【正文】 二、成本費(fèi)用扣除 134 、設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 83號(hào)和 31號(hào)文件的基礎(chǔ)上重點(diǎn)講解擬出臺(tái)的計(jì)稅成本管理辦法。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 129 利息支出： （四）一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用不入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，可在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 (二 ) 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，按期內(nèi)各成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 118 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對(duì)象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對(duì)象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對(duì)象。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 114 （五）預(yù)定售價(jià)法 → 計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 109 （三）直接成本法 → 計(jì)算公式 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象建筑面積247。開(kāi)發(fā)用地總面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積247。 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 101 （一）占地面積法 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 計(jì)稅成本核算的一般程序 98 （五）對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 計(jì)稅成本核算的一般程序 96 （三）對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門(mén)核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 92 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)、建造的各種工程。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。 1．為銷售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 77 開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類 78 成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng) 聯(lián)合制定 具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局備案。 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 70 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 （二）核定征收 開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 68 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 第 14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。 64 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 ○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 62 第 10項(xiàng)：新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共 4年。 31 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 32 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 17 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （二）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 ○結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 ○計(jì)算實(shí)際毛利額，并進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn)、口徑、方法 18 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 19 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 20 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （四）銷售收入范圍 ○銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 ○代收款項(xiàng) 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 21 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ○ 銷售方式 ◎一次性全額收款 ◎分期收款 ◎銀行按揭 ◎委托銷售 ◎先出租再出售 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 22 ○采取委托銷售方式 ◎ 手續(xù)費(fèi) ◎ 視同買(mǎi)斷 ◎ 超基價(jià)分成 ◎ 包銷 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 23 ○采取先出租再出售方式 ◎ 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) (通常為投資性房地產(chǎn) ) 視同銷售 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入 準(zhǔn)予計(jì)提折舊 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 24 投資性房地產(chǎn) ◎定義 :是指為賺取租金或資本增值 ,或者 兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn) ◎下列房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 已出租的建筑物 二