【正文】 項(xiàng)目名稱(chēng)金智萬(wàn)博商城位置福壽街東、苑陵街北開(kāi)發(fā)商河南金智置業(yè)投資商八方盛和電器占地面積10938㎡建筑面積65889㎡建筑層數(shù)12層商業(yè)形態(tài)小商品批發(fā)鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪商鋪面積1030㎡層高面寬/進(jìn)深商業(yè)定位頂級(jí)小商品批發(fā)零售商場(chǎng) + 精裝酒店式公寓主力店無(wú)業(yè)態(tài)分布小商品 小百貨等銷(xiāo)售進(jìn)度商業(yè)售罄銷(xiāo)售均價(jià)1F 4萬(wàn) 2F 3F 2萬(wàn)銷(xiāo)售策略 三年返租客戶構(gòu)成■投資客戶 80%以上 □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度一次性99折 按揭93折銷(xiāo)售熱線0371693278869327999管理公司廣州聯(lián)眾招商熱線037169327888招商進(jìn)度60%以上招商方式銷(xiāo)售式招商租賃政策 無(wú)管理費(fèi)用4元/㎡工商稅費(fèi)經(jīng)營(yíng)方式□租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率240～280元/平方米租金優(yōu)惠無(wú)租金交付方式半年一交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯13扶梯4貨梯5廣場(chǎng)300㎡中庭休閑設(shè)施無(wú)廣告位外立面廣告停車(chē)位400多個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況福壽街繁華街道50米人流眾多苑陵街繁華街道30米人流眾多周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）無(wú)周邊商業(yè)項(xiàng)目苑陵商場(chǎng) 德化步行街、小商品城等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套火車(chē)站批發(fā)商圈項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車(chē)體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題火車(chē)站最后一塊地項(xiàng)目資料單頁(yè) 樓書(shū) 折頁(yè) 招商手冊(cè)等代理公司廣州嘉毅項(xiàng)目概況金智商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式等，獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商、世界500強(qiáng)家樂(lè)福商業(yè)雙引擎模式，吸引100多家國(guó)際、國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌巨頭競(jìng)相入駐。管理費(fèi)用4元工商稅費(fèi)經(jīng)營(yíng)方式■租金 ■聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率120300元租金優(yōu)惠無(wú)租金交付方式半年交或季度交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯30扶梯4貨梯5廣場(chǎng)休閑設(shè)施廣告位外立面及街區(qū)內(nèi)停車(chē)位3000個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況農(nóng)業(yè)路成熟商業(yè)路段30米較大花園路成熟商業(yè)路段20米較大周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）動(dòng)物園周邊商業(yè)項(xiàng)目丹尼斯、關(guān)虎屯商業(yè)步行街 正道花園商廈等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套學(xué)校 博物院等項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車(chē)體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題項(xiàng)目資料單張 樓書(shū) 招商手冊(cè)等代理公司廣州鈞城項(xiàng)目概況國(guó)貿(mào)中心由7萬(wàn)平方米商業(yè)建筑、5棟高層建筑，1棟5層高的商場(chǎng)，物業(yè)類(lèi)型涵蓋特色商業(yè)、高檔寫(xiě)字樓和小戶型公寓，是三者的有機(jī)統(tǒng)一體，是鄭州城市中心最大規(guī)模的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)布局：綠色部分為10酒店式公寓下三層商鋪，黃色部分為8住宅和9樓，寫(xiě)字樓下四層商鋪，藍(lán)色部分為一層的商業(yè)步行街，紫色部分是住宅兩層底商。國(guó)際街項(xiàng)目評(píng)析長(zhǎng)城康橋華城是商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、高層住宅為一體的大型城市建筑綜合體。