【正文】 、設(shè)施管理維修上門服務(wù)：專業(yè)人員負(fù)責(zé)機電設(shè)備、設(shè)施管理維修；： 24小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防管理、車輛、交通等秩序管理； ,如 :家居清潔維護服務(wù)，車輛清洗，家電維修，代送修各類物品，影碟租 賃，請星級廚師上門烹調(diào)，提供美容健康護理，代請保姆、鐘點工、照看（接送）幼兒服 務(wù)，報刊訂閱服務(wù)、代辦各類宴會服務(wù)等；（特約家庭醫(yī)生、上門體檢、各科醫(yī)生專家上門咨詢服務(wù)、電話醫(yī) 療保健咨詢服務(wù)等）；核心價值提煉 在以差異化形成競爭優(yōu)勢的思路下，本項目核心價值主要分為現(xiàn)有核心價值和可發(fā)展的核心價值兩部分現(xiàn)有核心價值區(qū)域價值 —— 完善配套的新城中心規(guī)劃帶來的區(qū)域發(fā)展前景；項目價值 —— “ 一河三公園 ” 的稀缺自然資源， 中信品牌 信譽， 7000 畝大盤的完善配套。示范區(qū)必須在項目整體亮相蓄客同期打造呈現(xiàn)。戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議130㎡三室兩廳兩衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)躍式戶型超大 6米挑高贈送空間戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議145平米 322+入 戶 花園 +3露臺大量可變空間與空中花園戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議可變空間 陽光房以陽光房的設(shè)置充分滿足不同業(yè)主親山親水親自然的意愿。新風(fēng)系統(tǒng)戶型設(shè)計指導(dǎo)思路建議◆ 空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位◆ 空間功能分區(qū)極為明顯，無干擾空間、過渡空間充足◆ 公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出◆ 高度講究空間的舒適性和享受性◆ 具有良好的改造條件和復(fù)合利用條件開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議戶型參考圖片開發(fā)物業(yè)建議產(chǎn)品建議77平米 221可隔出陽光書房二室二廳一衛(wèi) 建筑面積： 84㎡客廳：大氣，開敞明亮，開間 ，進深 ；臥室：私密獨立，主臥配備 5㎡ 情景花園入戶花園：景觀入戶花園，引領(lǐng)舒適型中小戶型潮流。 陶粒混凝土比普通混凝土的優(yōu)勢有：重量輕，保溫性能好、抗?jié)B性好，耐火性能好，施工適應(yīng)性強防噪系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議運用 法國 ALDES （愛迪士）自平衡式通風(fēng)系統(tǒng) ；室內(nèi) 90％以上的空間實現(xiàn)自然通風(fēng)， “ 會呼吸的窗 ” 。CO （旭格）斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。u能夠大量吸引并 捕捉 會產(chǎn)卵的 雌蚊u自身發(fā)電，采用標(biāo)準(zhǔn)的的液化氣供應(yīng)能源， 無需任何電力 。節(jié)省空間； 馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭，不占用地下空間；水處理系統(tǒng)開發(fā)物業(yè)建議國際先進的滅蚊武器 ———“ 生態(tài)滅蚊機 ” （滅蚊磁場），此項技術(shù)經(jīng)美國疾病控制中心及國防部實用驗證，能消滅 4000平米范圍內(nèi)的蚊子及其他吸血性昆蟲，而對人體無任何傷害。清潔衛(wèi)生，便于打掃；216。但按照目前區(qū)域市場在售高層住宅外立面風(fēng)格來看，多以現(xiàn)代為主。現(xiàn)按照區(qū)域同類物業(yè)銷售速率來計算，我們初步判斷如下：周期：約 35年，開發(fā)節(jié)奏：年均 610萬㎡左右，約 6601100套 注：具體每年開發(fā)和銷售量只有在項目方案確定后，待市場進一步調(diào)研后方能確定，后期可提供詳細(xì)方案。◆ 項目綜合品質(zhì)做高，同時做到高檔不高 “ 貴 ” ，品質(zhì)上追隨弗萊明戈、萬景峰等項目，價格低于同質(zhì)項目，追求性價比與產(chǎn)品差異化的核心競爭力。 輔以滿足高新西區(qū)及大城西范圍內(nèi)的高新技術(shù)人才和川西二三級城市 改善性需求客群 。 ★ 項目形象定位新城心 以阿壩、甘孜、西昌等地為代表的二級城市或西藏等人居環(huán)境較差的中老年人，置業(yè)目的為退休后定居成都或養(yǎng)老的客戶；外地來蓉工作或畢業(yè)后留在成都工作的 “ 新成都人 ” ；看重居住環(huán)境、生活配套及價格，總價承受范圍 2530萬。定位目標(biāo)：v 把握蜀都新城發(fā)展前景 ，以促進區(qū)域開發(fā)的姿態(tài)，贏得目標(biāo)客戶的認(rèn)同和支持；v 加速蜀都 .