【正文】 ◇建議盡量引進(jìn)直飲水入戶，一般而言，其設(shè)備及安裝費(fèi)用均由廠家負(fù)責(zé)，利潤(rùn)可以采用分帳的形式，同時(shí)可以提升大廈的整體檔次。如果配設(shè)分戶式中央空調(diào)，市政供暖直燃系統(tǒng)可以取消；如果保留直燃機(jī)，可以單獨(dú)配設(shè)單冷空調(diào)。新風(fēng)系統(tǒng)主要針對(duì)北京春秋兩季空氣干燥、風(fēng)沙大的特點(diǎn)，起到過(guò)濾、凈化、控制風(fēng)量及截能作用。中央空調(diào)的配置，成為乙級(jí)寫字樓或同檔次寫字樓的一個(gè)十分重要的硬件標(biāo)準(zhǔn)。盡量保證大廈的整體使用率在百分之七十以上，這樣可以保證大廈的正常銷售；同時(shí)根據(jù)多方客戶需求調(diào)查，地下部分應(yīng)設(shè)置儲(chǔ)藏室若干，附帶寫字樓贈(zèng)送◇底商業(yè)態(tài)規(guī)劃本案由于日消費(fèi)及周消費(fèi)的目標(biāo)群較為分散，商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)規(guī)劃面積過(guò)大將存在不小的租售風(fēng)險(xiǎn)。大廈以東樓為例，地上一二層的建筑面積共10000平方米左右，面積較大。交通建議◇7米寬雙車道設(shè)計(jì)◇按照乙級(jí)寫字樓最低標(biāo)準(zhǔn)150平米一個(gè)車位，即1萬(wàn)平米60個(gè)左右車位設(shè)置，東樓總建筑面積為72083平方米，地上建筑面積為55903平方米，即應(yīng)配設(shè)最低車位380個(gè)；總建筑面積為42000平方米，西樓地上建筑面積為26000平方米，應(yīng)配設(shè)最低車位180個(gè) ◇建議車位費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)地面車位：部分150元/月/個(gè)；部分計(jì)時(shí)收費(fèi) 地下車位占地費(fèi)：400500元/月/個(gè)（含管理費(fèi)）景觀 內(nèi)庭屋頂花園可與休閑功能結(jié)合，建議東樓每層共享空間同時(shí)設(shè)為不同花卉品種的景觀。（2） B5:衛(wèi)生間位置由西北角挪到西南角（3） B10:衛(wèi)生間位置由東北角挪到東南角（4） A1:衛(wèi)生間位置由西南角挪到西北角（5） A4:衛(wèi)生間位置由西北角挪到東北角（6） C4::衛(wèi)生間位置由東南角挪到西南角外立面建議◇建筑風(fēng)格 形體組合運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的國(guó)際式風(fēng)格，冷酷務(wù)實(shí)；即注重功能設(shè)計(jì)，運(yùn)用優(yōu)雅的建筑材料，如淺色的石材和鋁合金飾板，與周邊文化底蘊(yùn)相結(jié)合；比例重于裝飾，以豎線條區(qū)別單元識(shí)別；考慮到限高帶來(lái)的標(biāo)志性不明顯，樓頂作相應(yīng)鋼化結(jié)構(gòu)造型設(shè)計(jì)◇建筑色彩 簡(jiǎn)潔明快，色彩鮮亮輔以高貴的金屬框料飾條，形成自身特色 色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃幕◇外墻外保溫節(jié)約室內(nèi)辦公空間，但過(guò)多的形體變化對(duì)外保溫的實(shí)施有相當(dāng)難度，此技術(shù)問(wèn)題需要很好解決◇百葉窗建議室外空調(diào)預(yù)留機(jī)位做百葉窗封閉，可以增強(qiáng)大廈的整體外立面效果。但在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，要堅(jiān)持并牢牢控制住適中小戶型的原則。單元的獨(dú)立主義的是樓宇的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)。160180平米主要考慮到一些餐飲、保健、醫(yī)療器械、保險(xiǎn)、航空、中介顧問(wèn)等第三產(chǎn)業(yè)的品牌類公司及辦事處，但品牌客戶較注重服務(wù)及業(yè)務(wù)鏈，CBD及周邊項(xiàng)目將直接產(chǎn)生分流效應(yīng)，故比例最低。105130平米戶型是本案的主流目標(biāo)客群，即定位為中小型發(fā)展服務(wù)公司。