【正文】 結(jié)語(yǔ)：根據(jù)上述分析，充分說(shuō)明了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目開發(fā)不但可行而且市場(chǎng)發(fā)展前景非常樂觀。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷工作，合理利用自身的資源，加快小高層的銷售進(jìn)程，縮短售房資金的回收周期。（三）臨界點(diǎn)分析：臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一個(gè)重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。從本項(xiàng)目的情況來(lái)看，影響項(xiàng)目收益的主要不確定性因素為開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。分析：（1）、凈現(xiàn)值（NPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率i將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 現(xiàn)金流量表中的貼現(xiàn)率不同，并不影響內(nèi)部利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期，只影響NPV和動(dòng)態(tài)投資回收期。 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值行的各年的現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值=各年現(xiàn)金凈流量 對(duì)應(yīng)各年貼現(xiàn)系數(shù)。本項(xiàng)目所有物業(yè)完全銷售完畢可得收益如下表：項(xiàng) 目　多層小高層商鋪合計(jì)總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）總額（萬(wàn)元）單價(jià)元/平方米）總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平方米）經(jīng)營(yíng)收入8500 2500 133718 2600 35000 7000 177218 2962 經(jīng)營(yíng)稅金及附加468 138 7354 143 1925 385 9747 163 銷售凈收入8033 2363 126364 2457 33075 6615 167471 2799 注：根據(jù)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，%計(jì)算。項(xiàng)目計(jì)算期定為五年（——）。其次必須不斷總結(jié)、改進(jìn)置業(yè)會(huì)工作，使置業(yè)會(huì)的工作更加完善和規(guī)范，與會(huì)員之間的溝通更加暢通和及時(shí)。（四） 會(huì)員積分獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則凡成功推薦購(gòu)買F泰地產(chǎn)的物業(yè)，（被推薦人已付清首期）得積分1分。二、 F泰地產(chǎn)置業(yè)會(huì)章程：（一） 創(chuàng)會(huì)宗旨：透過(guò)與消費(fèi)者的溝通，F(xiàn)泰地產(chǎn)置業(yè)會(huì)致力于達(dá)成以下目標(biāo)：l 消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)得到有效地指導(dǎo)與協(xié)助；l 消費(fèi)者可以仔細(xì)了解如何更好地購(gòu)買物業(yè)；l 客戶可以將意見和有關(guān)問題進(jìn)行愉快投述和細(xì)致反映；l 本會(huì)誠(chéng)懇地與消費(fèi)者展開有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的溝通與交流；l 本會(huì)及時(shí)提供F泰地產(chǎn)所開發(fā)樓盤情況與資料；l 本會(huì)為商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)積蓄客源；l 本會(huì)更貼近了解客戶對(duì)F泰地產(chǎn)的需求或建議，改善小區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)；l 本會(huì)加強(qiáng)和促進(jìn)與社會(huì)各界的密切聯(lián)系。一、 F泰地產(chǎn)置業(yè)會(huì)宗旨：F泰地產(chǎn)置業(yè)會(huì)的成立將處于F泰地產(chǎn)品牌導(dǎo)入期階段，其最大的意義在于為F泰地產(chǎn)及未來(lái)的商業(yè)設(shè)施招募更多的目標(biāo)客戶并關(guān)注本項(xiàng)目、及充分傳遞F泰地產(chǎn)及所開發(fā)項(xiàng)目的信息。 運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)：本項(xiàng)目在獲得“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”稱號(hào)的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活氛圍。216。 