【正文】 　　 乙返還甲全部購房款和裝修費(fèi)，在判決生效之日后三個(gè)月內(nèi)還清?！　〈谆卮箨懢幼r(shí)，甲、乙對(duì)購房款和裝修費(fèi)進(jìn)行了結(jié)算，甲付清了全部費(fèi)用給乙，乙出具了一份代為購買證明書給甲，甲又出具了一份所購房屋中的一半贈(zèng)與乙使用所有的憑證交給了乙?！　「鶕?jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 [中華人民共和國民法通則]若干問題的意見第128條：公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物交付為準(zhǔn)，贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。案例評(píng)析：　　此案例的關(guān)鍵在于判斷劉某與張某之間的贈(zèng)與關(guān)系是否成立，房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。 　　因此商品房房地產(chǎn)案件的處理應(yīng)以各級(jí)房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房地產(chǎn)證為依據(jù)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)屬問題屬于要式契約，我國對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)做出了明確的登記制度。那么，應(yīng)不應(yīng)該保護(hù)所謂的影子產(chǎn)權(quán)人呢？ 　　首先購房款的真正來源、目的和原始的證據(jù)均不易查清。所以只有經(jīng)過登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)，權(quán)屬證書是房屋產(chǎn)權(quán)的唯一證明。第11條規(guī)定，權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用身份證上的姓名。 　　在我國如何確定房地產(chǎn)的所有權(quán)呢？《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。后雙方發(fā)生糾紛，訴諸法律。趙誤租了張出賣給王的港務(wù)，并投資進(jìn)行裝修，該買賣合同的無效和租賃合同的無效。因此，王盡管與張達(dá)成買賣協(xié)議，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更，但由于該買賣協(xié)議無效到訂立協(xié)議之時(shí)，因此，他沒有對(duì)房屋的所有權(quán)，沒有處分、管理、使用房屋的任何權(quán)利。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。張某只是李某房屋的房產(chǎn)代管人，并未授權(quán)其房屋買賣的權(quán)利。隨后，王某將房屋租與趙某經(jīng)營餐廳。在對(duì)方迫不得已糾正時(shí)，尤其應(yīng)當(dāng)注意適可而止，見好就收，這樣不至于結(jié)怨，便于以后的工作。裝修工頭想了想，有道理，把手松開后，就走到一邊打電話。由于裝修材料不允許放在大堂，護(hù)衛(wèi)員拒絕了他們。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，像本案例中，你能找醉酒的人來要錢嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可能會(huì)更好。說完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的沖突）。循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂?！　￡惸硨儆谧约菏韬龃笠?，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。　　經(jīng)管里處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳?！　⊥＼噲?chǎng)保管收費(fèi)應(yīng)承擔(dān)保管責(zé)任。車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系在車輛的寄存行為上是相同、一致的。物業(yè)公司必須承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為收費(fèi)和賠償條件太不對(duì)等，一輛轎車一小時(shí)收費(fèi)才5元錢，室內(nèi)停放包月最嗖?00元，一旦停車場(chǎng)內(nèi)車輛丟失，車主以停車場(chǎng)負(fù)保管責(zé)任為由要求停車場(chǎng)賠償丟車的巨額損失，對(duì)停車場(chǎng)、對(duì)物業(yè)公司太不公平，由此不予賠償。本案中，張先生長期不在家，而家中卻突然漏水，說明漏水不是人為因素引起的，可能是水管等相關(guān)設(shè)備自然老化或其他自然因素引起的?！　”景钢校抑新┧畷r(shí)，張先生出差在外，而水流不止，并且已經(jīng)和正在進(jìn)一步對(duì)樓下王小姐家中財(cái)產(chǎn)造成損害，所以當(dāng)時(shí)的情況是非常危險(xiǎn)的，如果不及時(shí)采取措施，肯定會(huì)對(duì)樓下住戶造成更大的財(cái)產(chǎn)損害。 案例評(píng)析：　　管理處的行為符合緊急避險(xiǎn)的情況。如此撬門物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任案情介紹：　　張先生是某住宅小區(qū)四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管理處全體員工都全力以赴，辛勞地工作，井井有條的處理步驟、團(tuán)結(jié)協(xié)作精神表露無遺，令住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管理隊(duì)伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚(yáng)。在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受； 　　整個(gè)事故處理過程中不斷接到住戶的查詢，但在管理處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴； 　　柴油發(fā)電機(jī)整晚發(fā)出隆隆的響聲，無一住戶因噪音投訴。管理處全體職員都主動(dòng)推卻私人事務(wù)，自愿留下協(xié)助工作?！　≌彰鳌　楦鲘徫槐０矄T配備應(yīng)急燈和手電筒； 　　安排保安員持應(yīng)急燈和手電筒于消防樓梯處護(hù)送低樓層住戶上下。　　大樓整體安全會(huì)受影響，隱患因停電而存在； 采取措施：　　管理處針對(duì)以上問題，逐一做出相應(yīng)措施：　　生活用水　　尋找供水點(diǎn)。四、突發(fā)事件篇小區(qū)內(nèi)突然停電 物業(yè)公司采取措施案情介紹：　　某日中午約一時(shí)，正值午膳時(shí)間，筆者接獲傳呼，留言為小區(qū)內(nèi)四幢住宅大樓(共約1000戶)突然停電?！　〔扇∵@些辦法以后,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。騙39。采取措施：　　據(jù)此管理處采取了一系列新辦法: 　　　　管為本。　　海富花園管理處下大力氣加以整治,力求辟出一方凈土。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系，原告應(yīng)另行主張權(quán)利；原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無據(jù)，法院不予支持；原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個(gè)月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:　　2002年3月25日下午4時(shí)左右，某業(yè)主家里突然被停電。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永遠(yuǎn)的春天。同時(shí)把綠地噴灌時(shí)間由早晨改為傍晚,保持人流密度大的時(shí)段內(nèi)綠地清新溫潤(說明白點(diǎn),就是灑上水?！　」芘渥阕o(hù)衛(wèi)力量,強(qiáng)調(diào)全員管理。春、夏、秋的傍晚時(shí)分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。 