【正文】 2023年 3月 6日星期一 4時(shí) 12分 9秒 04:12:096 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 6, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 6日星期一 上午 4時(shí) 12分 9秒 04:12: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 04:12:0904:12:0904:123/6/2023 4:12:09 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 4時(shí) 12分 :12March 6, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :12:0904:12Mar236Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 89 四 、 策劃和房地產(chǎn)策劃 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)代理的職能： ① 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，掌握潛在的市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好、潮流與品味，為發(fā)展商或業(yè)主提供產(chǎn)品及市場(chǎng)定位依據(jù)和決策參考； ② 通過(guò)擬定系統(tǒng)的市場(chǎng)推廣計(jì)劃和活動(dòng)方案，并參與實(shí)施，對(duì)潛在的消費(fèi)者和投資者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)愿望； ③ 直接負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的具體實(shí)施，參與對(duì)客戶(hù)的接待、講解、說(shuō)服、談判和成交工作； ④ 提供物業(yè)購(gòu)買(mǎi)之后續(xù)相關(guān)服務(wù)工作。 營(yíng)銷(xiāo)的目的在于深刻地認(rèn)識(shí)和了解客戶(hù)，從而使產(chǎn)品或服務(wù)完全適合客戶(hù)的需要而形成自我銷(xiāo)售。 涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣 州 61 ?央企房產(chǎn)很多，產(chǎn)權(quán)不清晰，三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后； ?二級(jí)市場(chǎng)的新房，經(jīng)歷了從“公關(guān)”手段之一到個(gè)體“真實(shí)居住”的過(guò)程； ?以 SOHO現(xiàn)代城熱銷(xiāo)為標(biāo)志，住房消費(fèi)進(jìn)入個(gè)體時(shí)代； ?產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念國(guó)際化； ?發(fā)展商多元化，有本地國(guó)旗、中資紅籌、本地民營(yíng)、福建和廣東大型民營(yíng)、國(guó)內(nèi)上市公司，以及港資、臺(tái)資等 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 北 京 62 ?公房產(chǎn)權(quán)化，市場(chǎng)化，老公房置換開(kāi)始得很早； ?三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育良好，租售兩旺； ?土地批出權(quán)多在區(qū)級(jí)政府部門(mén) ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模很大， 20萬(wàn)平米以上得很普遍； ?上海市住房公積金制度， 8成 30年按揭與國(guó)際接軌； ?發(fā)展商中，本地國(guó)有企業(yè)或改制國(guó)企的比例居多；港資和臺(tái)資企業(yè)也不少； ?整個(gè)市場(chǎng)投資氛圍濃厚 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 上 海 63 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ？？？ 從土地到實(shí)物空間的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng) 投資者：獲取投資回報(bào) 開(kāi)發(fā)商：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得利潤(rùn) 中原？？？ 消費(fèi)者：購(gòu)買(mǎi)使用功能和投資權(quán)益 64 三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ？？？ 通過(guò)資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報(bào)。 ? 房地產(chǎn)投資信托的種類(lèi)：權(quán)益型、抵押型和混合型 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 55 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn) 2. 土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn) 3. 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 4. 房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn) 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 56 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 1. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性 ? 資金墊付量大 ? 占用周期長(zhǎng) ? 投資的固定性和增值性 ? 風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率高 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 57 房地產(chǎn)金融與融資 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 ? 融資組織形式：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資 ? 常用融資渠道：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行及融機(jī)構(gòu)資金、其它機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金、預(yù)售或預(yù)租資金等。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款； ? 債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會(huì)飽受債主的壓力，無(wú)法退守，形成恐懼性拋售。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會(huì)源源不絕地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。 36 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 消費(fèi)者行為理論 消費(fèi)者均衡： 消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購(gòu)買(mǎi)各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。 效用：消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時(shí)所獲得的心理滿足程度。 需求規(guī)律： 價(jià)格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 30 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 需求、供給與價(jià)格 供給： 廠商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。 有效市場(chǎng)： 對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費(fèi)者的集合；如果對(duì)某 些商品有消費(fèi)的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場(chǎng)。 工程師及造價(jià)工程師 ③ 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等 ④ 特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公 ⑤ 路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等 22 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 政府？？ 開(kāi)發(fā)商？？ 專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)？？ 消費(fèi)者？？ 23 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及影響因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo) 地租和級(jí)差地租 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 房地產(chǎn)金融與融資 24 二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義 從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。1 中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目策劃流程 中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心 2023年 11月 （試用版） 2 中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策劃流程 第一篇 策劃基礎(chǔ)知識(shí) 3 目 錄 一． 房地產(chǎn)基本概念 二． 房地產(chǎn)市場(chǎng) 三． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 四． 策劃以及房地產(chǎn)策劃 4 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn) ？？？ 你的理解？？？ 如何 ？？？ 對(duì)土地資源經(jīng)過(guò)合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！ 5 一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)定義 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 房地產(chǎn)的其他名稱(chēng) 房地產(chǎn)業(yè) 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的類(lèi)型 6 房 地 產(chǎn) 土地 建筑物 其