【正文】 其他設(shè)備 當(dāng)所有 BA 控制或自動控制設(shè)備的自控部分故障時，應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場，將手、自動轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動檔并手動控制，保證公共區(qū)域正常工作不受影響。 備用的設(shè)備如有故障，則立即通知維修人員前來修復(fù)。 在夜間或 節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。 服務(wù)部向業(yè)主傳達(dá)臺風(fēng)信息，及時做好關(guān)好門窗的工作。 保安人員對現(xiàn)場進(jìn)行疏散，對業(yè)主住戶及顧客進(jìn)行解釋安慰，并告之故障將馬上消除； 故障消除后，各部門將現(xiàn)場恢復(fù)原狀，同時總工程師 /工程經(jīng)理向上級管理者有關(guān)人員匯報； 現(xiàn)場恢復(fù)原狀后，設(shè)備人員迅速查明原因，根據(jù)現(xiàn)場實際情況組織實施修復(fù)，修復(fù)過 程中應(yīng)盡可能減小對客戶的影響。 七、緊急時間處理預(yù)案 程序 任何人發(fā)現(xiàn)爆管浸 水事故后，立即告知監(jiān)控中心。 裝修工程及物料運(yùn)送控制之程序 為確保用戶之裝修工程及材料運(yùn)送能配合物業(yè)整體運(yùn)作情況，要求各 用戶之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙物業(yè)之正常操作，確保業(yè)主及用戶之權(quán)益。本公司將針對物業(yè)管理之特性，制定一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。 遺漏工程處理 我們會為物業(yè)管理處編制一份全面之遺漏工程表，供驗收工程及設(shè)備之用。 我們將會編制一份【合肥市財政局辦公樓】用戶手冊，概括地為各業(yè)主提供有關(guān)未來之運(yùn)作及一切用戶守則。 物業(yè)驗收前管理服務(wù)（物業(yè)竣工前三個月） 管理公司將派遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商，以便物業(yè)管理工作能順利進(jìn)行。 當(dāng)【合肥市財政局辦公樓】進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段，在我方獲委任后，我司將馬上委派一名高級物管顧問和高級管理人員駐入現(xiàn)場。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。同時遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。 機(jī)房設(shè)備功能表示均應(yīng)簡單明確。 機(jī)房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機(jī)組，配電箱 （柜）、 BA 控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè) 備予以明確，醒目功能標(biāo)識，同類設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。室內(nèi)嚴(yán)禁放臵食物、廢棄物、危險品和非機(jī)房內(nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。 保持房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)會客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)，因工作需要帶入進(jìn)入，須事先征得工整部經(jīng)理同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。對整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器）。 每季度檢查保養(yǎng) 每季度對電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。 每周檢查保養(yǎng) 每周對電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查，并經(jīng)行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機(jī)構(gòu)傳動裝臵、自動門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸） 每月檢查保養(yǎng) 每月對電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。 8. 電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案 電梯維修和保養(yǎng) 每日巡視檢查 每日電梯投入正式運(yùn)行前，對電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 修補(bǔ)損壞的保溫。 檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒有染音或噪音過大。 檢查 /修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 清洗冷凍及采暖盤管。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運(yùn)行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位 是否正常。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 記錄各表讀數(shù) ，包括電流、出入水壓力。 測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。 檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 檢查部件 松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對伐 片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測或更換，對所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測； 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測或保養(yǎng)； 末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)； 空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理 建立運(yùn)行日志，清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù)，其主要記錄數(shù)據(jù)為： 室外溫度 壓縮機(jī)排氣壓力 壓縮機(jī)吸氣壓力 冷凝器進(jìn)出水水溫 潤滑油油位 設(shè)備運(yùn)行電流 設(shè)備運(yùn)行電壓 壓縮機(jī)上載級數(shù) 水泵運(yùn)行電流 水泵進(jìn)出水壓力 供回水分配器進(jìn)出壓力 其它數(shù)據(jù) 中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制 檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。同時與空氣混合，含量達(dá)到 ~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理 世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新 風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理： 建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。 b. 電子防盜門 閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關(guān)門時能確保門鎖上； 電子密碼鎖好，且密碼能修改； 鍵盤無損壞，不滲漏； 電源正常。 e. 錄像機(jī) 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求； 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī) )。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) a. 控制臺 各控制器件運(yùn)行正常，能實行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等； 操作鍵盤靈活、可靠； 電源鎖開關(guān)完好。 保安人員 a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。 消火栓及配套設(shè)施 a. 各層消火栓箱及附件齊全完好； b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠； c. 各層消火栓出水壓力符合要求； d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏； e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活； f. 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo) 記。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零 星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn) 行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》； b. 由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。 排水系統(tǒng) a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 4. 給排水設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案 的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、 牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確； f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h. 雙電源箱能自動切換； i. 控制箱手動和自動操作均能運(yùn)行。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計劃 ,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊確定。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時，本公司將第一時間查明受損原因，派遣工程維修隊進(jìn)行搶修。 及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間； 在清除垃圾時，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。 定期作業(yè)：利用晚間操作。 作業(yè)時應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 工程師負(fù)責(zé)對中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 非機(jī)動車、助動車、摩托車 非機(jī)動車、助動車、摩托車應(yīng)停放在指定位臵， 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放； 各類非機(jī)動車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 《停車場》應(yīng)固定放臵車輛前方玻璃醒目的位臵。 4. 車管作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。 為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。 當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障 報警時，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和機(jī)電人員前去處理。 個操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動”位臵。 3. 監(jiān)控作業(yè)規(guī)程 值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、 性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。 特重物、特長物不得從電梯上樓，必須 向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。 按規(guī)定的時間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。 發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時，要及時處理。 凡儲存有易燃、易爆物品的場所，未經(jīng)排除易燃物品的不動火。 動火前“七不” 防火、滅火設(shè)施不落實不動火。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動火后立刻清查現(xiàn)場。 保安部各級干部均應(yīng)按上述各項標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。 保安員在每日工作交接班時，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。 車 庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。 提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。 發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即報告管理處。