【正文】 2023年 2月 下午 7時(shí) 56分 :56February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:56:3419:56:3419:56Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 7時(shí) 56分 34秒 下午 7時(shí) 56分 19:56: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 11日星期六 下午 7時(shí) 56分 34秒 19:56: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 19:56:3419:56:3419:562/11/2023 7:56:34 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 7時(shí) 56分 :56February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 19:56:3419:56:3419:56Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 3. 了解調(diào)查機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力。 6. 調(diào)查預(yù)算為多少。 2. 希望提供綜合性服務(wù)還是某種專門或特定性服務(wù)。 。 、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 、發(fā)展趨勢及其原因。 。 、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格 。 第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 ，特別是政府的價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 第三部分 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。由不同專業(yè)的人員組成一個(gè)小組，統(tǒng)一分工，共同完成。如： 五、房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 （一）房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告的特點(diǎn) 1. 內(nèi)容豐富。 對于房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查問卷所獲取的數(shù)據(jù)，通常進(jìn)行頻數(shù)分布分析，即計(jì)算該問題的各個(gè)取值被回答的次數(shù)及其所占的比例。 編碼是把原始資料轉(zhuǎn)化為符號或數(shù)字的資料標(biāo)準(zhǔn)化過程 。 例： 當(dāng)您聽到以下詞匯時(shí)，首先會想到什么？ 麗江花園 （ ） 祈福新村 （ ） 碧桂園 （ ） ④順問式 例： 購房時(shí)您所看重的因素依次為（請根據(jù)你認(rèn)為的重要程度分別標(biāo)上序號） 地段（ ） 價(jià)格（ ） 環(huán)境（ ） 設(shè)計(jì)（ ） 服務(wù)（ ） 品牌（ ） 其他： ————————— 。 例： 請問你對某某花園小區(qū)的看法如何？（每對只選一個(gè)） 建筑新穎（ ） 建筑風(fēng)格陳舊（ ） 品位高（ ） 品位低（ ） 戶型設(shè)計(jì)合理（ ） 戶型設(shè)計(jì)不合理（ ） 價(jià)格合理（ ） 價(jià)格偏高（ ） （ 2）開放式問題 對所提問題回答沒有限制。 ②審核和復(fù)合記錄，由公司審核人員填寫，對問卷進(jìn)行質(zhì)量控制 。 （ 5）背景資料 背景資料主要調(diào)查被訪問者的基本情況，從中可以側(cè)面觀測問卷調(diào)查的質(zhì)量，以及是否可以成為潛在客戶等。 ⑤最近一段時(shí)間內(nèi) 接受過同類主題的訪問或參與過同類主題座談 的。 （ 2）問卷說明 問卷說明體現(xiàn)在問卷首頁，其包含內(nèi)容主要有： 調(diào)查員身份、調(diào)查目的、調(diào)查單位名稱、調(diào)查信息的保密承諾以及致謝 等內(nèi)容。 （ 3）半結(jié)構(gòu)式問卷，即上述兩種形式的結(jié)合。 例如 ： 有的房地產(chǎn)公司通過廣告開展良心定價(jià)，大眾通過信件、網(wǎng)絡(luò)、郵件等方式參與擬售項(xiàng)目定價(jià)。 實(shí)驗(yàn)包括三個(gè)基本部分： 實(shí)驗(yàn)對象稱為“實(shí)驗(yàn)體”，實(shí)際上引入的變化稱為“處理”，“處理”發(fā)生在實(shí)驗(yàn)對象上的效果稱為“結(jié)果”。 是一種 直接的 、 一對一 的訪問，在訪問過程中，由掌握高級訪談技巧的調(diào)查員對調(diào)查對象進(jìn)行深入的訪談，用以 揭示 被訪者對某一問題的 潛在動(dòng)機(jī)、態(tài)度和情感 等。 定性研究法是對研究對象質(zhì)的規(guī)定性進(jìn)行科學(xué)抽象和理論分析的方法，這種方法一般選定較小的樣本進(jìn)行深度、非正規(guī)性的訪談，發(fā)掘問題的內(nèi)涵，為隨后的正規(guī)調(diào)查做準(zhǔn)備。 調(diào)查人員不是直接觀察被調(diào)查對象的行為，而是觀察被調(diào)查對象留下的一些實(shí)際痕跡。 （ 2）親身經(jīng)歷法。 觀察法是指調(diào)查者憑借自己的眼睛或攝像、錄音等器材，在調(diào)查現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地考察，記錄正在發(fā)生的市場行為或狀況，以獲取各種原始資料的一種非介入式調(diào)查方法。 （ 4）網(wǎng)上訪問 網(wǎng)上訪問是隨著互聯(lián)網(wǎng)興起而出現(xiàn)的一種新型的訪問形式。 注意事項(xiàng) ： ①電話訪問前，需要對調(diào)查人員進(jìn)行培訓(xùn)（包括調(diào)查人員要口齒清楚、語氣親切、語調(diào)隨和，可在不長的時(shí)間 [一般 15分鐘左右 ]內(nèi)完成調(diào)查）； ②電話調(diào)查人員需要在電話調(diào)查前設(shè)計(jì)好問卷調(diào)查表，大多采用是非選擇法向被調(diào)查者詢問。 ①入戶面談?wù){(diào)查 是指調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查方案，依照事先擬定好的問卷或調(diào)查提綱順序，到被調(diào)查者家中（存在一定的難度）或單位對被調(diào)查者進(jìn)行面對面的直接訪問。 （ 1）人員訪問 人員訪問是指房地產(chǎn)調(diào)查人員直接與被調(diào)查者面對面交談以收集資料的一種調(diào)查方法，又稱面談?wù){(diào)查，是市場調(diào)查中較為靈活和通用的一種調(diào)查方法。 由于二手資料存在的缺點(diǎn)，需要調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更加具有針對性的一手資料。 二手資料 —— 為其他目的或其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料。 三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法 房地產(chǎn)市場調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料。 （四）房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查 廣告環(huán)境調(diào)查 廣告表現(xiàn)形式調(diào)查 廣告代理商的調(diào)查 公共傳播形式，包括：報(bào)紙、電視廣播等 印刷品傳播形式，包括：售樓海報(bào)、售樓書等 戶外傳播形式，包括：看板、旗幟、指示牌等 調(diào)查該區(qū)域的主要廣告代理商及其知名度、技術(shù)能力以及社會關(guān)聯(lián)度 房地產(chǎn)營銷中介機(jī)構(gòu)是指協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品銷售給最終購買者的中介機(jī)構(gòu)，包括代理中間商和輔助中間商。 指競爭對手的成本結(jié)構(gòu)是否合理，企業(yè)開發(fā)的樓盤是否具有成本優(yōu)勢等； （ 8）價(jià)格策略。 指競爭對手所開發(fā)樓盤的質(zhì)量。 （ 3）推動(dòng)度或拉動(dòng)度 。 通過對競爭樓盤客戶的特征分析，可以分析其購買動(dòng)機(jī)，從而找出本樓盤影響客戶購買行為的因素以其影響力大?。? （ 5）競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查 物業(yè)管理調(diào)查包括物業(yè)管理的內(nèi)容、管理情況、物業(yè)管理費(fèi)以及物業(yè)管理公司背景、實(shí)力以及操作過的項(xiàng)目等。目前，房地產(chǎn)促銷的競爭已經(jīng)從單純的交易營銷上升到客戶關(guān)系營銷的層面，這是一種企業(yè)與客戶共同創(chuàng)造價(jià)值的營銷理念。這是房地產(chǎn)促銷的重要手段，對競爭樓盤的廣告調(diào)查是市場調(diào)研的重要組成部分； ② 活動(dòng) 促銷調(diào)查。 包括 單價(jià)調(diào)查、總價(jià)調(diào)查和付款方式調(diào)查 。 在房地產(chǎn)市場行情調(diào)查中，價(jià)格調(diào)研是重要內(nèi)容之一。 （ 2）消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī) 消費(fèi)動(dòng)機(jī)是引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念，即消費(fèi)者出于什么目的去購買房地產(chǎn)商品，是產(chǎn)生購買行為的內(nèi)在原因。 （二） 房地產(chǎn)市場需求調(diào)查 需求容量，是指對房地產(chǎn)產(chǎn)品有 購買欲望 且具有 購買能力 的市場 需求總量 。 主要對項(xiàng)目的地形地貌、地質(zhì)條件、地上附著物等情況進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析。 （ 8）影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件 。 （ 6）專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況調(diào)查。 包括教育程度、文化水平，價(jià)值觀、風(fēng)俗習(xí)慣，社會階層分布、宗教信仰等。 （ 2）城市發(fā)展規(guī)劃 主要調(diào)查城市發(fā)展的戰(zhàn)略方向，這是項(xiàng)目選址著重考慮的問題，它直接關(guān)系到項(xiàng)目的潛質(zhì)和增值的可能性。 （ 6）對外開放程度 對外開放，是我國進(jìn)行對外房地產(chǎn)交流、房地產(chǎn)合作的重要舉措。人口調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長率、人口密度、人口遷徙流動(dòng)情況，人口地理分布、民族分布，出生率、結(jié)婚率以及家庭規(guī)模等。 【案例】 2023年 3月 13日，中國人民銀行行長周小川稱：將加大部分房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控力度。再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控