【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理工作量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務(wù)部門報送，從房源上控管。（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。（四）加強銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強化控管。并對其售樓處進行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核工作量大、企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核工作難以到位。二是稅務(wù)部門自身征管力量不足?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報告開發(fā)銷售進展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。會計科目設(shè)置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。；二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。成本費用支出不實。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。第五篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理（范文模版）近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟總體運行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。（七）強化日常評估和稅務(wù)稽查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關(guān)處理。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強票據(jù)管理。（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至23倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實現(xiàn)。（二）稅務(wù)部門管理存在的問題一是政策不明朗。利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。全面反映企業(yè)開發(fā)項目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報時向稅務(wù)部門報送，從房源上控管。（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。（四）加強銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強化控管。并對其售樓處進行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是稅務(wù)部門自身征管力量不足?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計稅成本與不同售價產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報告開發(fā)銷售進展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務(wù)部門申報，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。會計科目設(shè)置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財務(wù)資料上無法判斷。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。；二是實際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。成本費用支出不實。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。第四篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟總體運行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。（11）不對。實際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定。（9）以上是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外可以在稅前扣除。（7）不對。（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補以前虧損。前期預(yù)收賬款按計稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。期間費用可以據(jù)實扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報表）的補充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報表填表說明）文件明確，按照本期應(yīng)負擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定。本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率應(yīng)納稅所得額=會計利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）預(yù)計利潤率－彌補以前虧損只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計算，應(yīng)當(dāng)在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。同時加強與國土資源局、房管等部門的合作力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地過戶、產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票和項目主管地稅機關(guān)開具的完稅證明，未提供的不予辦理產(chǎn)權(quán)證及過戶手續(xù)。在實踐中，部分企業(yè)曲解利用該條款進行惡意避稅。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，在項目完工納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的鑒證報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。目前已有部分省市建立了商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理制度，其他地市也可以會同有關(guān)部門借鑒擇機推出，細化管理模式。對多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項目完工正是資金短缺時期，因為新項目拿地需要支出大量的資金，客觀上削弱了企業(yè)的納稅能力，主觀上企業(yè)也不愿意在這個時期繳納大額的稅款。上述規(guī)定中，地級市的最低計稅毛利率從15%降為10%(據(jù)筆者了解，大部分地市是依據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的)，而且根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號允許企業(yè)扣除預(yù)售收入對應(yīng)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等稅費，%，預(yù)征土地增值稅的稅率最低為2%，%(10%%2%=%)，再扣除期間費用后，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額所剩無幾，甚至為負值。(二)項目開發(fā)成本在結(jié)轉(zhuǎn)扣除不合規(guī)根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號，自2009年以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的最低計稅毛利率有所下降：(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。也就是說，開發(fā)成本的發(fā)生時間會跨越二到三個納稅，但確認(rèn)收入則相對集中，收入和成本在確認(rèn)時間上不相匹配。企業(yè)所得稅項目清算管理存在的問題筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項目清算管理還存在以下幾個方面的問題：(一)收入和成本在確認(rèn)時間上不相匹配房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、納稅義務(wù)產(chǎn)生時點與會計核算不同步等特點。2010預(yù)計計稅毛利3 00010%=300萬元。2011賬面利潤總額6 0004 500526=974萬元。2010年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅(3 00010%280)25%=5萬元。案例為了更直觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅項目清算管理的業(yè)務(wù)處理，舉例如下：A房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的B項目，2009年實現(xiàn)預(yù)售收入1 000萬元，預(yù)計計稅毛利率為15%，期間費用和可扣除的稅金為130萬元()。”國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。筆者結(jié)合工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅清算及管理存在的問題、建議措施等談幾點自己的認(rèn)識。④分析是否將為內(nèi)部職工集資建房的差價損失或應(yīng)由職工自行負擔(dān)的裝修費、室內(nèi)配套工程等職工福利性支出混入開發(fā)成本，擠占經(jīng)營成本。③評估分析是否準(zhǔn)確劃分期間費用、開發(fā)成本、建造成本和銷售成本的界限。⑤以商品房抵