◇建議戶型面積與配比 根據(jù)周邊可借鑒熱銷項(xiàng)目及客群進(jìn)一步調(diào)查，并結(jié)合建筑設(shè)計(jì)報(bào)批的可行性，最終從各戶型銷售的均等速率及銷控考慮，建議如下：銷售面積 占總戶數(shù)比例 平層套數(shù)5060平米 5% 80100平米 30% 105130平米 45% 135150平米 15% 160180平米 5% ◇戶室比建議依據(jù) 國(guó)際智造商專署辦公站項(xiàng)目既有價(jià)值◇地塊臨街東西向臨界面規(guī)整，南北亦四方四正，整體易規(guī)劃設(shè)計(jì)出功能純粹、建筑使用率高的商務(wù)樓宇；◇臨街長(zhǎng)達(dá)70米，易塑造突出的辦公形象，同時(shí)為功能齊備的商服配套提供豐富的前提條件；◇回字型與反凹形建筑體形吻合整體辦公氣場(chǎng)，從而容易與目標(biāo)客群的定位產(chǎn)生對(duì)接，能夠以定制化的戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)同層次客群，產(chǎn)生集體陣營(yíng)的集成辦公效應(yīng)；◇統(tǒng)一限高與正方形地塊帶來(lái)項(xiàng)目戶型的典型均好性特征，從而相對(duì)規(guī)避了采光遮擋、通風(fēng)受限等不利因素，有利于均衡出貨；◇東西樓可統(tǒng)稱為“雙圍合式建筑設(shè)計(jì)”，內(nèi)外賞景、觀光視野面寬闊，使各方位進(jìn)駐業(yè)主均能得到辦公精神層面的滿足；◇ 西樓已出地面正負(fù)零，東樓大開(kāi)挖業(yè)已就緒，為迅速爭(zhēng)取市場(chǎng)先機(jī)創(chuàng)造有利的工期形象條件?！蠼ㄗh原計(jì)劃4月中旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)箜樠右恢埽?月26日（周六）正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，這樣方能把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá)10天的假期，以爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，顯然違背低開(kāi)高走的原則?！景妇b房起價(jià)10100元/平米，均價(jià)10400元/平米，最高價(jià)為10800元/平米。 （3）價(jià)格定位通過(guò)朝外板塊、東四商圈、東直門商務(wù)區(qū)及地緣性項(xiàng)目、三環(huán)沿線和其他可類比近60個(gè)項(xiàng)目的深入廣泛市調(diào)，結(jié)合各項(xiàng)目成交客戶對(duì)本案的價(jià)格可接受度調(diào)查，從可行性市場(chǎng)定位角度價(jià)格建議如下：◇目標(biāo)均價(jià)9250元/平米（毛坯），力爭(zhēng)達(dá)到9500元/平米；精裝修目標(biāo)均價(jià)10250元/平米，力爭(zhēng)達(dá)到10500元/平米；◇毛坯房全程均價(jià)9035元/平米，精裝房全程均價(jià)10035元/平米；略低于市場(chǎng)均價(jià)200元/平米，以更快實(shí)現(xiàn)銷售短平快；◇本案屬812層小高層辦公樓，層差拉價(jià)不宜不高。因?yàn)橐陨纤信e商住項(xiàng)目的可類比標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)為建筑綜合體。西點(diǎn) 西長(zhǎng)安街西四環(huán)五棵松 7500 長(zhǎng)安街物業(yè)天行建國(guó)際商務(wù)華園 西長(zhǎng)安街西三環(huán)公主墳 9000 長(zhǎng)安街物業(yè)財(cái)智中心 中關(guān)村北四環(huán)保福寺橋 9000 中關(guān)村金隅科技中心 中關(guān)村上地三街9號(hào) 8000 起價(jià)5800中關(guān)村方圓大廈 中關(guān)村 9500 中關(guān)村青云當(dāng)代科技大廈 中關(guān)村 8680 中關(guān)村摩碼大廈 東四環(huán)金臺(tái)路 8600 寫字樓立項(xiàng)佳境天城 望京中環(huán)南路 8800 現(xiàn)房9500號(hào)稱甲級(jí)◇；；以上共19個(gè)可類比寫字樓項(xiàng)目。