本項(xiàng)目可復(fù)合的資源：、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)以特殊利益創(chuàng)造市場(chǎng)增量：復(fù)合地產(chǎn)不僅局限于項(xiàng)目開發(fā)，并且已上升到產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、區(qū)域開發(fā)的宏觀層面，往往能獲得超常量的資源與利益。并將4—6套的示范單位貫穿其中，與各類展示內(nèi)容相間隔，形成一浪接一浪的驚喜。 服務(wù)機(jī)構(gòu)：健康檢測(cè)中心等。216。 精英會(huì)：會(huì)所共約3000平方米，位于二期地塊，可與二期購(gòu)物廣場(chǎng)相結(jié)合，成為其一部分。該規(guī)劃手法在項(xiàng)目應(yīng)用的進(jìn)度：第一期采用行列式排列形式：由于地塊狹窄，難以在規(guī)劃上做更多的變動(dòng)，仍以傳統(tǒng)的行列式為主，但通過(guò)樓體單元數(shù)的變化及錯(cuò)落形成空間的變化；第二、三期采用院落式排列形式：地塊大、方正，而且，屆時(shí)本項(xiàng)目的品牌與整體素質(zhì)已得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，可以在規(guī)劃上做得更為豐富，結(jié)合景觀和空間設(shè)計(jì)手法，形成一個(gè)尺度宜人、層次豐富、富有內(nèi)涵的居住環(huán)境，并通過(guò)游樂設(shè)施、小品等為其注入勃勃生機(jī)，形成獨(dú)特的“院落文化”。 主題風(fēng)情商業(yè)街——沿民心河?xùn)|西兩側(cè)，為兩層獨(dú)立式商鋪。 利用民心河兩岸打造獨(dú)具風(fēng)情的商業(yè)建筑群。 通過(guò)橋梁與規(guī)劃手法，連接項(xiàng)目一、二期的開發(fā)，融合為一個(gè)整體；216。這種商業(yè)模式與傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于其擁有最大化的使用價(jià)值，這一價(jià)值是來(lái)自除購(gòu)物之外的諸多功能。8） 建筑外立面的設(shè)計(jì)引進(jìn)國(guó)內(nèi)先進(jìn)、成熟的模式，帶給石家莊人民全新的建筑美學(xué)感受。4） 首期開發(fā)應(yīng)適當(dāng)控制成本與利潤(rùn)，以整體大局為重，切忌只顧眼前利益，以小失大，將眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益較好的協(xié)調(diào)。開發(fā)進(jìn)度:2007年—2008年 其中2008年為清尾貨及售后服務(wù)期。開發(fā)進(jìn)度：2003年—2004年。各地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)及開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：整體地塊（第一、二、三地塊）：占地面積：；容積率：建筑面積：；商鋪面積：約5萬(wàn)平方米；住宅面積：第一期：占地面積：；容積率：；建筑面積：；商鋪部分：；216。第七章 本項(xiàng)目的開發(fā)步驟 通過(guò)前期對(duì)F泰地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行初步的判斷，尤其是各地塊開發(fā)時(shí)間、周期、產(chǎn)品及功能定位提前考慮，對(duì)于整個(gè)開發(fā)階段的持續(xù)性發(fā)展及以市場(chǎng)依據(jù)的策略性調(diào)整均提供可參考的藍(lán)本，這是十分必要的。前期消費(fèi)者首先接受外層和內(nèi)層價(jià)值，即地段與規(guī)模和“健康住宅”，首先通過(guò)最顯而易見的優(yōu)勢(shì)及國(guó)家級(jí)的認(rèn)可產(chǎn)生的巨大效應(yīng)，為逐漸導(dǎo)入中層價(jià)值“本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)”作好鋪墊。n 人文內(nèi)涵：根據(jù)銷售推廣部署逐步展開，前期以各種方式加強(qiáng)社區(qū)居住人文氛圍，并隨著工程進(jìn)度，逐步引導(dǎo)，逐漸實(shí)現(xiàn)及深化社區(qū)居住內(nèi)涵。n 規(guī)模化開發(fā)配套和環(huán)境，別人有我有，別人沒有我也有，為社區(qū)住戶生活的豐富性創(chuàng)造條件。 本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值共分“內(nèi)中外”三重——整合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。4) 構(gòu)建F泰地產(chǎn)的大服務(wù)和大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，為公司的持續(xù)發(fā)展打下根基。原則為，每一個(gè)定向單位集中在一個(gè)組團(tuán)內(nèi)，主要分布在一期開發(fā)地塊的南部地塊，便于產(chǎn)品規(guī)劃及日后管理。2）舉行大型招商會(huì)：在把握一定數(shù)量客戶的基礎(chǔ)上，舉行大型招商會(huì)，將項(xiàng)目前景和嫁接形式向與會(huì)人士作推薦，雙方進(jìn)行充分得溝通。定向開發(fā)型的特點(diǎn)是：對(duì)于本項(xiàng)目，由于已經(jīng)控制客戶資源，是最安全、可靠性最強(qiáng)的開發(fā)模式。地塊的開發(fā)模式：開發(fā)模式示意圖：展現(xiàn)優(yōu)勢(shì)批量出貨滾動(dòng)發(fā)展（二、三期）定向開發(fā)型示范開發(fā)型推動(dòng)拉動(dòng)第一種：示范開發(fā)型。