【正文】 2023年 3月 7日星期二 1時 12分 46秒 13:12:467 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :12:4613:12Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 7日星期二 1時 12分 46秒 13:12:467 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :12:4613:12:46March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 國際高爾夫花園 / 遵守規(guī)則 3000畝 18洞國際錦標(biāo)級高爾夫球場上 每棟別墅皆被精心鑲嵌于球道旁 擁攬至醇一線高爾夫球場美景 奢享更大花園、更多獨立生活領(lǐng)地 這，才是真正的高爾夫別墅 設(shè)計基礎(chǔ)示范 ——廣告表現(xiàn) 600㎡ 私家花園 只是保利獨棟別墅的最低配置 私有領(lǐng)地感，無疑是別墅必備內(nèi)涵 花園的大小，決定了別墅的品質(zhì) 保利 輔助客戶成交。 3號點 —— 售樓處（銷售秘書，臵業(yè)顧問） 作用：詢問客戶是否預(yù)約并為客戶找尋臵業(yè)顧問。 注意點：提前敬禮，詢問禮貌、耐心。 開盤后常規(guī)宣傳，蓄積客戶。高爾夫別墅專家 樹立中國高爾夫別墅標(biāo)準(zhǔn)， 保利拉菲莊園高爾夫別墅 5月 1日榮耀開盤，見證高爾夫別墅傳奇 項目入市和亮相前，確立項目品牌的市場地位和營造項目神秘感，吸引高端客戶。 配合項目亮相，樹立項目產(chǎn)品高端形象。 軟文和新聞 對項目進(jìn)行軟文描寫，細(xì)數(shù)項目特點。 二、主流報廣 一、主流報紙選取 原因：城市主流咨詢渠道 效果：千萬人群關(guān)注熱議。 候 機(jī) 大 樓 停 車 場 聯(lián)系人：楊龍；電話： 13981921168 價格： 310萬 /年 檔期：隨時 實景圖 區(qū)位圖 聯(lián)系人： —————— 價格： —————— 檔期： —————— 實景圖 區(qū)位圖 天府立交入口處 原因：麓山、牧馬山、城南高新產(chǎn)業(yè)園、成都市政府政務(wù)中心、機(jī)場必經(jīng)之處 效果：各方高端人士眼球的匯集處。 10月 一期即將售罄，珍稀產(chǎn)品申領(lǐng)中。 蜀龍路 5期即將通車，拉近城市距離。 4月 20日 4月 21日 樹立中國高爾夫別墅標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)約品鑒。高爾夫別墅專家 配合項目即將亮相幾點，提前制造新聞話題 “ 撥開成都偽別墅面紗 ” 拉菲莊園源自法國，首發(fā)全國 —— 保利。 名人高爾夫?qū)官? 時間： 2023年 1月 形式 ： 舉行名人高爾夫?qū)官悾襟w全程報道。 案例參考 :上海龍湖滟瀾山 上海滟瀾山舉辦首屆 “ 龍湖滟瀾山寵兒風(fēng)尚大典 ” 活動，張信哲、阿慶等諸多演藝界明星及上海文廣傳媒旗下知名主持人們紛紛攜自家狗狗親臨現(xiàn)場，本次活動還吸引了 150多位寵兒俱樂部高端 VIP會員 親子高爾夫大賽 時間： 2023年 10月 形式 ： 邀請金蘋果、成都知名中小學(xué)的學(xué)生及家長和業(yè)主家庭來項目現(xiàn)場舉辦親子高爾夫大賽，以家庭為主進(jìn)行。 世界財富論壇 時間： 2023年 8月 形式 ： 邀請全國知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，以及成都金融行業(yè)業(yè)內(nèi)人士參加，配合媒體宣傳。 亮點： 名流云集，打造奢侈品壁壘感。 亮點： 成都第一次，充分利用美女效應(yīng)引發(fā)市場關(guān)注 意義 : 為項目聚集人氣。 2. 通過活動將老客戶、下定客戶和猶豫型較強(qiáng)的客戶進(jìn)行要約，對項目進(jìn)行全方位的詮釋，穩(wěn)定下定的情緒，堅定猶豫型客戶購買的決心，通過老客戶進(jìn)行傳播，形成老帶新。 意義 : 制造客戶留下駐足的話題，屏蔽售樓部和樣板間開放這一性質(zhì)較為單一的主題。 世界田園城市發(fā)展論壇 時間： 2023年 4月 26日 形式 ： 邀請政府官員、媒體以及社會財富階層 在保利就成都市“田園城市”發(fā)展舉行講座，對未來成都市預(yù)期發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。