【正文】 加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （ 1）政治法律環(huán)境 應(yīng)當(dāng)關(guān)注政府有關(guān)方針政策，如住房制度政策、舊城改造政策等； 也要調(diào)查有關(guān)法律法規(guī)是否有新的調(diào)整； 必要時也需要關(guān)注政局的變化，如政府人事變動以及社會動蕩等情況。 （ 3）總結(jié)反饋 總結(jié)的內(nèi)容主要有以下幾個方面： ① 調(diào)查方案的制定和調(diào)查表的設(shè)計是否切合實際； ② 調(diào)查方式、方法和調(diào)查技術(shù)的實踐結(jié)果，有哪些經(jīng)驗可以推廣，有哪些教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)吸?。? ③ 實地調(diào)查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續(xù)組織追蹤調(diào)查； ④ 對參加調(diào)查工作的人員做出績效考核，以促進調(diào)查隊伍的建設(shè)，提高調(diào)查水平和工作效率。 ① 撰寫調(diào)查報告的要求 ； ； 。 （ 1）分析數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)分析的目的是解析所收集的大量數(shù)據(jù)并提出相應(yīng)結(jié)論。 研究必須以第一手資料為基礎(chǔ)，這種資料的獲取往往來源于項目的實地調(diào)查。 ②收集一手資料。 二是 項目外部 ，來自于公布的信息，如政府的法律法規(guī)文件等。二手資料是指以前已經(jīng)收集好的，不一定與當(dāng)前問題有直接關(guān)系的信息資料。 （ 2）搜集資料 根據(jù)資料來源不同，一般分為一手資料和二手資料。 ⑤ 費用支出計劃。 ③ 明確獲得答案及證實答案的做法。 調(diào)查方案設(shè)計的內(nèi)容如下： ① 為完成調(diào)查的課題需要收集哪些信息資料。 注意： 初步情況分析的資料收集不需要過分詳細(xì)，只需要收集對所要分析的問題有參考價值的資料即可。 （ 3）初步情況分析 初步情況調(diào)查通常有如下三個過程： ① 研究收集的信息材料，包括研究企業(yè) 外部 材料和分析企業(yè) 內(nèi)部材料； ② 與企業(yè)有關(guān) 領(lǐng)導(dǎo) 進行 非正式談話 ，從領(lǐng)導(dǎo)談話中尋找對市場的初步判斷 ； ③ 了解市場情況，分析 消費者 對 本公司 所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)的 態(tài)度等。 （ 2）建立調(diào)查組織 房地產(chǎn)市場調(diào)查部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查任務(wù)和調(diào)查規(guī)模的大小，配備好調(diào)查人員，建立房地產(chǎn)市場調(diào)查組織。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。①市場調(diào)查人員的技術(shù)水平；②市場調(diào)查人員的敬業(yè)態(tài)度；③被調(diào)查對象的態(tài)度。 （二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點、作用和原則 (1)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容的廣泛性和復(fù)雜性 (2)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查內(nèi)容的針對性和時效性 (3)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性 (4)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查結(jié)果的局限性 市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在： （ 1）市場調(diào)查是項目策劃者認(rèn)識市場，捕捉新的市場機會的前提； （ 2）市場調(diào)查是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段； （ 3）市場調(diào)查是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提； （ 4）市場調(diào)查是項目投資機會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，貫穿項目全程策劃的始終。 學(xué)習(xí)要求 項目一 房地產(chǎn)市場調(diào)查策劃 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 （一） 房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義 房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為 實現(xiàn) 房地產(chǎn)項目特定的 經(jīng)營目標(biāo) ， 運用 科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù) 方法和手段 ，以客觀的態(tài)度，有目的、有計劃、系統(tǒng)地通過各種途徑 收集 有關(guān)房地產(chǎn)市場的 信息資料 ，通過對資料的 整理和分析 ，來正確地 判斷和把握 房地產(chǎn) 市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 ，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展、制定科學(xué)決策 提供 可靠 依據(jù) 。 