深圳某地產(chǎn)商業(yè)部分營(yíng)銷策劃報(bào)告-wenkub.com
2025-08-01 04:58 本頁(yè)面
【正文】 操作難點(diǎn)為銀行手續(xù)。該方式是迅速回收資金的最有效方式。我司不建議采取該方式進(jìn)行銷售。一次性返租（重點(diǎn)推薦）一般鮮有返租成功的操作案例，故人們對(duì)返租的信心一般不足，這也是返租難以吸引人的致命原因。想在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢(shì)，也要深入挖掘項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢(shì)別人的確難以模仿，但不證明無(wú)法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢(shì)和宣傳中的自有模式。宣傳重點(diǎn)1）強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢(shì)，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的前景。2）軟性文章：34 / 40報(bào)紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，結(jié)合住宅強(qiáng)銷，同期推出商業(yè)街的銷售，兩者結(jié)合，共同做文章，以達(dá)到以最少的推廣費(fèi)用達(dá)到最好效果的作用。為加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷的效果，具體計(jì)劃如下：33 / 40 “造勢(shì)”策略 針對(duì)本項(xiàng)目目前的銷售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我司建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置及發(fā)展前景，尤其是國(guó)際大型知名品牌主力店的引進(jìn)，從而引出本項(xiàng)目步行街商鋪巨大的升值潛力，以令市場(chǎng)更加注目該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。知名品牌帶來(lái)的不僅僅是品牌效應(yīng)，還有人流，有人氣支撐，帶來(lái)的將是商流、錢流。故總體營(yíng)銷思路應(yīng)圍繞如何建設(shè)投資者信心這一點(diǎn)來(lái)思考。 二、時(shí)間安排一期——北區(qū)集中式商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)：商業(yè)街的建設(shè)與一期工程同期建設(shè)開(kāi)發(fā)；開(kāi)盤時(shí)間：2022 年 5 月，在一期住宅開(kāi)盤期也就是客戶來(lái)訪量最大的時(shí)機(jī)開(kāi)始接受咨詢，根據(jù)咨詢情況確定認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤時(shí)間。26 / 40根據(jù)“LIFESTYLE CENTRE”的三大基本功能“家庭生活的外延” 、 “都市人群的交流” 、 “休閑度假的拉近” ，我們給項(xiàng)目設(shè)置了 6 大具體功能區(qū)：運(yùn)動(dòng)領(lǐng)地、美麗心情、飲食坊、酒吧街、電玩城、shopping 站。大體量要求的是復(fù)合商業(yè)形態(tài)、經(jīng)營(yíng)范圍。項(xiàng)目所在片區(qū)居住人口構(gòu)成為白領(lǐng)、公務(wù)員、高校教師、私營(yíng)業(yè)主，大部分人具備良好的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場(chǎng)廣闊。25 / 40長(zhǎng)沙市人均可支配收入突破萬(wàn)元，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、人民生活水平日益提高的前提下，人們對(duì)生活的追求不再限于溫飽，而越來(lái)越希望享受到更多。但越來(lái)越多的項(xiàng)目都將此作為商業(yè)主導(dǎo)概念進(jìn)行開(kāi)發(fā)。24 / 40人均停留在傳統(tǒng) MALL 的時(shí)間為 80 分鐘左右，而停留在 LIFESTYLE CENTRE 中的平均時(shí)間為 60 分鐘左右，但是在 LIFESTYLE CENTRE 的平均花費(fèi)卻高過(guò)其他類型的項(xiàng)目。對(duì)消費(fèi)者而言，全面提升生活品位，追求家庭生活的外延、都市人群的交流與休閑度假的近在咫尺。片區(qū)住宅密度高、人口集中，消費(fèi)市場(chǎng)活躍、消費(fèi)能力較強(qiáng)，初步形成了井灣子紅星商業(yè)次中心。 根據(jù)租金水平，可測(cè)算出本項(xiàng)目商鋪的平均售價(jià)為 7000 元/M 2 根據(jù)我司商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及主力店引進(jìn)后商業(yè)氛圍的提升，本項(xiàng)目最終銷售均價(jià)目標(biāo)：商業(yè)街價(jià)格 9000 元/M 2主力店（一層）價(jià)格 12022－14000 元/M 2第三部分 客戶定位有了商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的定位，我們還必須準(zhǔn)確的對(duì)我們的消費(fèi)群體進(jìn)行研究，只有準(zhǔn)確的客戶定位才能讓我們的推廣做到有的放矢。但在銷售角度來(lái)看，由于銷售策略獨(dú)特，首付低，月供低，置業(yè)門檻低，風(fēng)險(xiǎn)小，銷售難度不會(huì)很大。通過(guò)以兩個(gè)方案比較，我司建議方案二更適合本項(xiàng)目的實(shí)際及后續(xù)發(fā)展。因?yàn)榇藭r(shí)，對(duì)業(yè)態(tài)及其形象的控制權(quán)已從發(fā)展商轉(zhuǎn)移到了小業(yè)主手中。通過(guò)主力店經(jīng)營(yíng)使剩余銷售部15 / 40分的商業(yè)價(jià)值大大提升，其價(jià)格也將高出普通商鋪。方案二：整體出租 整體出租即一次性租出所有商業(yè)。12 / 40這樣可以在轉(zhuǎn)角處形成一個(gè)小的廣場(chǎng)，挖掘廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，該方案有以下好處：1) 臨街商鋪和韶高路商鋪?zhàn)匀汇暯樱瑥V場(chǎng)成為兩者之間的中心區(qū)域；2) 形成一個(gè)小型廣場(chǎng)，聚集人氣，從而提升廣場(chǎng)商鋪的價(jià)值，成功樹(shù)立本項(xiàng)目的鋪王形象；3) 鋪王的價(jià)格為其他商鋪的價(jià)格奠定心理基礎(chǔ)，樹(shù)立標(biāo)桿效應(yīng)，增加整個(gè)樓盤的商業(yè)價(jià)值；受地段因素影響，臨街商業(yè)價(jià)值被過(guò)度利用，騎樓商業(yè)價(jià)值沒(méi)有被充分利用。11 / 40（商務(wù)部副部長(zhǎng)視察深圳北新物流）我司為德國(guó)麥德龍?jiān)谏钲趨^(qū)域商業(yè)地產(chǎn)方面唯一合作伙伴、英國(guó)（翠峰集團(tuán)）百安居在中國(guó)（包括北京、深圳區(qū)域）的唯一合作伙伴，是美國(guó)家得寶
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