方案設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)-wenkub.com
2025-08-03 03:06 本頁面
【正文】 能給從事房地產(chǎn)工作的同仁們帶來幾點(diǎn)思想的火花，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場條件下練習(xí)內(nèi)功，在開發(fā)的房地產(chǎn)品上有所突破，在房地產(chǎn)開發(fā)的流程上能有所改進(jìn)，抓住公司跨區(qū)域多項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇，把公司做大做強(qiáng)。新技術(shù)、新材料主要有：新三級鋼（HRB400）、輕鋼結(jié)構(gòu)體系、隱形梁、水泥珍珠巖塊（用于隔熱）、聚胺脂防水涂料、環(huán)保型赫利斯礦物涂料（用于外墻）、鍍膜鋁合金窗、暗管暗線、下水管走戶外、集中供熱水管、新型PVC（UPVC）及鋁塑復(fù)合管（上下水管）、節(jié)能便器、聲光控開關(guān)和節(jié)能燈具，廚衛(wèi)采用整體標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)裝修技術(shù)等。離開實(shí)際的專業(yè)動(dòng)手能力，可能創(chuàng)新的能力就會變得舉步為艱。這個(gè)觀念跟我公司的開發(fā)理念正好吻合。歸納這兩個(gè)項(xiàng)目基本都算是新產(chǎn)品、新材料體系的準(zhǔn)確運(yùn)用的結(jié)果。未來的住宅項(xiàng)目要求競爭的基本條件：資本、品牌、產(chǎn)品。如果不計(jì)算土地費(fèi)用、各種稅費(fèi)，平均只用花1000多元就能建起1平方米的住宅，而如果按照節(jié)能和節(jié)水等生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，也只會增加9%左右的成本，也就是說，1平方米增加成本不到100元。不過，該標(biāo)準(zhǔn)并沒有對房屋的大小戶型做出規(guī)定，也就是說超大戶型也可以成為“生態(tài)住宅”。對綠地也有規(guī)定，除了綠地率要符合國家和地方標(biāo)準(zhǔn)外，綠地本身的綠化率必須大于70%，也就是說，綠地不能過多地被噴泉、道路、停車場等占用，而需要還“綠地”一片綠色。國家環(huán)保總局發(fā)布的生態(tài)住宅的環(huán)保行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)劃設(shè)計(jì)和驗(yàn)收兩個(gè)階段規(guī)定了生態(tài)住宅的基本要求、技術(shù)內(nèi)容及其檢驗(yàn)方法。那么對從事新材料、新技術(shù)研發(fā)工作的人員又什么要求呢？首先，他應(yīng)該有足夠強(qiáng)烈的敬業(yè)精神和創(chuàng)造欲望，能夠深刻理解并認(rèn)同企業(yè)，肯于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取的工作精神；其次應(yīng)該具有較為豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的專業(yè)功底，這是順利成功完成本職工作的必備條件；第三，應(yīng)該具備足夠旺盛的工作精力；第四，應(yīng)該具備一定的溝通和協(xié)調(diào)能力，善于處理各種工作中出現(xiàn)的矛盾和問題；第五，應(yīng)該具備發(fā)現(xiàn)問題，解決問題并獨(dú)立處理問題的能力，這里的問題可能是本職工作范疇內(nèi)的技術(shù)問題，也可能是項(xiàng)目開發(fā)過程中其他環(huán)節(jié)的問題；第六、要用于承擔(dān)責(zé)任，不敷衍拖沓，講求工作原則。在人員的配置上求精不求多。所以新材料、新技術(shù)研發(fā)工作在工作態(tài)度上應(yīng)該明白自身的工作是服務(wù)性的工作，在工作特點(diǎn)上應(yīng)該是專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，在工作內(nèi)容上應(yīng)該是協(xié)調(diào)各種技術(shù)資源的工作。一、我公司新材料、新技術(shù)的研發(fā)工作的現(xiàn)狀1）、新材料、新技術(shù)的研發(fā)工作的本身要求具備較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，這是從事這項(xiàng)工作的根本，也是整合外部技術(shù)資源為我公司所用，切實(shí)配合內(nèi)部工作的有效保障。 輸入條件多一些約束和意識，少一些隨意； 嚴(yán)格執(zhí)行成果標(biāo)準(zhǔn)； 主體施工圖設(shè)計(jì)周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費(fèi)用額較大，應(yīng)重點(diǎn)把控，據(jù)統(tǒng)計(jì)國內(nèi)地產(chǎn)公司由設(shè)計(jì)失誤所帶來各項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更占總建造成本的3－10%，其中重復(fù)性錯(cuò)誤占相當(dāng)比例。 在施工圖階段應(yīng)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費(fèi)用的發(fā)生，同時(shí)減少因設(shè)計(jì)成果不完善造成的施工管理費(fèi)用。滿足物業(yè)公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護(hù)成本低。目標(biāo)成本：施工圖完成之后完成，是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。 首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)；建筑形式選擇的成本風(fēng)險(xiǎn)：復(fù)雜的造型必然帶來較高的成本。只有這樣，才能有充分的時(shí)間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計(jì)成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟(jì)。（3）細(xì)部大樣做法構(gòu)造措施要周密、規(guī)范。檢查輸出信息中各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。結(jié)構(gòu)方案的選擇：體系選型與結(jié)構(gòu)布置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案決定主體工程成本造價(jià)。還應(yīng)開展設(shè)計(jì)公司間的交流與競爭。談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進(jìn)度。二、 在項(xiàng)目開發(fā)過程中“目標(biāo)成本”是成本控制的前提“目標(biāo)成本”是如何提出的呢？營銷部制定產(chǎn)品定位及相應(yīng)的價(jià)格定位；成本部制定項(xiàng)目目標(biāo)成本；設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。項(xiàng)目運(yùn)作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個(gè)極端，因?yàn)槠渲腥魏我豁?xiàng)都意味著代價(jià)，只有三者平衡才能獲得最小的代價(jià)付出。成本的合理控制是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。 如不能選擇當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)單位，則對于施工圖設(shè)計(jì)深度應(yīng)該按照國家相關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)完成，但有些地方由于多年來
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