【正文】 價(jià)格與租金詳細(xì)如下：項(xiàng)目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期（元/平方米）商業(yè)一期（元/平方米/天）辦公一期（元/平方米/天）辦公二期（元/平方米/天）住宅二期（元/平方米）商業(yè)二期（元/平方米/天）酒店（元/平方米/間）辦公三期（元/平方米/天）租售面積計(jì)劃：銷售期 面積 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 ……住宅一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期住宅二期商業(yè)二期酒店47辦公三期租售收入測算表序號 項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 …… 合計(jì)1 商業(yè)銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售價(jià)格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　2 辦公銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售價(jià)格 (元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公銷售面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　3 商業(yè)租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 商業(yè)出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　4 辦公租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租金(元/m2/天) 　 　 　 　 　 　 　 辦公租賃面積(m2) 　 　 　 　 　 　 　 辦公出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　5 酒店收入合 計(jì)(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店房價(jià) (元/間/天) 　 　 　 　 　 　 　 入住率(%) 　 　 　 　 　 　 　 酒店客房收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店餐飲 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 酒店其他收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　6 車位銷售收入 (萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位價(jià)格(萬元/個(gè)) 　 　 　 　 　 　 　 可售車位個(gè)數(shù) 　 　 　 　 　 　 　7 車位租賃 收入(萬元) 　 　 　 　 　 　 　 車位租金 (元/個(gè)/月) 　 　 　 　 　 　 　 可租車位個(gè)數(shù) (個(gè)) 　 　 　 　 　 　 　 車位出租率(%) 　 　 　 　 　 　 　8 總收入合計(jì) 　 　 　 　 　 　 　四、資金回款計(jì)劃各期銷售回款計(jì)劃。根據(jù)市場分析確定各期開發(fā)內(nèi)容如下：住宅一期一期商業(yè)一期辦公一期辦公二期二期住宅二期商業(yè)二期酒店三期辦公三期二、 工程開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積，時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表目標(biāo)計(jì)劃時(shí)間序號 開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)名稱一期 二期 三期 ……　 建筑面積指標(biāo) 　 　 　 　　 可售/可租面積指 標(biāo) 　 　 　 　1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 　 　 　 　2 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 　 　 　 　3 取得土地使用權(quán)證 　 　 　 　4 施工圖報(bào)建/《建設(shè)工程規(guī) 劃許可證》 　 　 　 　5 獲得《施工許可證》 　 　 　 　6 開工 　 　 　 　7 取得《預(yù)售許可證》 　 　 　 　8 主體封頂 　 　 　 　469 銷售開盤時(shí)間 　 　 　 　10 招租開始時(shí)間 　 　 　 　10 竣工驗(yàn)收（入?。r(shí)間 　 　 　 　三、項(xiàng)目租售收入測算租售價(jià)格計(jì)劃：2022 年以前的價(jià)格為報(bào)告正文中預(yù)測的價(jià)格，建設(shè)期按季度預(yù)測。附表：項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)44二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1. 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的產(chǎn)品類別及特征。5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例。合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）：此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績直接相關(guān)。因此，針對本項(xiàng)目之豪華五星級酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國際知名管理的合作，引進(jìn)其下屬的頂級品牌?；诒Ｊ氐脑瓌t，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。