A類——傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書(shū)機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；B類——貿(mào)易公司、商貿(mào)進(jìn)出口公司、旅游公司、國(guó)際貨運(yùn)代理公司、經(jīng)貿(mào)、工貿(mào)公司、航空公司、海洋運(yùn)輸公司、銷售（汽車、醫(yī)藥、涂料、照明等）公司C類——投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐京辦事處（市級(jí)）、中介服務(wù)公司、顧問(wèn)公司、環(huán)保類公司D類——服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂(lè)行業(yè)機(jī)構(gòu)E類——電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司F類——證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等G類——裝修公司、裝飾公司及其他職 業(yè)：國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司；文化/年齡：大學(xué)專科程度居高，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；2835歲為主，3545歲為輔；辦公情況：企事業(yè)單位人員及地緣性客戶現(xiàn)辦公面積50130平米居多；單元套間5060平米的傳統(tǒng)寫字樓（非大開(kāi)間）主要以事業(yè)單位為主；私營(yíng)企業(yè)的中小型公司大多集中在130160平米的商住公寓或純寫字樓，以三居為主，商住公寓部分為自屬投資購(gòu)買所得，純寫字樓多為租賃；收入水平：公司每月純利潤(rùn)在5萬(wàn)—80萬(wàn)之間，其中以1015萬(wàn)元居多；購(gòu)房情況：絕大多數(shù)為首次置業(yè)購(gòu)買辦公樓，60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)買本項(xiàng)目；20%以上1—3個(gè)月決定購(gòu)買；交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位便宜（包括首付/月供/物業(yè)費(fèi)），第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/空調(diào)），第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)管理實(shí)際上相互比例相差甚微，可以作為同層面同時(shí)考慮的五大因素；區(qū)域分布：工作區(qū)域東城區(qū)將占到50%左右，朝陽(yáng)區(qū)占30%左右，西城區(qū)及其他20%；支付能力：首付1030萬(wàn)元將會(huì)過(guò)半，其中以20余萬(wàn)者居多；月還款能力在6000—1萬(wàn)元為主；購(gòu)房目的：70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。由于采用了無(wú)梁樓板結(jié)構(gòu)，使其建安成本相應(yīng)較高，經(jīng)調(diào)查，最關(guān)鍵的是不少購(gòu)買高檔寫字樓的客戶較青睞中軸路的項(xiàng)目，是本案的地緣性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。案例7：尚都國(guó)際中心開(kāi) 發(fā) 商：北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司位 置：朝陽(yáng)區(qū)東大橋路東側(cè)建筑面積：約30萬(wàn)平米寫 字 樓：甲級(jí)公 寓：高檔商務(wù)公寓酒 店：產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店底 商：獨(dú)具特色的商務(wù)及辦公精品展示街工 期：分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期2004年12月入住戶 型：標(biāo)準(zhǔn)層面積在2700平米左右，單套面積在100200平米之間特 色：建成后，將在CBD與使館區(qū)交匯處形成一個(gè)獨(dú)具華遠(yuǎn)品牌特色的綜合性國(guó)際商務(wù)MALL配 套：大廈每10平米預(yù)留一個(gè)信息點(diǎn)及一個(gè)語(yǔ)音點(diǎn) 數(shù)據(jù)主干線采用光纖電纜，并提供10M到戶的公共以太網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)綜合點(diǎn)評(píng)：華遠(yuǎn)繼第一個(gè)項(xiàng)目海潤(rùn)國(guó)際公寓大獲成功之后，CBD尚都國(guó)際中心勢(shì)必成為其重塑品牌的重量級(jí)項(xiàng)目。