一、知識要求 房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點、作用和原則；房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序；房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容；房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法。 二、技能要求 制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案；設(shè)計房地產(chǎn)市場調(diào)查表和調(diào)查問卷；進行房地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計分析；撰寫調(diào)查報告。 房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟評價和市場營銷等工作的前提和基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場調(diào)查 項目定位 投資機會研究 項目營銷 項目規(guī)劃設(shè)計 認(rèn)識市場 感知市場 了解市場 (1)準(zhǔn)確性原則 房地產(chǎn)市場調(diào)查的準(zhǔn)確性取決于三個方面。 (2)時效性原則 (3)全面性原則 (4)針對性原則 (5)創(chuàng)新性原則 （三） 房地產(chǎn)市場調(diào)查程序 建立調(diào)查組織 初步情況分析 制定調(diào)查方案 收集資料 資料的甄別與審查 分析數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)市場 調(diào)查的流程 撰寫調(diào)查報告 確定調(diào)查目的 總結(jié)反饋 分析和總結(jié)階段 實施階段 準(zhǔn)備階段 1. 準(zhǔn)備階段 （ 1）確定調(diào)查目的 這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。 調(diào)研人員必須牢記調(diào)研是為營銷服務(wù)的，其目的是發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。調(diào)查人員確定后，要進行以下內(nèi)容的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)： ①明確房地產(chǎn)市場調(diào)查方案； ②掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查技術(shù)； ③了解與房地產(chǎn)有關(guān)的方針、政策、法令； ④學(xué)習(xí)必要的經(jīng)濟知識和業(yè)務(wù)技術(shù)知識等。 初步分析中，如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調(diào)查的范圍和規(guī)模過大、內(nèi)容過多，無法在限定時間內(nèi)完成，就應(yīng)當(dāng)事實其實地加以調(diào)整。 2. 實施階段 （ 1）制定調(diào)查方案 制定房地產(chǎn)市場調(diào)查方案是做好房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要前提工作，一個成功的調(diào)查方案將決定調(diào)查結(jié)果的真實性、可靠性和科學(xué)性。 ② 信息資料從哪里取得，用什么方法取得。 ④ 怎樣運用數(shù)據(jù)分析問題。 ⑥ 評價方案設(shè)計的可行性，以及方案進一步實施的準(zhǔn)備工作。 ①收集二手資料。 二手資料的來源有： 一是 項目內(nèi)部 ，常見的內(nèi)部資料來自于開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫。 注意： 二手資料，必須保證資料的時效性、準(zhǔn)確性和可靠性。一手資料是指為了解決特定的問題而專門收集的原始資料。 （ 3）資料的甄別與審查 資料的甄別與審查非常重要，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ① 由于抽樣或調(diào)查方式本身的局限性，使得市場調(diào)查不可避免地存在一定的錯誤，因此在抽樣及調(diào)查方式的選擇上， 合理性的原則 更為重要； ② 實地調(diào)查的 真實性 ，真實的調(diào)查和分析以及與項目有著密切相關(guān)的資料，顯得特別重要； ③ 調(diào)查人員完成調(diào)查后，應(yīng)對 調(diào)查結(jié)果 進行必要的 事后復(fù)核 。 分析數(shù)據(jù)的過程是一個復(fù)雜的系統(tǒng)過程，其主要步驟如下： 編輯整理 將資料加以篩選，去粗取精、去偽存真 保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性 分類編號 將調(diào)查資料按適當(dāng)?shù)念悇e分類 便于查找和使用 進行統(tǒng)計 將資料進行統(tǒng)計計算 編制計算表、統(tǒng)計表和統(tǒng)計圖 比較分析、結(jié)論 （ 2）撰寫調(diào)查報告 調(diào)查研究報告主要是歸納研究結(jié)果并得到結(jié)論，提交給管理人員決策使用。 ② 撰寫調(diào)查報告的主要內(nèi)容 、方法、步驟、時間等說明； ； ； ，做出結(jié)論； ； 、圖表等必要附件。 注意： 在實際的房地產(chǎn)市場調(diào)查中，可視調(diào)查內(nèi)容、環(huán)境條件和調(diào)查要求的輕重緩急，靈活安排調(diào)查步驟及程序，并非一成不變。 【例子】 2023年 2月 20日，溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。 包括國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值、國民收入總值以及其發(fā)展速度； 物價水平、 CPI數(shù)據(jù)（如 2023年我國 CPI比上年上漲 % ）、通貨膨脹率、金融市場環(huán)境等； 城鄉(xiāng)居民家庭收入、個人收入水平； 通訊及交通運輸、能源與原材