【正文】 ? b、通信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語(yǔ)電視節(jié)目。 智能化住宅的分類 ? 像所有消費(fèi)品一樣，智能化住宅也會(huì)根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同標(biāo)準(zhǔn)。 ? 垃圾的分類處理。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。 ? 節(jié)約土地資源。 綠色住宅 ? 綠色住宅不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。而躍層住宅的上、下兩層之間完全由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 2隔斷 ? 隔斷是指專門(mén)作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一筧無(wú)余。 2走廊 ? 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 凈高 ? 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。住宅開(kāi)間一般不超過(guò) ～ ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般部超過(guò) 。 1板樓 ? 樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 1建筑線 ? 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 1住宅組團(tuán) ? 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開(kāi)方型的，小區(qū)與主要街道沒(méi)有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。 公共綠地 ? 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 五、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí) ? 城市居住區(qū) ? 居住小區(qū) ? 居住組團(tuán) ? 居住區(qū)級(jí)道路 ? 小區(qū)級(jí)路 ? 組團(tuán)級(jí)路 ? 宅間小路 ? 公共綠地 ? 配建設(shè)施 ? 公共活動(dòng)中心 ? 1道路紅線 ? 1住宅組團(tuán) ? 1建筑線 ? 1日照間距系數(shù) ? 1塔樓 ? 1板樓 ? 1開(kāi)間 ? 1進(jìn)深 ? 1層高 ? 凈高 ? 2標(biāo)準(zhǔn)層 ? 2陽(yáng)臺(tái) ? 2平臺(tái) ? 2走廊 ? 2地下室 ? 2半地下室 ? 2玄關(guān) ? 2隔斷 ? 2過(guò)道 ? 假層 ? 3閣樓（暗樓） 城市居住區(qū) ? 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。木材建造的。 10～ 12層以上采用； ? （ 3）剪力墻結(jié)構(gòu)： 16～ 40層采用； ? （ 4）框支剪力墻結(jié)構(gòu)：底層為框架，上層為剪力墻（設(shè)轉(zhuǎn)換層）。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。 ? （ 3）起居廳處陽(yáng)臺(tái)門(mén)：門(mén)寬度不小于 2400mm，且當(dāng)廳開(kāi)間大于4m時(shí)，門(mén)寬度大于 2700mm；門(mén)高 2300mm。 ? b、凈高：指地面（樓板）至吊頂或樓板底面之間的垂直高度。 ? （ 2）地坪是底層房間與土層相接的構(gòu)件。它必須具有足夠的剛度和強(qiáng)度。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板傳來(lái)的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)；作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對(duì)室內(nèi)的侵襲；內(nèi)墻起著分隔空間、組成空間、隔聲、保溫隔熱、防火以及保證舒適環(huán)境的作用。 基礎(chǔ)和地下室 ? （ 1）基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是建筑物最下部的承重構(gòu)件，它承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。 ? （ 4）綠地率：等于地塊所有綠化用地面積 /該地塊總面積。 ? （ 2）按建筑物的層數(shù)或高度分類： ? a、低層建筑： 1～ 3層； ? b、多層建筑： 4～ 6層； ? c、中高層建筑： 7～ 9層； ? d、高層建筑： 10層以上； ? e、小高層建筑：一般是 10～ 18層； ? f、超高層： 100m以上。 ? （ 2）銷售區(qū)域形象：售樓部、樣板房、銷售通道（看樓通道）。單項(xiàng)工程是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分；單位工程是單項(xiàng)工程的組成部分；分部工程是單位工程的組成部分；分項(xiàng)工程是分部工程的組成部分。 交付使用 (交樓 ) ? （ 1）商品住宅交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)同時(shí)向購(gòu)房業(yè)主出示綜合驗(yàn)收合格證，提供商品住宅交樓書(shū)（建委監(jiān)制）、商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)（一證三書(shū)）。 