就未來而言，本項(xiàng)目酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之市場整體狀況。因此，建議該項(xiàng)目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。四、酒店部分定位客戶定位根據(jù)上海目前五星級酒店客源特征以及未來浦東作為上海商務(wù)及會展中心的區(qū)位優(yōu)勢，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)仍以商務(wù)客源為主。劣勢? 較之與浦東目前其他五星級酒店所處位置相對集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。他們之所以能有如此好的經(jīng)營業(yè)績，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)，更在于其各自獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房/套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。設(shè)施配備完善，齊全。目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。因此，浦東房價(jià)38水平高于浦西平均。鑒于此，我們認(rèn)為浦東五星級酒店仍具有一定的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?。?jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年一季度的客房出租率出現(xiàn)了歷史罕見的“反周期 ”現(xiàn)象，尤其是五星級酒店平均出租率達(dá) 85%。屆時(shí)，浦東國際機(jī)場對浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。在整體需求增長的帶動下，全市五星級酒店客房平均價(jià)格比去年增長 13%。至 2022 年底，全市五星級酒店累計(jì)客房數(shù) 8709 間。當(dāng)年來滬海外游客人數(shù)和旅游外匯收入達(dá)到歷年新高，分別為166 萬人次和 億美元。1998 年的客房出租率僅為 %。這一時(shí)期高檔酒店的投資主要集中在四星級酒店。期間出現(xiàn)了兩個(gè)供應(yīng)高峰階段。較之與浦西大多數(shù)運(yùn)營近 10 年的五星級酒店，浦東的五星級酒店平均投入運(yùn)營的時(shí)間為 3 年左右，無需面對設(shè)施老化，設(shè)備更新的問題。價(jià)位特征：五星級酒店的平均房價(jià)是浦東遠(yuǎn)高于浦西各區(qū)。在上海浦西，靜安、盧灣和長寧交界的上海歷來最高檔的繁華地段集中了新錦江飯店、花園飯店、靜安希爾頓，波特曼以及新近開業(yè)的四季酒店等八家知名的五星級酒店，占全市客房總量的%。我們按照國際甲級寫字樓的租金為本項(xiàng)目寫字樓租金定價(jià)。國際甲級寫字樓在租金和入住率方面高于非國際的甲級寫字樓，而且預(yù)計(jì)此趨勢將得以保持。面對未來激烈競爭所帶來的威脅。劣勢? 周邊配套設(shè)施尚不夠完善。綜合上述分析，競爭性項(xiàng)目對本項(xiàng)目的主要借鑒意義如下：? 選準(zhǔn)進(jìn)入市場時(shí)機(jī)? 盡可能不斷提升物業(yè)管理水平? 清晰的營銷策略，尤其是對目標(biāo)客戶由于目前國際甲級寫字樓的供應(yīng)有限，因此競爭尚不激烈，隨著一批項(xiàng)目的開工，國際甲級寫字樓的競爭程度會加大，尤其是與本地塊臨近的項(xiàng)目。從區(qū)域發(fā)展和相關(guān)的政策、產(chǎn)業(yè)特征來看，陸家嘴作為中心商務(wù)區(qū)的地位將不會受到挑戰(zhàn)，區(qū)內(nèi)寫字樓也因而享有對租戶的號召力，國際甲級寫字樓也將在陸家嘴形成優(yōu)勢。各主要商務(wù)區(qū)比較優(yōu)勢 劣勢南京西路 樓盤品質(zhì)高檔酒店等商務(wù)配套齊全靠近軌道交通線高檔寫字樓較少且除恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)和中信泰富外其他缺乏呼應(yīng)淮海中路 樓盤品質(zhì)較高商業(yè)積聚效應(yīng)高靠近軌道交通線淮海路主干道易堵車缺乏商務(wù)配套設(shè)施陸家嘴 金融中心政策支持寫字樓積聚效應(yīng)在上海市最高寫字樓高中低檔搭配合理酒店、機(jī)場商務(wù)配套設(shè)施齊全越江交通尚不夠便捷商業(yè)氣氛不夠虹橋 傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)在海外有一定知名度周邊有大量高品質(zhì)住宅遠(yuǎn)離軌道交通線容易堵車缺乏高檔樓盤，且較為陳舊人民廣場 傳統(tǒng)商業(yè)、政治中心交通便捷樓盤品質(zhì)總體不高寫字樓缺乏呼應(yīng)周邊辦公地塊成交情況(略)結(jié)論上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展為需求提供了有利支撐，陸家嘴的產(chǎn)業(yè)特征也有利于寫字樓的發(fā)展。各商務(wù)區(qū)的特征見下表。高檔寫字樓的客戶一般是對風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力很強(qiáng)的大公司，而普通寫字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風(fēng)險(xiǎn)方面不如大公司，從而造成了寫字樓的這種特征。從 1998 年第一季度到 1999年第四季度，國際甲級寫字樓的租金下跌幅度為 %，同期甲級寫字樓租金平均下跌了 %。因此，結(jié)合對甲級寫字樓的預(yù)測，可以判斷未來國際甲級寫字樓有良好的市場前景?？梢耘袛?5 年內(nèi)國際甲級寫字樓將形成規(guī)模。而 1997 年開始的市場蕭條源于政府人為開發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過熱產(chǎn)生，隨著市場化程度的進(jìn)一步深入，寫字樓市場嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象預(yù)計(jì)不會發(fā)生。