商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)調(diào)整版-wenkub.com
2025-02-17 10:36 本頁(yè)面
【正文】 進(jìn)入 21世紀(jì)，我國(guó)許多城市開(kāi)始出現(xiàn)規(guī)劃和建設(shè)步行商業(yè)街的高潮，步行商業(yè)街成為我國(guó)城市建設(shè)和形象提升的重要內(nèi)容。它的目標(biāo)客戶是小眾性的和行業(yè)性的，相對(duì)與購(gòu)物中心而言少為人知。 ① ② 從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，則可以從規(guī)劃、開(kāi)發(fā)流程、利益三大層面做比較： ③ 規(guī)劃區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的定位需廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等等方面的分析；但現(xiàn)實(shí)中多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做好規(guī)劃，直接先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后商業(yè)定位就出現(xiàn)問(wèn)題了，要么是結(jié)構(gòu)不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商困難，進(jìn)駐商家不理想的結(jié)果； ④ 開(kāi)發(fā)流程區(qū)別商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需： ⑤ 1】培育期：商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研、定位、規(guī)劃、招商； ⑥ 2】運(yùn)營(yíng)期：培育品牌消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)環(huán)境等需要 3年； ⑦ 3】調(diào)整期：開(kāi)始賺錢之后的市場(chǎng)選擇及調(diào)整； ⑧ 利益關(guān)系區(qū)別住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈；而商業(yè)地產(chǎn)須平衡多方利益，其考慮的價(jià)值鏈上包含： “發(fā)展商 — 投資者 — 經(jīng)營(yíng)商家 — 消費(fèi)者” 這樣一個(gè)完整的結(jié)合體，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)； 商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式 ① ② ：分為短期返租和長(zhǎng)期返租 ③ ④ 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及趨勢(shì) ① ② ③ ④ 百貨大樓 在中國(guó)，購(gòu)物中心尤其是大型的和巨型的購(gòu)物中心更一度成為多數(shù)人心目中商業(yè)地產(chǎn)的代名詞。 （ 3）操作難度住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。 ⑤ （ 4）市郊商業(yè) 。 商業(yè)地產(chǎn)的類別劃分 ① 、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類 ② 、按座落位置分 ③ 、按規(guī)模分 ④ 、按照商鋪的位置形式分類 ① ② （ 1）商業(yè)街商鋪 ； ③ （ 2） 專業(yè)市場(chǎng) 類商鋪 ； ④ （ 3）社區(qū)商鋪 ； ⑤ （ 4）住宅底層商鋪 ； ⑥ （ 5）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 ； ⑦ （ 6）商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪 。 HOPSCA豪布斯卡 是六個(gè)英文單詞首席字母組成的一個(gè)詞 H－ Hotel（酒店） O－ Office(辦公） P－ Parking(停車場(chǎng) ) S－ Shopping(購(gòu)物 ) C－ Convention(集會(huì) ) A－ Apartment(公寓 ) 把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)的“購(gòu)物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。 專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享化的基礎(chǔ)上，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而確立商品的低交易費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。它是常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞，它是指投資后所得的收益與成本間的百分比率。 ?業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動(dòng)的具體形式。 與 Center、 Mall相似，其他常見(jiàn)的英文名詞還有： Plaza、 Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。西方國(guó)家也稱為 SHOPPING CENTER，即購(gòu)物中心，但和國(guó)內(nèi)的通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。 一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在 8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在 40分鐘以上 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模
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