【正文】 其中，又以魅力之城、萬科城、金域藍灣、世紀(jì)花城、城市花園系列為重點。四季花城系列（ 1999年開始）上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶；能適應(yīng)城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區(qū)低密度住宅，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀城市花園系列花園新城系列（ 1992年開始）深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科美國麻省理工大學(xué)為深圳萬科四季花城進行了節(jié)能設(shè)計；瑞士聯(lián)邦高等工科大學(xué)的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會向萬科介紹了日本建材生產(chǎn)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果；東京筑波技術(shù)短期大學(xué)對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對深圳金域藍灣項目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設(shè)計的見解 ……通過國際交流以較低的成本，把外國的成熟技術(shù)引進到中國的房地產(chǎn)開發(fā)項目中來。 2023年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格，其中北京萬科星園被聯(lián)合國人居委員會評為 2023年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計人才的寶庫。 通過工廠化生產(chǎn)，提高住宅的品質(zhì)和性價比；216。相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉(zhuǎn)相對較快、風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細分市場。– 中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅持走萬科精品路線，同時希望把萬科水準(zhǔn)提升到一個新的高度，讓萬科品牌有一個更高的期望值，讓萬科地產(chǎn)有一個更高的美譽度。但產(chǎn)品體系建立是否能跟上新的模式，還要時間去驗證。高端產(chǎn)品保證利潤n萬科 2023年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。 萬科專注于培養(yǎng)核心產(chǎn)品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高大眾住宅中低端住宅 高端住宅萬科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)示意圖蘭喬圣菲系列等特點：高端 ≠豪宅萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造高端產(chǎn)品系列，提升品牌形象兩限房、廉租房特點：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對于提升企業(yè)社會參與度有一定的推動作用代表項目：北京豐臺紅獅兩限房鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品 大眾住宅萬科開發(fā)低端產(chǎn)品的步伐受到宏觀調(diào)控政策的影響很大。安度晚年 以 經(jīng)濟 型空巢家庭客 戶為 主， 對 價格 較為 敏感， 傾 向 戶 型 為緊 湊型兩房兩廳 。通常夫妻中一人工作相 對輕 松。n進行老年人喜歡的安靜運動 n房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構(gòu)等是看重的因素n收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房n價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省n購房謹慎認真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān)新的客戶細分使得萬科關(guān)注客戶 “ 首次購房 — 首次換房－二次換房－退休用房 ” 的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領(lǐng)域 —— 從為中產(chǎn)階級白領(lǐng)、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅。 是否以客戶為導(dǎo)向進行產(chǎn)品生產(chǎn) 萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的萬科模式：客戶需求導(dǎo)向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略2023年 11月 1日. .....目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 (4) 萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn) 延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進行產(chǎn)品類型區(qū)分 首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè) n萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細分。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求金地模式：項目為導(dǎo)向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的n萬科的對產(chǎn)品的衡量標(biāo)準(zhǔn)是 “ 客戶的滿意程度 ” ，考量項目成功與否的最重要指標(biāo)、同時也是考核項目第一責(zé)任人的主要指標(biāo)，就是客戶滿意度?？蛻艏毞謳淼目蛻羧簲U大大大延伸了其產(chǎn)品線2023年萬科調(diào)整了細分客戶類別 客 戶類別 基 礎(chǔ) 特征 購 房 動 因 產(chǎn) 品需求特征年 輕 家庭 2530歲 ，以 經(jīng)濟 型客 戶為 主。改善型 經(jīng)濟務(wù)實 型：需求 戶 型以兩房及 緊 湊三房 為 主中 間 收入水平： 對 交通狀況的關(guān)注程度高于 對 價格的關(guān)注高收入水平： 對 價格不敏感，注重交通狀況和 戶 型布局、以及開 發(fā) 商品牌， 戶型 選擇傾 向于大面 積 三房后小太陽 4045歲 ，以企 業(yè) 中層 管理者和個體私 營業(yè) 主 為 主。成功人士 —— 滿 足心理需求傾 向于市中心的小 規(guī) 模社區(qū)，大面 積 高 層 、小高 層 住宅周 邊環(huán) 境 較 好的獨 棟別 墅， 對 稀缺性 資 源有 較 高要求萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細分 產(chǎn)品系列品 類主力 細 分客 戶客 戶 描述 客 戶細 分家庭生命周期 比例 年 齡 購買 原因金色家園商 務(wù) 住宅，周 邊寫字樓密集，商業(yè) 價 值 高商 務(wù) 人士 投 資頂級 商 務(wù) 人士投 資改善居住，配套齊 全三代（孩子） 10% 3545歲 改善后小太陽 40% 4045歲 改善小太陽 40% 3539歲 改善中年之家 10% 4550歲 空巢首次置 業(yè) ，低 總價青年之家 85% 2535歲 首次青年持家 15% 2530歲 首次城市花園城郊改善居住 環(huán)境三代（孩子） 10% 3545歲 改善后小太陽 20% 4045歲 改善小太陽 30% 3539歲 改善中年之家 5% 4550歲 空巢青年持家 5% 3035歲 改善小小太陽 30% 3035歲 改善產(chǎn)品系列品 類主力 細 分客 戶客 戶 描述 客 戶細 分家庭生命周期 比例 年 齡 購買 原因四季花園郊區(qū)首次置 業(yè) ，低價青年之家 50% 2535歲 首次小小太陽 20% 2530歲 首次青年持家 10% 2530歲 首次三代（孩子） 10% 2530歲 首次老年一代 10% 45歲 以上 空巢郊區(qū)享受型，改善居住 為 主三代（孩子） 50% 3545歲 改善后小太陽 50% 3545歲 改善高檔稀缺城市郊區(qū)， 資 源稀缺 高城市稀缺地段，占有稀缺 資 源萬科對客戶進行全生命周期的細分，同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度 11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時，服務(wù)于更多的人群。高端產(chǎn)品的利潤較之大眾住宅高很多，對哪個有實力的開發(fā)商都是一種誘惑低端產(chǎn)品積累社會影響和政府資源 n2023年前后，當(dāng)國內(nèi)主流開發(fā)商集體 “ 向上 ” 時，只有萬科率先 “ 向下 ” 延伸產(chǎn)品線。n2023年 11月 21日，上海萬科通過股權(quán)收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科 14年來的愿望，首度進入市中心高檔住宅市場。 萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領(lǐng)為主力消費群，進行大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制– 在城郊結(jié)合部拿地的價格低，難度小– 各個城市對城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個大的好處是可以有完善的服務(wù)設(shè)施配套。? 以新興白領(lǐng)為主力消費群? 標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模復(fù)制降低了成本，縮短了開發(fā)周期? 中心區(qū)物業(yè)萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險最小的住宅市場資料來源：公司年報萬科主要業(yè)務(wù)指標(biāo) 2023—2023 三年間，萬科主營業(yè)務(wù)收入快速增長， 住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細分市場。 推進節(jié)能省地型產(chǎn)品的研究和應(yīng)用；216。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計，和上海萬科城市花園的新加坡式設(shè)計，是萬科在城郊結(jié)合部進行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。 2023年 3月 18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科 “戶戶帶花園或露臺的住宅 ”設(shè)計的實用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的 《 萬科住宅標(biāo)準(zhǔn) 》 與 《 室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系 》 、 《 規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系 》 一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系 產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展（續(xù)）2023年 1月