在開發(fā)方式上，本項(xiàng)目的做法應(yīng)該是先規(guī)劃、后建設(shè)，先建花園后建小區(qū)，多種產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展。首先，在目標(biāo)選擇上，本項(xiàng)目提出“健康+大都會(huì)生活”這一高屋建瓴、又內(nèi)涵豐富的住區(qū)開發(fā)總目標(biāo)。C、 享受生活的便利與精彩： 本項(xiàng)目位于市中心，本身可以享受到已有的成熟與完善，同時(shí)，通過(guò)小區(qū)自身的規(guī)劃與建設(shè)，業(yè)主們可以獲得更豐富的生活、品味與服務(wù)的元素，享受到以往所沒有，全方位的提升。在這里，有來(lái)自最前線的商品、技術(shù)、文化等，第一時(shí)間享受到現(xiàn)代文明的寵愛，享受時(shí)代帶來(lái)的生活品質(zhì)的提高，可以充分地感受到生活的優(yōu)越感。同時(shí)，石家莊是一個(gè)新興城市，自身缺乏傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)，也意味著消費(fèi)者不會(huì)受到固有思想的局限，對(duì)新的、時(shí)尚的、潮流的事物接受與理解的程度高，有著較為明顯地“崇洋媚外，追求更高生活品質(zhì)”的特征。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，隨之銷售的價(jià)格也將逐步提升，F(xiàn)泰地產(chǎn)可獲得更可觀的利益所得。根據(jù)我司操作河畔新城的經(jīng)驗(yàn)，達(dá)到健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)比普通住宅每平方米要多花100元到120元。3）健康住宅的實(shí)施：本項(xiàng)目在建筑初期，即向國(guó)家住宅工程中心申報(bào)“國(guó)家健康住宅試點(diǎn)小區(qū)”的稱號(hào)，并按照健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)給予規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)。國(guó)家住宅工程中心出臺(tái)了系統(tǒng)的技術(shù)指標(biāo)與要求，并經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)試與專家的驗(yàn)評(píng)，方可稱為“健康住宅”。未來(lái)的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質(zhì)，而且建立在社區(qū)個(gè)性與特色空間的營(yíng)造上，創(chuàng)造項(xiàng)目獨(dú)特、鮮明的魅力所在：——建立獨(dú)具特色的項(xiàng)目開發(fā)理念；——構(gòu)筑支撐這一開發(fā)理念的產(chǎn)品與生活體系；——樹立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有歸屬感與認(rèn)同感。闡釋：目前，隨著“城中村”改造工作的推進(jìn)，將有眾多新開發(fā)之項(xiàng)目的入市，這些項(xiàng)目普遍規(guī)模較大，且開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，將導(dǎo)致石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相對(duì)供大于求的狀態(tài)。在品牌時(shí)代，人的消費(fèi)觀念呈現(xiàn)多元化狀態(tài)。：品牌時(shí)代的核心特征是對(duì)人的關(guān)注，即對(duì)目標(biāo)客戶群的需求與欲望的關(guān)注與滿足。針對(duì)目標(biāo)客戶群的具體現(xiàn)狀，對(duì)于本項(xiàng)目的開發(fā)也有著明確的指導(dǎo)意義，一是，首期開發(fā)針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的最大人群——中富階層，滿足這一人群的生活需要；二是，在后期的開發(fā)過(guò)程中，可適量引入滿足“泛精英階層”另二種人群的產(chǎn)品，如：在物業(yè)類型、產(chǎn)品的層次設(shè)計(jì)上給予突破，以擴(kuò)大本項(xiàng)目的消費(fèi)層面，提高開發(fā)及銷售的速度。 本項(xiàng)目主力購(gòu)買群——中富階層：石家莊的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然以第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中除了商業(yè)批發(fā)業(yè)有較長(zhǎng)的歷史，相對(duì)較為發(fā)達(dá)外，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限，使之城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不活躍。；；；、高貴甚至奢華；、舒適性與附加價(jià)值。 先富精英階層：家庭生命周期和特征： 處于生育期（從第一個(gè)孩子出生到最小一個(gè)孩子被撫養(yǎng)成人的時(shí)期）和滿巢期（第一個(gè)孩子成家離開家庭的時(shí)期）。 購(gòu)房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理: 為子女就讀名校而買房； 為改善生活環(huán)境而換房； 住宅的投資功能愈來(lái)愈為更多的人所關(guān)注； 追求健康和舒適。 