租金走勢及預(yù)測租 金 和 空 置 率 趨 勢1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平 均 租 金 空 置 率1994 年開始的寫字樓供應(yīng)高峰與 1997 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)使得租金大幅下跌，租金的逐漸下跌帶動了一部分公司乘低吸納寫字樓，但是租金仍下跌到 1999 年年底方得以恢復(fù)增長。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來源，新增供應(yīng)得到控制。21B、寫字樓市場分析一、 寫字樓市場研究整體市場分析甲級寫字樓至 2022 年年底，共 2814142 平方米，甲級寫字樓市場基本形成。精品購物：依托“小陸家嘴金融區(qū) ”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢，鼓勵國內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國際性和現(xiàn)代化水平。產(chǎn)品定位集時(shí)尚餐飲、健身娛樂、精品購物于一體的商業(yè)物業(yè)。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無法在規(guī)模上與正大廣場競爭。機(jī)會? 住宅的快速發(fā)展，尤其是陸家嘴地區(qū)高檔住宅區(qū)域的成形為該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供平臺。18三、商業(yè)部分 SWOT 分析優(yōu)勢? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢。而名人苑康樂中心實(shí)際上是名人苑住宅項(xiàng)目的配套，更多的是作為住宅銷售部分的賣點(diǎn)在操作，且距離陸家嘴核心地區(qū)較遠(yuǎn)。同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。未來競爭方面，隨著正大廣場的開業(yè)將給這兩家商場帶來較大的競爭壓力。因此，我們認(rèn)為該地塊不適宜再開發(fā)一個(gè)大賣場。同時(shí)，未來陸家嘴美食城的拆除后，該地區(qū)將缺乏較為集中的餐飲區(qū)。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢，無論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施齊全性均優(yōu)于浦東。浦東新區(qū)目前已在經(jīng)營和在建的大賣場共有 7 家：浦建路楊高路路口的易初蓮花；浦電路的綠凱大型超市；金橋的家樂福超市；川沙的農(nóng)工商超市；花木麥德龍；正大廣場的易初蓮花；昌里地區(qū)的樂購超市。餐飲娛樂：餐飲娛樂業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個(gè)商家在發(fā)展時(shí)定位的消費(fèi)群也不同。本節(jié)中按照大型百貨、賣場、餐飲娛樂三種業(yè)態(tài)分別闡述其在浦東的分布特征。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時(shí) 代廣場的出租率基本達(dá)到 90%以上。但從其整體的租金水平來看目前仍低于浦西同品質(zhì)的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對浦西而言的不足造成的。不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。主要合作條件土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、股權(quán)溢價(jià)收購價(jià)格、股權(quán)比例、建筑面積或者利潤分配比例等。? 拍賣/掛牌出讓的競價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。地塊北臨黃浦江、遠(yuǎn)眺北外灘是本項(xiàng)目區(qū)域的又一個(gè)特點(diǎn)。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復(fù)興路、大連路隧道也使得本地快的車行交通非常便利。各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示：(本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖)四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)本地塊總占地_____公頃，綜合容積率_____，總建面約_____萬平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積______，綠化率_____。(地塊現(xiàn)狀照片)三、 項(xiàng)目綜合定位由于本地塊緊靠浦東小陸家嘴，對辦公、商業(yè)及餐飲娛樂都有一定潛在需求。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《2022 房地產(chǎn)營銷策劃大全 》聯(lián)系 ：1053527879綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范本(試行版)中國保利集團(tuán)公司二○○八年六月1目錄第一部分 項(xiàng)目概況 ...............................................................................5一、 基本情況 .........................................................................................5二、 宗地現(xiàn)狀 .........................................................................................5三、 項(xiàng)目綜合定位 ........................................................................