【正文】 2023年 1月 下午 2時 20分 :20January 30, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:20:2614:20:2614:20Monday, January 30, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 2時 20分 26秒 下午 2時 20分 14:20: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 30日星期一 下午 2時 20分 26秒 14:20: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 14:20:2614:20:2614:201/30/2023 2:20:26 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 1月 下午 2時 20分 :20January 30, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 14:20:2614:20:2614:20Monday, January 30, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 Copyright Centaline Group, 2023 未來幾個月市場走勢 —— 市場供應(yīng)放量，客戶購買信心不足，房價步入下行通道 結(jié)合市場表現(xiàn)以及政策環(huán)境： ?? 一手房市場將首先出現(xiàn) 明顯的下降 ，部分開發(fā)商面臨年底銷售業(yè)績的壓力，所以合理定價、降價銷售或成為目前快速銷售的唯一途徑。 說服開發(fā)商 調(diào)營銷整策略 “先降價的往往會占據(jù)市場的主動，后跳水的往往只能吃殘羹” 先行派 先行一步 搶占客戶 Code of this report | 58 169。這批房源實際上是星河灣公司推出的低價促銷房源。 開發(fā)商給的降價理由是“年底資金回籠需要” Code of this report | 55 169。 6月份開始，“春雷行動”第二階段營銷攻勢，屆時將覆蓋北京、重慶、成都三地。 同日，萬科公園里開盤當(dāng)天優(yōu)惠 10萬元。 逆市營銷策略總結(jié) 無一招制勝的方法 Code of this report | 53 169。積累一批殺一批，縮短時間，先殺為王道。 Copyright Centaline Group, 2023 逆市營銷策略總結(jié)： 合理 降價 一步 到位 快速啟動，一步到位，先跑為上 大品牌開發(fā)商領(lǐng)銜降價 整體降幅 20% Code of this report | 52 169。 48變 79平米兩房、 88變 137平米 4房 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 出街方案，直接亮劍 生死關(guān)頭 ，考慮的不是檔次調(diào)性的問題 當(dāng)前市場，說客戶愛聽的，比什么都重要 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 短期推盤，真的亮劍－ 【直接性】 100萬一步到位 關(guān)內(nèi)絕無僅有！ 直擊價格，喊出客戶所最愛聽的話語； 【誘惑性】 煽動力的言語，誘惑客戶過來參觀。 Copyright Centaline Group, 2023 1. 現(xiàn)在項目銷售，三級市場是重要武器，尤其是三級市場形形色色的各種街霸，對于銷售氛圍和項目宣傳是極大提升； 2. 上東灣已經(jīng)確定不會采用轉(zhuǎn)介方式，如何能夠撿起三級市場最常用最好用的銷售手段； 3. 我們聘請大學(xué)生進行打街霸，在項目多出交通要道進行巡邏，項目信息非常醒目，短時間內(nèi)完全達到打街霸的效果。 Copyright Centaline Group, 2023 2 【假銷控】 銷售途中，放出銷控板 ，對客戶及銷售人員沖擊非常大 放銷控之前 —— 爭相購買，人多熱鬧，成交率很高，這時不忙放出銷控； 放銷控之后 —— 此時人流略少，銷控放出后，發(fā)現(xiàn)銷售超過半數(shù)，可選單位極少；業(yè)務(wù)員高度緊張，客戶再度沖動，引發(fā)新一波銷售高峰； Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ● 9月 28日媒體開放日 ● ● 9月 30日內(nèi)部客戶先賣 開放 4天 9月 28日媒體開放日之后正式對外開放，實際開放期非常短暫，僅僅正式對外開放四天； 開盤 1周 10月 3日正式開盤，實際上整個黃金周都可視為開盤期，極大的延續(xù)購房時間，增加上東灣的銷售時機； ● 10月 3日正式開盤銷售 上東灣 Code of this report | 35 169。 