竣工驗(yàn)收 ? （ 1）工程竣工驗(yàn)收：是指建設(shè)工程依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，已全部完成工程設(shè)計(jì)文件要求和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，建設(shè)單位已取得政府有關(guān)部門(mén)（或其委托機(jī)構(gòu)）出具的工程施工質(zhì)量、消防、規(guī)劃、環(huán)保、城建檔案等驗(yàn)收文件或準(zhǔn)許使用文件后，組織工程竣工驗(yàn)收并編制完成《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。 ? （ 5）報(bào)建施工圖設(shè)計(jì) —— 施工圖報(bào)建。 ? （ 2）修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 詳規(guī)報(bào)審。 ? （ 3）辦理征地、補(bǔ)償、拆遷手續(xù)。 第三章、關(guān)于建筑工程的專業(yè)知識(shí) ? 一、開(kāi)發(fā)建設(shè)程序知識(shí) ? 二、工程管理知識(shí) ? 三、房屋建筑面積 ? 四、住宅的結(jié)構(gòu)形式知識(shí) ? 五、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí) 一、開(kāi)發(fā)建設(shè)程序知識(shí) ? 基本建設(shè)程序 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地的流程 ? 設(shè)計(jì)及報(bào)建階段 ? 商品房預(yù)售許可證 ? 竣工驗(yàn)收 ? 交付使用 (交樓 ) 基本建設(shè)程序 ? 一個(gè)項(xiàng)目從計(jì)劃建設(shè)到建成交付使用一般要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段，決策、準(zhǔn)備和實(shí)施三大階段。 ? （ 3）律師費(fèi)： 500元 /份（公積金貸款或組合貸款須繳交，純商業(yè)貸款免收）。 ? （ 5）貸款期內(nèi)可隨時(shí)與工商銀行協(xié)商變通還款方式。 ? （ 3）公積金貸款額根據(jù)公積金繳存情況計(jì)算，最高可申請(qǐng) 25萬(wàn)，額度不足可申請(qǐng)組合貸款（總成數(shù)不超過(guò)七成） ? ，期限最長(zhǎng)不超過(guò)三十年且業(yè)主年齡加按揭年限不得超過(guò)男 60歲，女 55歲（特殊工種另計(jì)）。 ? （ 4）與發(fā)展商簽署的購(gòu)房協(xié)議、商品房買(mǎi)賣合同、首期樓款和定金的收據(jù)或發(fā)票。 ? （ 2）單位開(kāi)具的收入證明（最好用有公司抬頭的便箋）或提供工資存折（月均收入不低于月供額的150%）。 借款人申請(qǐng)住房按揭貸款須提供的資料（包括元原件及 A4紙復(fù)印件） ? （ 1）身份證件： ? a、國(guó)內(nèi)人士須提供身份證和戶口簿原件及五份復(fù)印件（戶口簿復(fù) ? 印件須首頁(yè)及業(yè)主聯(lián)）；若為集體戶口，可提供加蓋單位公章的 ? 集體戶口復(fù)印件；非本市戶口人士須同時(shí)提供本市戶籍聯(lián)系人 ? 地址及電話（附身份證復(fù)印件）。月） 最終按物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取 。 銷售手冊(cè)內(nèi)容 ? （ 1）五證：商品房銷售（預(yù)售）許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證： ? （ 2）銷講； ? （ 3）房源銷控表； ? （ 4）總平面圖； ? （ 5）交通位置圖； ? （ 6）戶型圖； ? （ 7）價(jià)格表； ? （ 8）付款方式； ? （ 9）交房標(biāo)準(zhǔn)及菜單裝修方案； ? （ 10）認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)； ? （ 11）商品房買(mǎi)賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本； ? （ 12）物業(yè)公司的簡(jiǎn)介及管理公約； ? （ 13）按揭辦理方法； ? （ 14）銀行利率表； ? （ 15）認(rèn)購(gòu)房付款一覽表； ? （ 16）辦理產(chǎn)權(quán)的有關(guān)程序及稅費(fèi)； ? （ 17）入住程序及收費(fèi)明細(xì)表； ? （ 18）購(gòu)房費(fèi)用速算表； ? （ 19）客戶資料表。 ? 了解了案前作業(yè)的流程，制定好案前作業(yè)的時(shí)間，我們就可以在案前工作進(jìn)度表上把什么時(shí)段完成何種事項(xiàng)都標(biāo)注上去。約在一個(gè)月內(nèi)完成。第一撥的 NP稿，應(yīng)在開(kāi)盤(pán)前兩周提前完成，因?yàn)榈谝粨艿?NP稿是個(gè)案打響第一炮的關(guān)鍵，應(yīng)仔細(xì)斟酌。有案名、 LOGO、樓書(shū)、海報(bào)、派夾報(bào)以及 DM、名片、信封、手提袋、媒體計(jì)劃、 NP等。其中現(xiàn)場(chǎng)主看板與戶外看板的選點(diǎn)制作以及售樓處的設(shè)計(jì)與建造是較重要的部分。效果圖將在三周內(nèi)完成上色與點(diǎn)景的工作。