給水系統(tǒng)：雙路供水，24小時(shí)不間斷，分高、中兩個(gè)系統(tǒng)，均采用變頻供水。案例5：華普聯(lián)邦大廈（東四代表性樓盤）發(fā) 展 商：北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地理位置：東四十條橋西北角物業(yè)屬性：外銷公寓商住、甲級(jí)寫字樓建筑設(shè)計(jì)：加拿大科倫公司、北京建筑設(shè)計(jì)院園林規(guī)劃：泛亞易道施工單位：城建集團(tuán)五公司代 理 商：世邦魏理仕占地面積：4公頃建筑面積：26萬(wàn)平米，其中寫字樓建筑面積16萬(wàn)平米容 積 率：建筑層數(shù)：2棟25層（公寓）；2棟25層塔樓聯(lián)11層板樓（寫字樓）外 立 面：LowE玻璃區(qū)內(nèi)配套：數(shù)據(jù)中心、行政中心、高級(jí)行政俱樂(lè)部、會(huì)展中心 環(huán)球資訊電子視窗、電子觸摸式水牌、電梯預(yù)約系統(tǒng)工 期：2001年1月開(kāi)工，2002年12月入住均 價(jià)：20675；樓層差價(jià)300，朝向差價(jià)300物業(yè)管理：戴德梁行 物業(yè)費(fèi)***元/月/平米大 堂：客 群：以國(guó)內(nèi)外駐京辦事處為主綜合點(diǎn)評(píng)：位置/產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)房，進(jìn)一步細(xì)化了解其客群情況。設(shè) 計(jì) 方：英國(guó)著名設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：加拿大著名物業(yè)管理公司均 價(jià)：預(yù)計(jì)商務(wù)公寓13000以上，寫字樓待定占 地：，建筑面積：，交通樞紐：，發(fā)車站臺(tái)20個(gè)，環(huán) 境：3萬(wàn)平米地上5米空中花園，綠化率37%交通區(qū)位：東直門交通樞紐中心寫 字 樓：兩棟150米高國(guó)際甲級(jí)智能雙塔寫字樓，地 下：，地下三層交通樞紐，會(huì)議中心：展覽商業(yè)：商場(chǎng)、超市、娛樂(lè)中心、健身俱樂(lè)部等，酒 店：車 位：1：1，共3618個(gè)，工程進(jìn)度：原計(jì)劃2002年底正式施工，2004年完工，現(xiàn)推遲綜合點(diǎn)評(píng)：東華廣場(chǎng)之寫字樓對(duì)于本案是近距離潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。案例3：恒富廣場(chǎng)（朝外代表性樓盤）開(kāi) 發(fā) 商：恒富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承 建 商：住總集團(tuán)位 置：東大橋東北角交 通：新修朝陽(yáng)北路起點(diǎn)，為工體主路入口環(huán) 境：毗鄰CBD北大門，門前為超大型街心花園建筑面積：10余萬(wàn)平米建筑形式：聯(lián)體建筑物業(yè)屬性：公寓、甲級(jí)寫字樓、底商（銀行）寫 字 樓：地上26層，90余米標(biāo)高價(jià) 格：公寓均價(jià)13000左右，寫字樓待定車 位：618個(gè)銷 售：03年上半年開(kāi)盤綜合點(diǎn)評(píng)：恒富廣場(chǎng)對(duì)面即為華遠(yuǎn)集團(tuán)CBD寫字樓項(xiàng)目尚都國(guó)際中心，與上述百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心、昆泰國(guó)際中心互成犄角之勢(shì)。