從本案的實(shí)際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號(hào)院內(nèi)又無其他廚房，一旦拆除，勢(shì)必又給丙家正常生活造成影響。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對(duì)甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原則：即有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　甲在某市區(qū)向中胡同9號(hào)院有私房9間。這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。 說服方法：　　盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：　　一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：12301 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。 案情分析：　　問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)污水尚無大恙，用水高峰期時(shí)則排水不暢?！　追址N后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。　　根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決：　　技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對(duì)其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時(shí)，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時(shí)由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時(shí)，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。對(duì)他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害?！　”桓娌怀姓J(rèn)自己有過錯(cuò)　　被告李民不承認(rèn)自己有過錯(cuò)，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧?。然而，李民沒有理睬。1999年12月，李民對(duì)自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。　　相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系　　相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。在實(shí)踐中，相鄰 一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：　　1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。 相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：　　原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。根據(jù)　《上海城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置安全標(biāo)志。恰巧此時(shí)葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機(jī)關(guān)，一腳踏空造成傷害。 有人說：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)?！　∪伺c人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動(dòng)之以情，曉之以理，相信會(huì)取得業(yè)主的理解和支持。劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。 業(yè)主受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。因此物管公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償義務(wù)?！　∥锕芄景凑找?guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊(duì)伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視。實(shí)際的工作中，每年每月都有計(jì)劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。 李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。　　1王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請(qǐng)人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。 法院判決：　　王某在裁決生效之日起2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。二、裝修篇 私裝水床 造成他人財(cái)產(chǎn)損失案情介紹：　　王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請(qǐng)安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。想一想，小馬心里挺不是滋味的。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時(shí)間稍長了一點(diǎn)。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去?！　⊥ㄟ^不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動(dòng)了兩家業(yè)主。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。采取措施：　　服務(wù)中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇，并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切的誤解，對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。1早期免收部分費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:　　東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動(dòng)優(yōu)惠對(duì)大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時(shí)采取了無償提供的方式（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來的麻煩）?！　r(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 案例分析：　　在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：　　某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立?！　∠挛缈煜掳嗟臅r(shí)候，值班人員又給業(yè)主家打了個(gè)電話，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了,謝謝你們。 采取措施：　　值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：你能修理嗎？先生，我是負(fù)責(zé)接待報(bào)修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說：你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣　　還不熱，你們管不管呀？說完啪的一聲就掛上了電話。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。合同法第九十九條所