新城的配套建設(shè) ，打造服務(wù)高新西區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)港的大型居住社區(qū)；v 充分利用項目擁有的自然資源， 通過對稀缺資源的占有和有效利用打造高品質(zhì)的人居環(huán)境 。故我們的思路是充分演繹蜀都新城大盤配套，打造為蜀都新城核心樣板區(qū)，引出 “ 未來城 ” 概念，在產(chǎn)品上進行創(chuàng)新，引入代表未來居家、住宅建筑發(fā)展新趨勢的節(jié)能環(huán)保、科技智能元素，并做到實實在在和售前體驗，引領(lǐng)消費。我們的原則是以 開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點 ，遵循 市場為導(dǎo)向項目屬性分析 項目戰(zhàn)略思路客群定位項目總體定位定位思路形象定位功能定位產(chǎn)品定位競爭定位國內(nèi)二線城市近郊新城普通商品住房但是，這樣能夠贏得市場，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)嗎？顯然不能。中成研判結(jié)論中成研判結(jié)論0507年 08年以后核心問題 如何實現(xiàn)價格最大化、和單體利潤最大化賣得好、賣得快就是最大的成功市場 市場推著客戶走，客戶非理性促使開發(fā)商膨脹整體降溫，客戶理性，開發(fā)商要回歸現(xiàn)實競爭 圈地，土地就是金錢！ 圈客， 客戶就是利潤！區(qū)域房地產(chǎn)市場整體進入買方市場【中成看點】：在這樣的市場中我們要達(dá)到 “ 熱銷、快銷 ” 的經(jīng)營目的需要解決的問題如下：區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？客戶在哪里？如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出？問題思考1—— 打造啟動區(qū)或意景區(qū)，炒作或展示配套規(guī)劃建設(shè)進度及 區(qū)域開發(fā)進度；2—— 首先把握住本地的主流客戶，保障初期銷售速率，在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶進行沖量，中長期拓展投資客戶；3—— 稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新三點有機結(jié)合提高綜合優(yōu)勢與競品項目進行競爭。v 區(qū)域發(fā)展起步落后于國際城南和高新西區(qū)等靠近市區(qū)的區(qū)域板塊，對市區(qū)客戶吸引力相對較弱；v 本區(qū)域高端物業(yè)的強力競爭分流客戶；v 本案對區(qū)域整體發(fā)展的依賴程度很高；v 來自區(qū)域低價競爭者的威脅分流客戶；v 未來各類物業(yè)的巨大潛在供給量造成嚴(yán)重供大于求帶來的競爭壓力。v 項目東側(cè)為待開發(fā)用地，規(guī)劃使用性質(zhì)為幼兒園建設(shè)用地，預(yù)計 2023年動工。區(qū)域發(fā)展總體格局： “一城一區(qū)一園三帶 ”區(qū)域發(fā)展總體格局的形成，促進資源的有效整合和合理配置，實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。v，郫縣的實際居住人口將達(dá)到 48萬人，城市用地 70平方公里。競品分析經(jīng)濟實力本地私營企主本地公職人員二次置業(yè)群體市內(nèi)白領(lǐng)區(qū)域客戶 外區(qū)域客戶成都市客戶龍湖弗萊明戈中鐵瑞景茗城景尚景時代花城二三級城市私營業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購房周邊企業(yè)就業(yè)人員高新西區(qū)創(chuàng)智人群競品分析景尚景 時代花城中鐵 .伊薩貝拉中鐵 .瑞景茗城 本案競品項目外立面主要為現(xiàn)代簡約式：景尚景和時代花城；歐式： 伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈；新古典式：中鐵瑞景茗城。競品分析競品分析 選取本案的 5個主要競品項目來看，近期供應(yīng)產(chǎn)品其中多層住宅 266套，花園洋房 282套，高層電梯公寓 2763套。但施工量（ 397萬㎡）中 80%尚未面市， 后市供給壓力大，競爭激烈 。區(qū)域市場未來 3年，本區(qū)域競爭項目新增供給將在 320萬㎡以上， 320萬㎡意味這事么即每年平均供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈 。走勢二、我們預(yù)計成都樓市今后的發(fā)展路徑可能是： 2023年階段性超跌反彈 ――2023 年回落盤整――20232023 年探底復(fù)蘇 ――20232023 年緩慢復(fù)蘇 ――20232023 年將迎來新一輪快速發(fā)展期。 1415年 1315年中成研判結(jié)論【 中成看點 】 ：基于我們對全國和成都房地產(chǎn)市場中遠(yuǎn)期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營決策的核心思想就是：長期看好，近期謹(jǐn)慎；為迎接下一輪市場復(fù)蘇和高速發(fā)展機遇，要先