例如 Rolex全球限量版新品發(fā)布。 在活動動線的設(shè)計上，從側(cè)面讓參與者知曉本項目 亮點： 從側(cè)面推廣了本項目，掩蓋了本項目宣傳的商業(yè)氣息。 嫣然天使基金慈善會 時間： 2023年 4月 17日 形式 ： 在項目現(xiàn)場舉行，聚集政府，社會各方人士關(guān)注，引發(fā)媒體聚焦。 圈層營銷二 —— 老板圈層營銷 時間： 2023年 4月 16日樣板房售樓處開放第二天 形式 ： 邀請成都各大開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)到場，進(jìn)行產(chǎn)品品鑒會。 圈層營銷一 —— 媒體圈層營銷 時間： 2023年 4月 15日樣板房售樓處開放 形式 ： 舉行媒體品鑒會，邀請成都各大主流媒體參加，對項目樣板房售樓處開放進(jìn)行一個開放報道。 拉斐高爾夫莊園香港上市發(fā)布會 時間： 2023年 4月 8日 形式 ： 在香港舉行拉斐高爾夫莊園上市發(fā)布會，邀請保利集團(tuán)總公司領(lǐng)導(dǎo)，成都主流媒體領(lǐng)導(dǎo)者，香港本地媒體，以及名人參加。 銷一 —— 媒體圈層營銷 利國寶展 拉斐莊園紅酒品鑒會 世界頂級時裝新品發(fā)布會 成都各大商會年會 營銷活動排布 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 狗狗總動員 —— 成都首屆寵兒風(fēng)尚大賽 親子高爾夫大賽 1112月 世界頂級內(nèi)衣品牌新品上市 世界財富論壇 名人高爾夫?qū)官? 2023年 1月 4月 15日 1718 營銷 二 —— 老板 圈層營銷 使慈善基金（備選）路虎越野拉力賽、（備選）頂級奢侈品新品發(fā)布會 4月 8日 香港上市發(fā)布會 4月 26日 世界田園城市發(fā)展論壇 項目亮相及開盤前活動 活動意義： 高調(diào)入市，確立項目地位的同時，為項目營造神秘感； 通過各種活動從正面和側(cè)面宣傳項目，引起社會的關(guān)注和熱議。 2023年開盤前期： “別墅傳奇，源自法國，全球發(fā)售” 2023年開盤近期： “渴望被超越”形象廣告持續(xù)上演。 銷售傳奇：強(qiáng)化“第一印象”，制造 “沖動效應(yīng)”。 熊貓大道板塊 十陵板塊 金牛生態(tài)園板塊 30%城西、城南客戶 50%城北客戶 20%二線城市及全國客戶 目前客戶置業(yè)地圖 項目目前臵業(yè)客戶仍以城北為主，但我們需要的是向西和向南的客戶擴(kuò)張。關(guān)注區(qū)域、圈層更多，對項目所在區(qū)域抗性較大。石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 余戶，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽機(jī)械等大型企業(yè)新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達(dá)到 余戶。?? 石板灘工業(yè)區(qū)石板灘工業(yè)區(qū) ，現(xiàn)已入駐規(guī)模以上企業(yè) 30 余戶，包括成都東升鐵塔、成都鑫旺陽機(jī)械等大型企業(yè)?? 新都物流中心，新都物流中心， 目前包括傳化、招商、天旭寶源等物流園項目招商已基本完成，將要入駐企業(yè)達(dá)到 2023 余戶。 ? 物業(yè)擁有情況： 多為高層和小高層物業(yè)，且缺乏別墅臵業(yè)經(jīng)驗，渴望擁有自己的別墅物業(yè)，看重產(chǎn)品的實用性。 ? 09年受宏觀大勢影響，別墅市場銷售相對較好，但除獨棟產(chǎn)品呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面外，其余產(chǎn)品供需平衡仍然明顯； ? 受 09年大勢利好影響， 2023年無論是項目周邊還是其它區(qū)域，均有大量新增別墅供應(yīng)，其中項目周邊中小面積獨棟產(chǎn)品推量明顯，區(qū)域競爭激烈； ? 在存量方面成都現(xiàn)有項目依然有大量獨棟產(chǎn)品供應(yīng)，新獨棟項目也有所增加； ? 