【正文】 2023年 2月 下午 12時 9分 :09February 25, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:09:3812:09:3812:09Saturday, February 25, 2023 ?1知人者智，自知者明。 下午 12時 9分 38秒 下午 12時 9分 12:09: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 25日星期六 下午 12時 9分 38秒 12:09: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:09:3812:09:3812:092/25/2023 12:09:38 PM ?1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 2月 下午 12時 9分 :09February 25, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 12:09:3812:09:3812:09Saturday, February 25, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 :09:38 ?感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。 ?最好的 CEO是構建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊友來一起打比賽。 ?管得少，就是管得好。 ?路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ?是員工養(yǎng)活了公司。 ?人們所認識到的是成功者往往經歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ?堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ?自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關鍵。 ?我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉不靈的威脅。 ?惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。 ?患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 12:0912:0912:09:3812:09:38 ?所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ?神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。 總結 ?銷售成績南城第一 11－ 12月項目銷售近 160套，成為長沙市最暢銷的樓盤之一，并在南城板塊處于絕對領先地位； ?成為區(qū)域標桿樓盤和明星樓盤 周邊競爭項目和同行競相到項目觀摩學習，并采取了相應的價格調整策略和旺場活動； ?短短 2個月實現(xiàn)淡市破冰和質的飛躍 項目從開盤進入滯銷階段，到如今做到片區(qū)的銷售冠軍，與項目營銷策略、客戶渠道挖掘、旺場活動密切相關。 52 本報告是嚴格保密的。 49 本報告是嚴格保密的。此活動不止加強了項目的親和力，更使每個到場的客戶感覺到開發(fā)商的溫馨。 購房砸金蛋活動 砸金蛋送購房優(yōu)惠券，砸金蛋送禮品 推出砸金蛋活動，增加了趣味性與好奇心； 在現(xiàn)場配合快節(jié)奏音樂，成交后當場砸金蛋，使得現(xiàn)場銷售氛圍看似火爆。 通過旺場提升客戶信心并促進成交 自動投幣娃娃機 扔飛鏢送面積 暖冬行動 購房砸金蛋送優(yōu)惠 上門及成交公示 利好政策公示 元旦現(xiàn)場包裝 圣誕現(xiàn)場包裝 43 本報告是嚴格保密的。 40 本報告是嚴格保密的。 廣告吸客 優(yōu)惠活動吸客 電影節(jié)蓄客 抽獎吸引客戶上門 通過廣告和營銷活動吸引客戶上門 39 本報告是嚴格保密的。購兩房送標志 206，購三房送尼桑驪威； 此活動的推出，轟動了整個房交會，通過該活動房交會 4天最后促成成交 20多套，此次積累客戶約 500批。 通過展會等宣傳項目并為開盤蓄客 通過房展會進行項目宣傳、促銷 家博會，保利花園積極參與家博會，進行了為期 4天的展出活動。把社區(qū)團購拉網式鋪開，共登記誠意客戶電話 200多批，因社區(qū)派單宣傳上門客戶達 50批左右。 客戶渠道策略：多渠道拓展客戶，策劃銷售齊上陣，組建全員營銷的破冰團隊。 B 促銷策略 類別 促銷政策出發(fā)點 促銷政策 基于項目 實用率高，分攤少 購房送公攤，按套內面積計價 住宅和商鋪同時加推 買住宅送商鋪 基于客戶 年青客戶群體希望能花更少的錢辦更多的事，同時希望能房車生活一步到位。 各階段戶外 45月 6月 8月 9月 910月 10月 11月 ?訴求點以品牌、形象與價值點為核心； ?推廣主題不斷更換，吸引客戶關注； ?畫面色調不斷變化，吸引客戶眼球。 ? 推廣和活動配合 在房地產進入“觀望”階段后，僅僅靠單純的推廣很難起到促進銷售的目的，因此推廣需配合有效的營銷手段及銷售現(xiàn)場造場活動同步進行。 破冰行動第二步 結合項目價值、客戶、市場制定策略組合 26 本報告是嚴格保密的。 本案核心競爭力 :品牌 +產品，且具備唯一性、排它性、不可復制性的特點 歐洲城 湖光山色 童話里 鑫遠湘府華城 教育、交通 教育配套 產品 +概念 交通 相對優(yōu)勢 劣勢 產品、實力 產品、實力 規(guī)模 居住舒適度 和莊 交通 居住舒適度 核心競爭力：品牌＋產品 品牌第一：保利品牌省府板塊價值最大，競爭項目都是長沙本土小品牌公司，且 因開發(fā)商資金不足，消費者對其信心不足； 產品優(yōu)勢：戶型緊湊得房率高、樓層低居住舒適度高、靠近生態(tài)公園居住環(huán)境純 粹、離湘江風光帶最近。 ?其中可將品牌和生態(tài)資源優(yōu)勢通過營銷手段放大吸引客戶關注 ,同時通過產品價值來打動客戶 ,并通過現(xiàn)場的展示來刺激客戶 . 22 本報告是嚴格保密的。 動作結果：提煉價值點，并轉化為賣點及銷售說辭 19 本報告是嚴格保密的。 二、通過競爭對手研究，挖掘項目差異化優(yōu)勢 通過與周邊競爭對手點對點的分析，發(fā)現(xiàn) 品牌和產品 是本項目具有唯一性、排他性、差異化的兩個優(yōu)勢，因此在后期的推廣和營銷中均充分利用了此兩大價值點。 每周都是一次戰(zhàn)役，每天都是新的起點，最終實現(xiàn) 0的突破，質的飛躍； 開盤滯銷階段 策略調整階段 年底沖刺階段 持續(xù)暢銷階段 銷售受阻，破冰行動 ?買房送公攤 ?買房砸金蛋送優(yōu)惠 ?樣板房展示到位 ?調整推廣形象 ?派單、外展、團購 淡市開盤，開局不順 ?客戶觀望情緒濃厚 ?展示不到位 ?價值點傳達不到位 ?11月初秋交會買房送 車促銷 銷售好轉，乘勝追擊 ?買房送商鋪 ?暖冬行動，冬日送溫暖 ?圣誕旺場活動 ?園林展示到位 ?成交及利好政策公示 歲末沖刺，大貨全勝 ?銷售激勵機制 ?派單激勵機制 ?元旦旺場活動 ?電話 call客 ?銷售場景道具配合 15 本報告是嚴格保密的。 破冰行動第四招 通過造場實現(xiàn)淡市突圍 通過現(xiàn)場展示、旺場活動、銷售配合等造場活動堅定客戶信心； 利用造場活動，建立暢銷局面，通過口碑宣傳，形成良性循環(huán)。 競爭分析 從 10月份開始，周邊競爭樓盤進入價格戰(zhàn)競爭階段，湘府華城的價格由原有的 4900元 / ㎡ ，下跌到 3600元 / ㎡ 。 2 0 0 8 年長沙市月度銷售情況 010203040506070801月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2 0 0 8 年長沙市月度供應情況105 360204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月需求分析： 10月份需求量萎縮，進入谷底，客戶觀望情緒嚴重，整體成交量下跌 長沙房地產成交分析 ?需求分析 10月份長沙成交量僅為 ㎡，為全年最低； ?供求分析 10月份供給量高達 106萬㎡ 08年 10月份的供求比為 ，供給嚴重大于需求，而 07年同期供銷比為 ,成交量大，市場需求旺盛；