房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅-wenkub.com
2025-01-04 22:27 本頁(yè)面
【正文】 如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意n 土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整n 過(guò)渡性成本 對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配n 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配n 主要政策規(guī)定n n 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前 選擇確定計(jì)稅成本核算的 終止日 ，不得滯后n 凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理 主要政策規(guī)定n （四）已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本n 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)n 可售面積單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ?n 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配n ，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配n ，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配n 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 主要政策規(guī)定n B建筑面積法。 主要政策規(guī)定n （ 2）預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用 n ，在 證明資料充分 的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％n 尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等主要政策規(guī)定n （三）計(jì)稅成本的要求n n 各項(xiàng)支出都應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額作為計(jì)稅基礎(chǔ)n （ 1）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán) n 、單位以 換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的 ，土地使用權(quán)的投資n 為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造 的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí) 暫不確認(rèn) 其成本，待 首次分出 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng) 分出 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 首付款 于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)， 余款 在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （ 假按揭 的收入和利息）主要政策規(guī)定n 代銷(xiāo)方式 收入額 實(shí)現(xiàn)時(shí)間支付手續(xù)費(fèi)方式 合同或協(xié)議中約定的價(jià)款 收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日視同買(mǎi)斷方式 企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議 高于 買(mǎi)斷價(jià)格 按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格 收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日低于 買(mǎi)斷價(jià)格 按買(mǎi)斷價(jià)格 收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議 按買(mǎi)斷價(jià)格 收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日主要政策規(guī)定n 代銷(xiāo)方式 收入額 實(shí)現(xiàn)時(shí)間基價(jià)并超基價(jià)分成 企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議 高于基價(jià) 按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格（不減分成額 ）收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日低于基價(jià) 按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款 收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的基價(jià)加上取得的分成額 收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日包銷(xiāo)包銷(xiāo)期內(nèi) 按相關(guān)的約定參照前述包銷(xiāo)期滿后 包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 主要政策規(guī)定n n （ 1）視同銷(xiāo)售情形n 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為n （ 2）實(shí)現(xiàn)時(shí)間n 于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)n （ 3）收入額確認(rèn)的方法和 順序 ?n 格確定； ? n n 。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定主要變動(dòng)內(nèi)容n 一 .與原內(nèi)資比較n 基本內(nèi)容相同，主要變化有：n ，不再包括 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)n ，是否按轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)及銷(xiāo)售固定資產(chǎn)處理，改為視實(shí)際使用時(shí)間累計(jì) 是否超過(guò) 12個(gè)月n ，定期進(jìn)行結(jié)算，按規(guī)定期限申報(bào)繳納稅款的規(guī)定n 二 .與原外資比較n 增加了大量原外資沒(méi)有規(guī)定的銷(xiāo)售方式、收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間及收入額的確定內(nèi)容主要政策規(guī)定n 三 .扣除原理 （一）應(yīng)解決二層次六種扣除問(wèn)題能否扣除 項(xiàng)目不能扣除 與扣除原則相悖、與政策規(guī)定不符、違法支出無(wú)沒(méi)有合法有效憑據(jù)（稅法列舉不全）如何扣除按實(shí)扣除 除不能扣除和其他扣除外限額扣除 工資附加費(fèi)、非金融借款利息、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告和宣傳費(fèi)、公益性捐贈(zèng)、補(bǔ)充保險(xiǎn)、保障基金、傭金等結(jié)轉(zhuǎn)扣除 職工教育費(fèi)、廣告和宣傳費(fèi)、投資損失和虧損彌補(bǔ)附加扣除 研究開(kāi)發(fā)費(fèi)、安置殘疾人員工資和其他分期扣除 固定（生物）資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主要政策規(guī)定n （二）稅前扣除原則n n n n n n 其中，費(fèi)用主要判斷能否扣除及扣除標(biāo)準(zhǔn)n 固定（生物）資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用主要解決攤銷(xiāo)（可折舊）額在稅前扣除n 成本主要解決已銷(xiāo)產(chǎn)品（已發(fā)生勞務(wù)）成本結(jié)轉(zhuǎn)n 制造業(yè)成本：支出 → 在產(chǎn)品成本 → 完工產(chǎn)品成本 →銷(xiāo)售產(chǎn)品成本（解決支出或成本的歸集和分配）主要政策規(guī)定n （三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅前扣除基本原則n 公共性 的規(guī)定按稅法規(guī)定（即沒(méi)有提及并不相抵觸的規(guī)定）n 特有規(guī)定 ，按本政策規(guī)定（即與稅法相抵觸的；稅法中沒(méi)有規(guī)定）n 在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 n 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除主要政策規(guī)定n 四 .費(fèi)用、稅金和損失n （一）期間費(fèi)用n
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