【正文】 他們盼望有價(jià)格合適、出行方便、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)齊全、檔次較高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。深度訪談將于2012年1月5日—2012年2月5日進(jìn)行。注：% 據(jù)有關(guān)資料分析，我國養(yǎng)老（養(yǎng)生）產(chǎn)業(yè)的市場約有1萬億元，到2020年將達(dá)到5萬億元的市場潛力。養(yǎng)老床位總數(shù)占全國老年人口的１．５９％，低于發(fā)達(dá)國家５％－７％的比例，也低于一些發(fā)展中國家２％－３％的水平。公司決定采用股權(quán)回購的方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資本退出，預(yù)計(jì)公司在經(jīng)營投產(chǎn)5年后，每年的凈利潤將達(dá)到100萬元，屆時(shí)回購公司股份， 公司現(xiàn)金流比較充足，獲得現(xiàn)金的能力比較大，選擇這種方式可以使本公司迅速的收回投資。風(fēng)險(xiǎn)資本退出的方式。11．風(fēng)險(xiǎn)資本退出方式 撤出方式風(fēng)險(xiǎn)投資的最終目的是盈利，以資本增值的形式取得投資報(bào)酬，不斷的循環(huán)運(yùn)動(dòng)。同時(shí)在老人入住之前要對老人進(jìn)行要個(gè)的體檢以免在日后的生活中家屬以老人出現(xiàn)健康問題為由要求養(yǎng)老院負(fù)全責(zé)。 養(yǎng)老院需要加強(qiáng)對護(hù)理人員的資格認(rèn)證。 老人的意外事件。 內(nèi)部設(shè)施存在的風(fēng)險(xiǎn)。 受經(jīng)濟(jì)條件制約。規(guī)范，對民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說是評星評優(yōu)、獲得扶持的依據(jù)，對公立機(jī)構(gòu)來說是示范養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)‘工作質(zhì)量目標(biāo)化、工作方法規(guī)范化、工作過程程序化’的標(biāo)尺”。目前養(yǎng)老領(lǐng)域，只有包括養(yǎng)老設(shè)施建筑標(biāo)準(zhǔn)等為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在具體的服務(wù)、管理上都是以推薦性標(biāo)準(zhǔn)為主，沒有一個(gè)真正意義上的硬性“國標(biāo)”。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成了機(jī)構(gòu)無力回避卻缺少解決之道的困局。老年人有保險(xiǎn)的需求，但保險(xiǎn)公司也要盈利。每年以3%的數(shù)度增長。 表91 投資研發(fā)計(jì)劃表 單位：萬元區(qū)分201220122013合計(jì)備注設(shè)備投資研發(fā)成本20合計(jì)220未定未定未定注： 機(jī)遇 隨著中國老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老院是老人們選擇養(yǎng)老的一種方式?；痉较? （1）優(yōu)化養(yǎng)老樂園已有服務(wù)模式質(zhì)量及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容。注重服務(wù)模式的研究、服務(wù)質(zhì)量的提高。并且調(diào)查老人對我們服務(wù)人員的滿意程度，判斷是否需要針對市場做出改動(dòng)。包括對老人的建議性的選擇、采購計(jì)劃的審批，老人滿意度調(diào)查。其結(jié)構(gòu)圖如下如圖81。成長性分析，因第一年購置200萬的固定資產(chǎn)，第二年償還200萬的貸款 ，所以總資產(chǎn)成長率變化較大，公司規(guī)模自第三年后逐年增加，在行業(yè)中發(fā)展較快，說明企業(yè)的成長能力比較好?？傎Y產(chǎn)增長率=（總資產(chǎn)年末數(shù)總資產(chǎn)年初數(shù)）/總資產(chǎn)年初數(shù)第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末總資產(chǎn)增長率通過以上對公司財(cái)務(wù)分析，可以看到： 償債能力分析，公司償債能力較強(qiáng)，能輕松地?fù)Q還上銀行貸款。通過入住率指標(biāo)，可以更好地詮釋盈虧分界點(diǎn)。現(xiàn)金流量表分析（萬元）　第一年第二年第三年第四年第五年一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量　　　　　主營業(yè)務(wù)收到的現(xiàn)金 收到其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流入小計(jì) 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 現(xiàn)金流出小計(jì) 經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流出量 金流入　　　　　現(xiàn)金流入小計(jì)　　　　　固定資產(chǎn)投資 　　　　現(xiàn)金流出小計(jì) 　　　　投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量 　　　　三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量　　　　　取得借款收到的現(xiàn)金 　　　　現(xiàn)金流入小計(jì) 　　　　償還債務(wù)　 　　　付利息 　　　現(xiàn)金流出小計(jì) 　　　籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量 　　　凈現(xiàn)金流 公式：利息支付倍數(shù)＝(利潤總額+財(cái)務(wù)費(fèi)用)247。： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每人/每月/元）養(yǎng)老區(qū)類型房費(fèi)伙食費(fèi)水電費(fèi)護(hù)理費(fèi)合計(jì)樂居（生活自理老人）9005505001500靜養(yǎng)居（生活半自理老人）900550505002000養(yǎng)身居（半護(hù)理服務(wù)老人）9005505010002500怡心居（全護(hù)理服務(wù)老人）9005505013002800注：以上數(shù)據(jù)是依據(jù)問卷調(diào)查總結(jié)得到，設(shè)計(jì)的問卷調(diào)查表見下文： 根據(jù)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老院的入住率很高，考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，我們假設(shè)第一年的入住率為80%，各養(yǎng)老區(qū)（樂居、靜養(yǎng)居、養(yǎng)身居、怡心居）人數(shù)分別按入住人數(shù)的20%、50%、20%、10%計(jì)算,以后假設(shè)每年入住率為90%。招聘有專業(yè)知識(shí)的醫(yī)務(wù)人員，和培訓(xùn)下崗職工醫(yī)療保健、旅游、娛樂、文化等多種知識(shí)，一方面幫助下崗職工再就業(yè)，另一方面減少成本。 (10) 醫(yī)療器械設(shè)備等，預(yù)計(jì)投入70萬元。（可在開業(yè)時(shí)爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)） (7) 洗衣設(shè)備，預(yù)算4萬元（可設(shè)置投幣式自動(dòng)洗衣機(jī)十臺(tái)和其他洗衣設(shè)備若干）。１、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：為了改善養(yǎng)老環(huán)境，企業(yè)發(fā)展初期以栽種桃樹、柳樹、槐樹這些經(jīng)濟(jì)實(shí)用的樹種，養(yǎng)殖些花卉、草坪，設(shè)置可在路上休憩的木椅等，投入控制在30萬元。前期投資表 單位：萬元項(xiàng)目費(fèi)用房建費(fèi)用850項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)費(fèi)80基本設(shè)施配備（綠化費(fèi)用）200開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用10其它費(fèi)用10流動(dòng)資金50合計(jì)1200注: 房建投入：為考慮經(jīng)營的長期性，需要企業(yè)自己著手建設(shè)適合養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)房間，一方面能讓老人住的更加舒適，另一方面也有利于企業(yè)長期經(jīng)營成本的降低；從長期來看，企業(yè)占用的土地增值會(huì)提高企業(yè)自身的價(jià)值，因此，雖然可能投資回收社會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，房建費(fèi)用控制在850萬元。 表71 公司股本結(jié)構(gòu)表 股本來源股本規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)投資創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)投資金 額900萬元300萬元比 例70%30%在股本結(jié)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)投資方面我們打算吸引一個(gè)或者多個(gè)大企業(yè)共同入股，資金為900萬，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些關(guān)聯(lián)的收益，總之，這種投資是一本萬利的。合計(jì)最小投入19萬元。 (6) 餐飲設(shè)施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個(gè)，冰箱若干臺(tái)，總控制在10萬元。 （4）開展社會(huì)公益活動(dòng)，爭取捐贈(zèng)和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。（1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。 （３）30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將會(huì)是錦州市市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。具體來講， （１）百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。