政策方面，國家出臺了一系列遏制房價過快增長的措施（如：二套住房交易稅收費標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)至 5年。（ 8/24） 在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和 “ 地荒 ” 現(xiàn)象 國土部 —— 下發(fā) 《 關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知 》 （ 9/4） 全面了解目前各地土地儲備制度建設(shè)和運行情況，研究分析當(dāng)前土地儲備制度運行中存在的問題，提出完善土地儲備相關(guān)制度建設(shè)的政策建議和措施 房產(chǎn)政策 ：一系列政策的出臺，表明了國家抑制房價快速上漲的決心，必然使樓市價格回歸理性 重點城市 深圳 北京 上海 天津 杭州 重慶 成交量 ↓ ↓ ↓ ↑ ↓ ↓ 價格 ↑ ↑ ↑ ↓ ↓ ↓ 09年上半年全國主要樓市量升價穩(wěn)，呈現(xiàn)去庫存化特征，樓市回暖跡象明顯；近幾個月，價格普遍上漲，成交量開始出現(xiàn)萎縮跡象 09年 11月全國重點城市商品房量價環(huán)比趨勢 ? 非剛需為主導(dǎo)的市場： 樓市回升，價格持續(xù)上升抑制了非剛需客戶 ? 大多數(shù)為多次購房： 日漸從緊的二套房貸政策抑制了一部分多次購房者的需求 ? 投資比例大： 投資客受到二套房貸政策收緊影響較大 ? 觀望情緒產(chǎn)生： 在量跌價漲的態(tài)勢下，消費者產(chǎn)生觀望情緒，對后市發(fā)展不利 以主要城市樓市為例分析量跌原因 全國樓市 ： 作為樓市風(fēng)向標(biāo)的重點城市近期房價過快增長導(dǎo)致成交量出現(xiàn)萎縮，市場開始進(jìn)入到 理性調(diào)整期，消費者置業(yè)開始出現(xiàn)觀望態(tài)度 量 價 量 價 量 價 北京樓市 上海樓市 深圳樓市 作為中國樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳樓市均呈現(xiàn) 價漲量跌 態(tài)勢 從供銷情況來看，除 4月、 9月外，全年基本處于供不應(yīng)求的銷售狀態(tài)， 08年壓抑一年的市場需求在 09年集中爆發(fā)，而樓市的供貨不足更是加劇了這一狀態(tài)的持續(xù)；截止 10月份，全年的供銷比為 1： 2 0 0 9 年1 月 2 0 0 9 年1 0 月主城區(qū)商品房供應(yīng)量及銷售量供應(yīng)量 銷售量供應(yīng)量 銷售量 單位：萬平方米2023年 1月 2023年 10月主城區(qū)商品房銷售量及成交均價 4500 5000 5500 6000 6500 銷售量 均價 銷售量 均價 5509 5345 5641 5720 5649 5872 6017 6001 6374 6231 元 萬平方米 從價量的關(guān)系上來看，除 5月份的成交量急速上漲外，全年 110月基本處于量升價漲之勢， 9月份價格達(dá)到全年的最高點； 110月份，主城區(qū)商品房累計成交量為 1167萬平方米，已經(jīng)超越 2023全年 ，即使與市場火爆的 2023年同期相比，也有同比 10%的增幅；價格更是一路走高， 9月份已經(jīng)達(dá)到 6374元 /平米的高點，接近震前水平 成都樓市 ： 09年全年成都主城區(qū)住宅整體回暖，量價齊升； 成交量在下半年均價達(dá)到 6000元以上后開始趨于平穩(wěn)； 050010001500202325003000 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%住宅類樓面地價 1034 1437 2783 1570 2797漲幅 3 9 . 0 0 % 9 3 . 7 0 % 4 3 . 6 0 % 7 8 . 1 5 %2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 9 年1 9 月土地市場 ： 09年土地市場供應(yīng)逐步增加，樓面地價回升至 07年水平，剛性地增長了市場住宅價格， 10年住宅市場價格回調(diào)空間較小 010002023300040005000住宅類供應(yīng) 3734 3024 4673 670 1430住宅類成交 3601 3003 4669 670 1430