于中原而言， 三級市場客戶 是制勝關(guān)鍵。 短信 （包括華僑城僑城會業(yè)主以及外部、世聯(lián)、中原內(nèi)外部短信等） 線上強勢推廣，效果明顯，客戶誠意登記量激增 從之前的平均每周 50100個籌激增到平均每周 200~300個籌，截止到開盤前認(rèn)籌客戶達到近 1000個 項目節(jié)點分析 —— 營銷總體策略 華僑城 香山里 Code of this report | 30 169。 時機選擇 開盤策略部署 明確工作重點： 沖籌 截止 9月 2日，項目誠意登記總量 813個籌（含 100個內(nèi)部客戶），距離目標(biāo) 1200個差距明顯，也較總套數(shù) 876少。 Copyright Centaline Group, 2023 項目營銷節(jié)點 華僑城 香山里 Code of this report | 27 169。 標(biāo)桿引導(dǎo)制： 營銷亮點 首地榮譽 實實在在的降價！ 價格調(diào)整： 降低面積門檻，擴大客戶源。這類開發(fā)商最容易 “ 為市場低頭 ” 。 “和諧的銷售人員沒有 10點前回家的 從開盤到現(xiàn)在 一年都這樣” 和諧家園項目策劃經(jīng)理語錄 和諧家園沒有一招致命的方法，自始至終中規(guī)中矩，但對待項目的認(rèn)真，前期的積累與鋪墊也是它成功的關(guān)鍵因素。營銷需不同項目情況不同對待。 和諧家園 Code of this report | 21 169。追尋“資源力”的同時，亦需回歸本源，做營銷方案、做策劃顧問、找方式方法。 和黃都會軒 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2023 營銷亮點 逆市熱銷密碼： ?在產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)稀缺的前提之下，和黃引進了中原、世聯(lián)、世華、美聯(lián)四家中介公司聯(lián)合銷售，極大地占有客戶資源。 萬科清林徑“比房計劃” 5萬元誠意金逼定客戶： 3天可退定，或轉(zhuǎn)為定金將享受折扣！ Code of this report | 15 169。 比房活動聚人氣！ 萬科清林徑“比房計劃” 國慶營銷活動最成功的樓盤活動之一 此次清林徑啟動比房活動，讓客戶既得比房實惠，又有獎品拿，萬科讓大家“比”得實在，幫助客戶選到一步到位的房子 5萬元誠意金逼定客戶： 3天可退定，或轉(zhuǎn)為定金將享受折扣！ Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 病毒郵件： 讓清林徑標(biāo)簽像病毒一樣地傳播！ ?轉(zhuǎn)發(fā)十封郵件，即可到清林徑領(lǐng)取 1斤新鮮荔枝 ?憑郵件打印明信片即可獲得 1斤荔枝！ ?散播“海吃一噸”、“全城熱戀”活動信息，吸引客戶上門并轉(zhuǎn)發(fā)郵件給親友！ 短信 郵件 暖場活動 ﹦ 低廉營銷渠道及費用釋放“低價”信息， “標(biāo)簽”落地 —— 實效傳播渠道 萬科清林徑 沒有大型營銷活動，沒有大肆宣傳推廣 ! 清盤期，以自然消化為主 Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2023 梳理方式： 銀行現(xiàn)場值班，誠意客戶提供齊全所有的按揭資料（身份證復(fù)印件、收入證明、社?？ǖ龋?，即可領(lǐng)取開盤 3個點 優(yōu)惠折扣券。 Copyright Centaline Group, 2023 —— “海吃一噸”大行動 以活動帶動人氣！ 廣撒網(wǎng)、病毒式營銷！ 短信散播：業(yè)主 +新客戶 趁低買進森林公園稀缺資源！【萬科清林徑】 85平米精裝大三房全城開放，憑短信本周日前上門獲贈 50元油費，每日限100人！ 25771666 小投入，入住生態(tài)別墅大社區(qū)！【萬科清林徑】 85平精裝大三房周末綻放！憑短信本周日前上門可獲 50元油費，每日限一百人！ 25771666 病毒郵件全面釋放：全方位覆蓋萬科業(yè)主、合作方資源 周上門客戶最高達1000批 客戶！ 萬科清林徑 Code of this report