案例2：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心（東四代表性樓盤）開(kāi) 發(fā) 商：凱恒房地產(chǎn)公司（澳門房地產(chǎn)公司投資）設(shè) 計(jì) 方：北京建筑設(shè)計(jì)研究院承 建 商：住總集團(tuán)位 置：位居朝陽(yáng)門西南角設(shè)計(jì)特點(diǎn)：豪華氣派歐式挑高門廊設(shè)計(jì)建筑面積：共40萬(wàn)平米一 期：12萬(wàn)平米，甲級(jí)寫字樓、商場(chǎng)、五星級(jí)酒店及部分公建寫 字 樓：共22層，大堂挑高6米商 場(chǎng)：1—5層挑空，辦公、商場(chǎng)電梯分區(qū)工 期：2003年7月計(jì)劃封頂，04年春節(jié)交房綜合點(diǎn)評(píng)：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心為二環(huán)內(nèi)的大盤項(xiàng)目。門禁管理、停車場(chǎng)管理等系統(tǒng)，用戶持經(jīng)物業(yè)管理部門通 系 統(tǒng)：授權(quán)的有效卡，既可享用一卡通的無(wú)人自助管理給水系統(tǒng)：分區(qū)變頻供水方式，由市政提供熱源，24小時(shí)供應(yīng)熱水消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋噴霧系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)及建筑滅火器等滅火措施，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，包括感煙/感溫探測(cè)器、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置、火災(zāi)聯(lián)動(dòng)控制裝置綜合點(diǎn)評(píng)：東方銀座毗鄰東直門綜合交通樞紐，底商、寫字樓、公寓具備典型的投資特征。統(tǒng)：采用非接觸讀卡方式，出庫(kù)車輛進(jìn)行識(shí)別電子巡更統(tǒng)：為大廈內(nèi)各種機(jī)電系統(tǒng)進(jìn)行有效合理控制停車管理系北京市光纜有線電視節(jié)目、衛(wèi)視中文臺(tái)、衛(wèi)視音樂(lè)臺(tái)、衛(wèi)衛(wèi)視系統(tǒng)：視體育臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視電影臺(tái)、美國(guó)有線電視新聞、家庭影院亞洲頻道、香港無(wú)線8頻道等海外電視節(jié)目樓宇自控系統(tǒng)：超5類水平電纜，100兆用戶網(wǎng)絡(luò)帶寬閉路電視統(tǒng)：設(shè)置相應(yīng)的機(jī)械排煙或機(jī)械正壓送風(fēng)系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)：二路10KV電源同時(shí)供電，總電量為 17900KVA，并設(shè)有后備柴油發(fā)電機(jī)1500KVA，設(shè)有防雷系統(tǒng)及電涌保護(hù)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)：進(jìn)口高速電梯，3VF調(diào)速系統(tǒng)，人工智能群控電梯管理綜合布線 系辦公樓內(nèi)走道、樓梯間、前室及合用前室等均按消防要求系典型項(xiàng)目：參考型物業(yè)（租賃）：百?gòu)?qiáng)商貿(mào)中心、佳匯中心、泛利大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、東環(huán)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、人壽大廈；競(jìng)爭(zhēng)型物業(yè)：當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城、華普花園、陽(yáng)光都市、東方銀座、華冠麗景寫字樓，金港大廈、昆泰國(guó)際中心、恒富廣場(chǎng)、尚都國(guó)際中心、東環(huán)18大廈、東華廣場(chǎng)等。乙級(jí)寫字樓仍以出租為主，出售的如佳匯中心、平安發(fā)展大廈，同樣呈點(diǎn)狀散布。新型辦公樓的熱銷在產(chǎn)品上均運(yùn)用以點(diǎn)帶面的戰(zhàn)術(shù)。在本案重點(diǎn)分析的八個(gè)可類比項(xiàng)目中，較少有不配設(shè)中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)的，當(dāng)然這與低價(jià)及底商規(guī)模大小等有密切關(guān)系（產(chǎn)品定位中將論述）。以上顏色加重部分為重點(diǎn)借鑒部分。北——中關(guān)村財(cái)智中心中關(guān)村上地金隅科技