首先要盡快與發(fā)展商敦促設(shè)計(jì)院將總平面圖（擴(kuò)初）等確定下來(lái)報(bào)政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核。 ? 案前工作一般要完成四大項(xiàng)目：建筑設(shè)計(jì)的確定、工地現(xiàn)場(chǎng)的布置、策劃執(zhí)行、業(yè)務(wù)執(zhí)行。只有案前工作做好了，才能順利地完成好后面的銷售任務(wù)。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。 誠(chéng)意金 ? 是指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)方商收取客戶可退回的款項(xiàng)。房產(chǎn)廣告中常表“元 /m2起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。此種銷售方式對(duì)那些具有較充實(shí)的儲(chǔ)蓄而又希望能夠保值的人具有很大的吸引力。 以租代售 ? 有意購(gòu)房者的客戶先租住，按月交租金，等租金總額達(dá)到當(dāng)初議定的房屋總價(jià)（連本帶息）時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有。先租后售的另一種情況是，租住不一定就是購(gòu)買(mǎi)者，發(fā)展商可以先將物業(yè)出租，而后再找購(gòu)買(mǎi)者，購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后發(fā)展商此前所收的租金總額連同對(duì)租額的權(quán)力義務(wù)一并轉(zhuǎn)交給購(gòu)買(mǎi)者，此種情況下的購(gòu)買(mǎi)者一般都是投資者。這種銷售方式往往是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定和法律保障健全的形勢(shì)下才會(huì)流行。 銀行按揭 ? 這是目前最普遍使用的付款方式，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。 一次性付款 ? 這是在以前供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷售方式。但低價(jià)開(kāi)盤(pán)也有不利點(diǎn)，如首期利潤(rùn)不高，樓盤(pán)形象難以很高提升等。此外，房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。未取得施工許可證地不得擅自開(kāi)工。 《建設(shè)工程施工許可證》 ? 本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開(kāi)工的批準(zhǔn)證件。未取得《建設(shè)用的規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無(wú)效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回。有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場(chǎng)上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。 四、商品房取得“五證”過(guò)程 ? 《國(guó)有土地使用政》 ? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ? 《建設(shè)工程施工許可證》 ? 《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售 許可證》 前言 ? 房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證，這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的“綠卡”，缺一不可。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造的住宅。 1廉租房 ? 廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 準(zhǔn)現(xiàn)房 ? 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)、外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 存量房 ? 是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。 1文、體、娛用地 ? 是指文化館、博物館、圖書(shū)館、展覽館、紀(jì)念館、體育場(chǎng)館、俱樂(lè)部、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、文藝體育團(tuán)體等用地 。 1商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 ? 是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對(duì)外經(jīng)營(yíng)的食堂、文印騰寫(xiě)社、報(bào)刊門(mén)市部、蔬菜購(gòu)銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等用地。 房屋用地 ? 是指房屋以及按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。 道路用地 ? 是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。 二、地產(chǎn)類型