【正文】 伍。鎮(zhèn)江市作為一個(gè)旅游城市，名聲在外，輻射半徑日趨加大，其房地產(chǎn)開發(fā)的前景和潛力吸引了遠(yuǎn)地的投資者，如上海、廣州等地投資者。如廣州、深圳、珠江珠江三角洲地帶不乏財(cái)力雄厚的私營企業(yè)主，個(gè)體商人等。（2）、本地投資者：由當(dāng)?shù)厥忻駱?gòu)成，此類型投資者比例少，且投資者即商鋪經(jīng)營者的現(xiàn)象明顯。 貳、 項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目定位的理論框架要求把握六大環(huán)節(jié)產(chǎn)品規(guī)劃現(xiàn)金測算和把握土地條件客戶群體銷售速度利潤和品牌達(dá)成四大目的長久發(fā)展的可能性項(xiàng)目操作的空間性技術(shù)指標(biāo)的可行性項(xiàng)目形象的排他性二、 本項(xiàng)目定位的背景1. 中央提出2004年經(jīng)濟(jì)工作有四個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)：住宅、汽車、旅游、通訊， 商業(yè)房地產(chǎn)正逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)；2. 丹徒新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場呼喚精品；3. 丹徒新區(qū)超前的規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施先行使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有利于新區(qū)的整體規(guī)劃及住宅小區(qū)和諧發(fā)展、優(yōu)勢互補(bǔ)，并成為新區(qū)人氣和形象力提升的關(guān)鍵；4. 丹徒新區(qū)優(yōu)惠的招商政策和較低的人力、物力、運(yùn)輸、資源成本；5. 傳統(tǒng)商業(yè)模式的閉門造車與與新區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣的發(fā)展構(gòu)成直接沖突；6. 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品附加值的塑造所帶來的商業(yè)價(jià)值逐漸浮出水面。u 7萬平米的銘基商貿(mào)城一期工程已經(jīng)開業(yè)、6萬平米的恒基太平洋商城正在招商，7萬平米的高級中學(xué)9月1日正式上課，2004年年底天然氣可投入使用、300張病床的新區(qū)醫(yī)院50萬平方米的住宅區(qū)正在開工，今后幾年，年均增長速度將繼續(xù)提高，對此作出預(yù)計(jì)：2006年底新區(qū)人口達(dá)到18000人 ，市政配套基本完成，商場入住率達(dá)30—40%，商業(yè)氛圍開始升溫2007年底新區(qū)人口達(dá)到30000人，市政配套完成并投入使用，商場入住率達(dá)到40—50%，商業(yè)中心初步形成2008年底新區(qū)人口達(dá)到45000人，市政配套較為完善，商場入住率達(dá)到65%，商業(yè)中心基本形成2009年底新區(qū)人口達(dá)到50000人，商場入住率達(dá)到75%，商業(yè)中心基本成熟三、 項(xiàng)目商業(yè)分析u 本案與城市節(jié)點(diǎn)距離本案至新區(qū)政府新市政府西市口火車站路程2公里4公里13公里9公里u 本案至主要旅游景點(diǎn)距離本案至南山風(fēng)景區(qū)三山風(fēng)景區(qū)鐵翁城茅山距離4公里15公里以上15公里以上20公里以上u 本案至主要城鎮(zhèn)距離本案至南徐新城上黨鎮(zhèn)句容蔣喬鎮(zhèn)距離5公里6公里左右6公里左右u 本案周邊狀況 公 交 車：25路（京谷大廈—新區(qū)政府—駙馬莊） 周邊建筑：項(xiàng)目A地塊東側(cè)將建郵電大樓；項(xiàng)目南側(cè)地塊結(jié)合西麓水庫將建高爾夫球場；其他均為未開發(fā)的住宅項(xiàng)目。經(jīng)營者經(jīng)營者以當(dāng)?shù)厝藶橹?，也有一小部分市區(qū)的經(jīng)營者在此承租店面。商業(yè)需求市場分析投資者商鋪的投資客主要有當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)的干部、主城區(qū)的一部分投資者、外地投資客主要來自上海、蘇州、常州、寧波、廣東。商業(yè)資源整合勢在必行新區(qū)商業(yè)存在經(jīng)營零散、服務(wù)單一落后的局面，商業(yè)配套嚴(yán)重不足，這與新區(qū)的整體定位格格不入。