 單價(jià)（元 /M2） 1 土地費(fèi)用 47050 2353 2 前期費(fèi)用 8263 407 3 間接開發(fā)費(fèi) 1657 82 4 工程費(fèi)用 29847 1470 5 小區(qū)配套費(fèi) 9538 470 6 不可預(yù)見費(fèi) 1492 73 7 維修基金 753 37 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 16 頁 8 利息費(fèi)用 893 44 總投資 99493 4899 注：建設(shè)項(xiàng)目投資總額不包含銷售費(fèi)用和銷售營業(yè)稅 第六章 財(cái)務(wù)效益分析 損益分析 從項(xiàng)目的損益表（詳見附表四損益 測算表）分析，項(xiàng)目的可銷售面積為 193100平方米，每期可銷售面積約為 100000 平方米。 （ 6） 不可預(yù)見費(fèi) 按照工程費(fèi)用的 5％計(jì)取。該部分費(fèi)用 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 16 頁 均根據(jù)常規(guī)或初步征詢結(jié)果進(jìn)行估算。 第五章 投資估算 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容（詳見附表二投資估算表） 項(xiàng)目的投資分析和成本測算是以《南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)基地招標(biāo)文件》為基礎(chǔ)，并參照了投資監(jiān)理的成本測算，結(jié)合本市住宅建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定及市場實(shí) 際平均發(fā)生金額進(jìn)行估算。其中，銀行貸款、預(yù)銷售款是調(diào)節(jié)整個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)作平衡的重要“蓄水池”。如果中標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，我們將編制項(xiàng)目流程圖和節(jié)點(diǎn)時(shí)間圖，并嚴(yán)格控制項(xiàng)目的進(jìn)程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的工作情況，以便能對項(xiàng)目的開發(fā)過程更好地進(jìn)行控制。 （ 3）在房型設(shè)計(jì)中，要體現(xiàn)布局的合理性與使用功能的超前性，疊加別墅面積約控制在 180220 平方米，獨(dú)立別墅面積約為 330360 平方米之間。因此，待招標(biāo)地塊能夠依托這一規(guī)劃，形成規(guī)模效應(yīng)。 第三章 設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)。 規(guī)劃是本 案成功的關(guān)鍵，突破原有的規(guī)劃模式，提出全新的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，如環(huán)境、建筑、配置上體現(xiàn)以人為本、面向未來的思想。 這 進(jìn)一步說明當(dāng)?shù)氐膭e墅市場趨于成熟，而置業(yè)客戶大多是來自于鎮(zhèn)外的有車一族，底商和社區(qū)商業(yè)不可能得到很大的發(fā)展。 （ 2） 當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司在航頭的開發(fā)商擁有很強(qiáng)的背景和實(shí)力，其中主要有南航房地產(chǎn)開發(fā)公司、航匯房產(chǎn)和上海航頭高夫置業(yè)有限公司，他們是航頭鎮(zhèn)開發(fā)的主要力量。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍(lán)堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東 作為新上海經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊和拉動(dòng)者，南匯作為浦東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的 “ 大東郊 ” 。 4 月份上海南匯正式躍上別墅舞臺，南匯別墅也不再只是浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成 其片區(qū)化獨(dú)特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨(dú)立地位，而到 6 月份這一分布格局得 以向縱深發(fā)展， 而在不久的將來南匯將成為上海別墅發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 商業(yè) ：滬南公路東方夏威夷旁有 上海最大的農(nóng) 工商航頭大賣場，而航頭大道財(cái)富源商城也正全面啟動(dòng)，其總建設(shè)面積 20 余萬平方米，總投資近 6 億元人民幣，商業(yè)街融景觀、購物、生態(tài)、游憩于一體。 水運(yùn) ：上海市郊最大的人工河－大治河（ 500 噸級通航）橫貫全境，與境內(nèi)衛(wèi)星港南北烘托，咸塘港貫穿其 中，與黃浦江相通，南距蘆洋深水港 35 公里。全鎮(zhèn)將以滬南公路、航頭大 道為主干中心道路，并規(guī)劃和全面改建航三公路、干四路、干六路、鶴鳴路等多條道路，一改過去農(nóng)田為主的鎮(zhèn)貌。 航頭鎮(zhèn)總體規(guī)劃概況 航頭鎮(zhèn)是新一輪《上海市城市總體規(guī)劃》中建設(shè)的 22 個(gè)中心鎮(zhèn)之一，現(xiàn)有鎮(zhèn)域面積 60 平方公里，現(xiàn)轄 13 個(gè)行政村 2 個(gè)居委會，常住人口 萬余人，流動(dòng)人口 萬余人。 （ 2） 需求分析 上海目前約有人口 1700 萬，總戶數(shù)近 600
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