【正文】 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 22分 4秒 19:22:0430 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , January 30, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 。 :22:0419:22Jan2330Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 1月 30日星期一 7時(shí) 22分 4秒 19:22:0430 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :22:0419:22:04January 30, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , January 30, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 成果說明 57 模塊方案包括： 立面 屋頂平面 鐘樓配件 58 成本控制說明 ? 新建售樓處土建面積控制在 500 ㎡ 內(nèi)，其中精裝面積約420 ㎡ ? 土建成本按照當(dāng)?shù)仄骄娇刂?，單方參?2023元 /㎡ ，總價(jià)控制在 100萬以內(nèi) ? 按照硬裝 1750元 /㎡ 進(jìn)行控制，總價(jià)控制在 75萬以內(nèi) ? 按照軟裝 1150元 /㎡ 進(jìn)行控制，總價(jià)控制在 48萬以內(nèi) ? 總價(jià)控制在 223萬元以內(nèi)。 建筑風(fēng)格 肆 47 風(fēng)格的分類 （民族）和地區(qū)分 按國家（民族）分：中國風(fēng)格、日本風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、英國風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國風(fēng)格等； 按地區(qū)分：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復(fù)制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 ? 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 ?考慮未來事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來事件。 ? 小結(jié) 運(yùn)用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說明 價(jià)格浮動(dòng)值 事件概率 該概率下事件對(duì)房?jī)r(jià)影響 房?jī)r(jià)上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 500元 /平米（樂觀估計(jì)） 500 40％ 綠色 *藍(lán)色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計(jì)） 300 50％ 綠色 *藍(lán)色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 100元 /平米（保守估計(jì)） 100 10％ 綠色 *藍(lán)色（ 10） 綜合所有事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對(duì)可比樓盤質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響（確定未來事件、事件對(duì)房?jī)r(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計(jì)算 綜上，可比樓盤對(duì)比定價(jià)和未來事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場(chǎng)變化等決策難度高的項(xiàng)目。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護(hù)） 物業(yè)收費(fèi)是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風(fēng)水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項(xiàng)目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質(zhì)素考量評(píng)分？ 35 如何考慮價(jià)格的時(shí)間修正？ ? 通過可比樓盤量化的方法，我們能計(jì)算出當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下的樓盤價(jià)格。 如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤表現(xiàn)絕對(duì)的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標(biāo)上評(píng)分 都相對(duì)其表現(xiàn)進(jìn)行。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項(xiàng)指標(biāo)的含義和評(píng)價(jià)依據(jù)是？ –如右圖示，針對(duì)地段、配套等指標(biāo) 評(píng)價(jià)有指標(biāo)含義。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對(duì)系列關(guān)鍵指標(biāo)可進(jìn)行評(píng)分。其次對(duì)可比樓盤的量化處理，確定可比樓盤價(jià)與評(píng)判因素評(píng)分值的數(shù)學(xué)關(guān)系，將這樣數(shù)學(xué)模型套用到目標(biāo)樓盤，尋求目標(biāo)樓盤售價(jià) 。 28 置業(yè)顧問激勵(lì) ?職業(yè)顧問晉升通道； ?士官生制度； ?職業(yè)顧問等級(jí)設(shè)定； ?職業(yè)顧問月度、季度考核； ?職業(yè)顧問行為考核。 龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長(zhǎng)的單位，但隨著隨著情況變化，當(dāng)初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。 這又是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目群。 ?男主人的衣服簡(jiǎn)單整潔，女主人的衣服亮麗豐富，皮鞋、皮包一應(yīng)俱全。 ?露臺(tái)和陽臺(tái)根據(jù)其連接的房間功能的不同，分別設(shè)置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。 ?兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細(xì)節(jié)皆圍繞著兒子的愛好展開。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設(shè)置簡(jiǎn)約不繁復(fù)，主要以四口之家做場(chǎng)景設(shè)置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時(shí)以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。 ?尚在門口，就聞到家的味道。版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 ?拒絕瑕疵，只有無盡的完美。 ?廚房設(shè)計(jì)各色廚具一應(yīng)俱全； ?橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準(zhǔn)備齊全，琳瑯滿目，按居家習(xí)慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?虎皮地毯、真皮沙發(fā)椅，復(fù)古的臺(tái)燈、墻紙、壁畫、筆筒無不體現(xiàn)出主人身份的尊貴和品位