家庭年收入8萬(wàn)至10萬(wàn)元。 求新、求美。 事業(yè)剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿Γ?年輕、寬裕、學(xué)歷較高，觀念超前，經(jīng)濟(jì)和家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，對(duì)賺錢信心十足，不屑于“藏”錢，習(xí)慣先花“未來(lái)錢”。力爭(zhēng)快速地消化周邊置業(yè)人群，擴(kuò)大分割石家莊整體消費(fèi)市場(chǎng)的份額。 第四章 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)消費(fèi)群定位——“泛精英階層”：解決規(guī)?；c中高端市場(chǎng)容量有限的矛盾，盡量擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。2）系統(tǒng)地傳播。外——面向客戶。2） 品牌文化的培育。內(nèi)——開發(fā)商自身。 根據(jù)首期銷售及工程進(jìn)度的推進(jìn)，F(xiàn)泰地產(chǎn)為石家莊人民將一步步展現(xiàn)完美的篇章，以此為基礎(chǔ)，將本項(xiàng)目的各種優(yōu)勢(shì)及特質(zhì)有效地傳播予客戶，使之對(duì)F泰地產(chǎn)的輪廓愈來(lái)愈清晰及突出，心目中的形象也更為鮮明與獨(dú)特。國(guó)際與智慧并重，住宅與生活并舉，將建筑與生活有機(jī)相融，這正是地產(chǎn)企業(yè)的精神和企業(yè)取得可持續(xù)發(fā)展的有力保障。本項(xiàng)目規(guī)模雖然大，但在市場(chǎng)還沒有完全認(rèn)可的前提下，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目缺乏信心，持觀望態(tài)度的狀況下，若強(qiáng)勢(shì)的品牌未能在當(dāng)?shù)貥淞⑴c延伸，未能對(duì)本項(xiàng)目作強(qiáng)勢(shì)支撐， 則難以在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)樹立彪炳的作用，難以領(lǐng)航當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，難以贏得消費(fèi)者的信任與青睞。第三章 F泰地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃國(guó)際地產(chǎn)智慧 引領(lǐng)現(xiàn)代生活 一、品牌建立的思考點(diǎn)： 從發(fā)展商的開發(fā)角度而言：F泰地產(chǎn)具有國(guó)際性的開發(fā)背景，擁有國(guó)際開發(fā)理念，先進(jìn)的開發(fā)意識(shí)，F(xiàn)泰地產(chǎn)從博大到精深，以其國(guó)際背景、扎實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、雄厚的集團(tuán)實(shí)力、前瞻性的開發(fā)眼界等全力打造石家莊項(xiàng)目，持續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅(jiān)實(shí)的保障。第十二原則：實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化策略——達(dá)到企業(yè)的最終戰(zhàn)略目標(biāo)。第十一原則：整合社會(huì)資源策略——加強(qiáng)與政府、傳媒的合作，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌的社會(huì)效應(yīng)。因此，開發(fā)示范策略則能更好地為本項(xiàng)目的推售與形象服務(wù)。用心營(yíng)造濃厚的生活氛圍，只有通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，促進(jìn)業(yè)主間的文化交流與感情交流，讓居住在此的業(yè)主構(gòu)筑強(qiáng)烈的歸屬感與親切感，賦予樓盤獨(dú)有的生活方式，讓大家的社區(qū)變得更豐富多彩，更有內(nèi)涵，更有品味。第九原則：人文文化策略——培育住戶的歸屬感與認(rèn)同感。創(chuàng)新并不意味著無(wú)原則的超越，其尺度與標(biāo)準(zhǔn)均需恰到好處。因此，最大限度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額，緊緊抓住意向購(gòu)房者是重中之重，同時(shí)，通過(guò)有效的措施挖掘并刺激潛在的購(gòu)房者，使他們的購(gòu)房計(jì)劃盡早地實(shí)施。三是，與各行業(yè)的專業(yè)公司，如：海爾集團(tuán)合作，向消費(fèi)者所提供的“一站式”菜單家居集成服務(wù)。尤其是在同比競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的石家莊市場(chǎng)，增值服務(wù)顯得格外重要，不僅僅是開發(fā)商對(duì)客戶的承諾，更是開發(fā)商完善自我的要求，始終為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，F(xiàn)泰地產(chǎn)項(xiàng)目，不應(yīng)僅局限于對(duì)房子產(chǎn)品質(zhì)量的要求，原來(lái)的一些核心因素（地段、規(guī)劃、戶型、物業(yè)管理等），變化成了基礎(chǔ)性因素。一是，需要有引導(dǎo)市場(chǎng)的題材，二是，有節(jié)奏地