項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)出售情況整體經(jīng)營策略業(yè)態(tài)限制物業(yè)管理空置情況太平洋商業(yè)中心三層店連宅90%左右開發(fā)商免費(fèi)幫助招商無無90%東方商業(yè)廣場三層店連宅95%左右業(yè)主自行經(jīng)營招商無無100%中新商業(yè)廣場三層店面80%左右業(yè)主自行經(jīng)營招商無無85%新城家園沿街底層二層店連宅80%左右業(yè)主自行經(jīng)營招商無有80%整個(gè)新區(qū)商鋪基本采用商業(yè)零散經(jīng)營，各自為陣的局面，沒有專業(yè)經(jīng)營，物業(yè)管理的同步經(jīng)營比較滯后；商業(yè)形態(tài)停留在當(dāng)?shù)刂髁鞯牡赀B宅類型，在產(chǎn)品上沒有突破；銷售方式、促銷手段、宣傳方式也較為落后；盡管銷售情況較好，由于人氣不足，造成店面空置率相當(dāng)高。u 新區(qū)不管沿主干道還是內(nèi)街店面空置嚴(yán)重，空置率高達(dá)80%以上。這也是鎮(zhèn)江旅游資源和商業(yè)的薄弱點(diǎn)和空白點(diǎn)，游客缺乏一個(gè)可玩、可賞、可購的多位一體的商業(yè)娛樂中心。 ③. 商業(yè)物業(yè)形態(tài)、布局傳統(tǒng)，缺乏特色90%以上的商業(yè)物業(yè)（包括商業(yè)中心、沿街商鋪）的形態(tài)都采用底層做店面，二層住家或當(dāng)倉庫的形式，商業(yè)中心的布局都是江浙一帶傳統(tǒng)的排屋式店連宅布局，這種布局降低了商業(yè)中心的商業(yè)利用率，也不利于大型賣場的功能分割，不符合新區(qū)商業(yè)中心的定位。以下是我司在新區(qū)做的一次客流量調(diào)查表：地段調(diào)查時(shí)間（2004年8月20日）客流量谷陽路12：00~12：3017人次金谷路交龍山路12：40~13：1032人次②. 分散產(chǎn)權(quán)為主當(dāng)?shù)厣啼伒耐顿Y者來源甚廣，覆蓋鎮(zhèn)江本地、蘇州、上海、寧波、南京一帶的投資客。其他的服裝、生活日用品便利超市、菜市場、家用電器等生活和休閑配套基本上都沒有。但由于整個(gè)新區(qū)缺乏人氣，這些項(xiàng)目基本上沒有商家入住。u 主要客戶：本地消費(fèi)：當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T和銀行、保險(xiǎn)等企業(yè)工作人員；城區(qū)小部分居民；拆遷安置戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和富有一族。u 購房面積：９０％的潛在購房群體希望購買８０－１４０平方米的房屋，其中對８０－１２０平方的需求達(dá)到７０％，而愿意選擇８０平方以下面積的僅占５．２％。u 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)銷售狀況　2001200220032004年15月商品房交易額(億元)8戶均購買商品房面積(m2/宗)99106112120二、當(dāng)前市場總體發(fā)展態(tài)勢a) 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度快；b) 總體市場處于景氣狀態(tài)（量、價(jià)）；c) 房地產(chǎn)交易額增長幅度快，反映出市場看好；d) 商品房交易單宗面積增幅大，自住型需求量大；e) 房地產(chǎn)價(jià)格增幅明顯，增長空間大；f) 宏觀調(diào)控及相關(guān)金融政策給房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來一定的壓力；三、鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格情況根據(jù)鎮(zhèn)江市房管局的公報(bào)鎮(zhèn)江市2003年第四季度市區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)情況如下： 普通商品住宅 鎮(zhèn)江市區(qū) 2202元/平方米 其中： 主城區(qū)(京口、潤州) 2423元/平方米 丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn)) 1329元/平方米 鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn)) 1080元/平方米 二手住房 主城區(qū)(京口、潤州) 2188元/平方米第四季度市區(qū)普通商品住宅均價(jià)為2202元/平方米，其中不含丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn))、鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn))片區(qū)的城中、城東、城西板塊即京口、潤州主城區(qū)商品住宅房均價(jià)為2423元/平方米，丹徒新區(qū)(谷陽鎮(zhèn))均價(jià)為1329元/平方米，鎮(zhèn)江新區(qū)(大港鎮(zhèn))均價(jià)為1080元/平方米。丹徒區(qū)已形成以機(jī)電、化工、建材、食品、輕工為主的工業(yè)體系；形成以變壓器、整流器、充電器、電話語音系統(tǒng)、光電元器件、軸承、麻花鉆、高低壓電器等機(jī)電產(chǎn)品，甲醛等精細(xì)化工產(chǎn)品，香醋、啤酒、烤鰻等食品加工業(yè)，筆刷、柳制品、裘皮革等輕工質(zhì)品為特色產(chǎn)