二是尋求資金來源風(fēng)險(xiǎn)，由于捐贈(zèng)對象不穩(wěn)定，導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)得到良好硬件服務(wù)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能強(qiáng)行索要公益捐贈(zèng)，造成財(cái)政赤字的局面。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（具體床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。（4）通過良好品牌的樹立，提高大眾滿意度。服務(wù)是公司品牌的基礎(chǔ)，新穎的服務(wù)模式是產(chǎn)品的生命，想做一個(gè)好的養(yǎng)老樂園，就要在質(zhì)量上超過現(xiàn)有的養(yǎng)老體系，取得競爭的主動(dòng)權(quán)。為找到一條符合自身發(fā)展的品牌之路是提高企業(yè)的市場競爭力的必要條臺(tái)。隨著公司的不斷發(fā)展壯大，逐步研究綜合性的服務(wù)模式，其針對性強(qiáng)，更符合養(yǎng)老生活，同時(shí)反映出公司的價(jià)值，提升公司的知名度。（2）自由性養(yǎng)老服務(wù)針對對象：家里無人照顧，但希望在家中養(yǎng)老的老人。增添內(nèi)容：每月12次聘請表演團(tuán)隊(duì)為老人進(jìn)行表演。 套餐二：主要針對對象：子女由于部分不原因不在身邊，不能及時(shí)照顧。為老人建檔，每日為老人測量血壓體溫并記錄，照顧老人日常飲食，服務(wù)老人洗漱擦身，清洗老人衣物，每日三次專業(yè)人員為老人按摩，活動(dòng)筋骨。(4）將服務(wù)模式引向國際，開始向國際市場進(jìn)行滲透。 (1）在多城市建立養(yǎng)老樂園基地。(3) 建立12個(gè)服務(wù)培訓(xùn)基地。第三種自由性養(yǎng)老服務(wù)是基于部分老人身體狀況良好，不喜歡活動(dòng)受限，但是家屬不放心的情況，服務(wù)人員負(fù)責(zé)待命，在老人需要的時(shí)間為老人服務(wù)。此外，再次基礎(chǔ)上可根據(jù)老人意愿做出更改，簽訂合同，公司將提供特定的服務(wù)人員，服務(wù)內(nèi)容。 公司具有定制養(yǎng)老服務(wù)，私人養(yǎng)老服務(wù)，自由性養(yǎng)老服務(wù)等新方案服務(wù)計(jì)劃。增加老年文化、教育和體育健身活動(dòng)設(shè)施，進(jìn)一步擴(kuò)大各級各類老年大學(xué)（學(xué)校）辦學(xué)規(guī)模。健全覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，初步實(shí)現(xiàn)全國老年人人人享有基本養(yǎng)老保障。吃飯是每個(gè)人的自由，他們想去哪個(gè)食堂吃飯都可以，飯菜價(jià)格我們會(huì)把利潤壓到最低，讓老人們吃的放心，當(dāng)然，在同類養(yǎng)老院中我養(yǎng)老院在飯菜價(jià)格上的制定是非常優(yōu)惠的。我公司是一家養(yǎng)老院，主要群體是老人，但我公司也需要盈利。在定價(jià)之前，我們會(huì)轉(zhuǎn)派工作人員到全國各地大小養(yǎng)老院做調(diào)查，報(bào)價(jià)格的定位做好研究，我養(yǎng)老院的價(jià)格宗旨是：不能太高也不能太低?？上驳氖?，以養(yǎng)老院為代表的中國家養(yǎng)老院業(yè)在20多年的發(fā)展中，憑借著在技術(shù)、管理、營銷等領(lǐng)域的創(chuàng)新，成為了養(yǎng)老院全球市場的重要參與者，具有了較強(qiáng)的國際競爭力。核心競爭力也稱核心能力或核心專長，它是企業(yè)所擁有的能為消費(fèi)者帶來特殊效用并使企業(yè)獲得長期而穩(wěn)定超額利潤的獨(dú)特性資源。企業(yè)核心競爭力，是企業(yè)通過對資源的充分利用和有效整合而形成的企業(yè)獨(dú)有的、支撐企業(yè)保持持續(xù)競爭優(yōu)勢的能力。這就是所謂的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。對于自理老人，可以與院內(nèi)更多老年人交流、交友，可以到院內(nèi)老年大學(xué)學(xué)習(xí)，參與各種活動(dòng)，體驗(yàn)運(yùn)活動(dòng)的快樂。公司招收對象有很多種。這造成了很多老人想住養(yǎng)老院安享晚年，卻住不進(jìn)去的困境。因此公司的資質(zhì)、信譽(yù)是公司發(fā)展關(guān)注的焦點(diǎn)。 市場特征由于計(jì)劃生育政策和人口預(yù)期壽命的延長,我國老齡化進(jìn)程加快,人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入老年型僅用了18年左右。與社會(huì)現(xiàn)有的民營養(yǎng)老院和公立養(yǎng)老院相比，公益養(yǎng)老院的主要優(yōu)點(diǎn)如下：其一，價(jià)位大眾化，不會(huì)給家里造成過大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從一定程度上減少了家庭糾紛的發(fā)生。（4）目前養(yǎng)老方式與實(shí)際需求不匹配 中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進(jìn)入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無法