優(yōu)勢(shì)： 優(yōu)越的地理位置； 依靠項(xiàng)目的品牌； 雙首層雙地面空中連廊的設(shè)計(jì)； 錯(cuò)業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的方式。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1. 交通便利 配套完善2. 商業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作3. 業(yè)態(tài)布局科學(xué)合理4. 15年1000%超長(zhǎng)返租，具備較強(qiáng)吸引力5. 僅售20%物業(yè)，80%自留為投資者提供信心保障！6. 主力店的影響力劣勢(shì)：1. 較長(zhǎng)的返租年限，實(shí)際租金收益與返租比例的矛盾凸現(xiàn)，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的管理能力提出挑戰(zhàn)。名門(mén)城市廣場(chǎng)個(gè)案評(píng)析：物業(yè)管理上海貝茲公交路線K91K1126路、77路、23路、58路、87路周邊配套頂級(jí)硬件：創(chuàng)造享受性購(gòu)物空間科學(xué)規(guī)劃：11部電梯營(yíng)運(yùn)暢快客流，1部觀光電梯，2部自動(dòng)扶梯，6部客梯，2部貨梯，讓購(gòu)物者在最短的時(shí)間到達(dá)任何一個(gè)地點(diǎn)；首席配套：4000平方的休閑廣場(chǎng)，必將成為市民的約了聚集地，匯聚的人流帶來(lái)滾滾財(cái)源；500個(gè)停車(chē)位，規(guī)模直達(dá)堪稱(chēng)一流。淘金圣地主力店五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王、華潤(rùn)萬(wàn)家、兩岸咖啡業(yè)態(tài)分布1F 精品百貨 2/3F 商超 4F 餐飲 5F 健身休閑銷(xiāo)售進(jìn)度70%以上銷(xiāo)售均價(jià)外鋪 35萬(wàn) 內(nèi)鋪 2萬(wàn)銷(xiāo)售策略 返租銷(xiāo)售銷(xiāo)售方式案場(chǎng)銷(xiāo)售+會(huì)議營(yíng)銷(xiāo)等銷(xiāo)售主張1000%第一投資回報(bào)率客戶構(gòu)成□投資客戶 80%以上 □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度一次性一個(gè)點(diǎn)銷(xiāo)售熱線65528888管理公司上海貝茲商業(yè)招商熱線65952895招商進(jìn)度過(guò)半招商方式招商公司代理招商租賃政策 15年返租管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)無(wú)優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)方式■租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式物業(yè)公司租售比例自留80%內(nèi)部配套 客梯7扶梯2貨梯2部廣場(chǎng)4000㎡門(mén)前廣場(chǎng)休閑設(shè)施座椅、景觀等廣告位墻體停車(chē)位500個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況金水路行政大道50米左右較大玉鳳路一般道路20米左右較小地下通道或天橋無(wú)周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）4000米休閑廣場(chǎng)周邊商業(yè)項(xiàng)目曼哈頓廣場(chǎng)、首座國(guó)際廣場(chǎng)等區(qū)域商業(yè)氛圍漸成熟項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車(chē)體/站牌□其他 SP活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)、簽約儀式、商業(yè)論壇等階段廣告主題中原第一投資回報(bào)率項(xiàng)目資料單張、折頁(yè)等代理公司項(xiàng)目概況名門(mén)城市廣場(chǎng)，僅出售首層7450平米，2—5層為開(kāi)發(fā)商自有商業(yè)，持有率高達(dá)80%—強(qiáng)大的資本運(yùn)營(yíng)實(shí)力，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，與投資者共進(jìn)退！金水大道，購(gòu)物天堂，淘金圣地。同樣居于鄭汴物流商貿(mào)圈的邊緣位置。 康橋但未來(lái)城一二層聯(lián)體的鋪位結(jié)構(gòu)，無(wú)疑降低了其二層的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也促使其商業(yè)形態(tài)只能以社區(qū)商業(yè)的定位進(jìn)行布局。市場(chǎng)商戶老板在周邊找不到相應(yīng)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。并且具備專(zhuān)業(yè)化的管理能力和市場(chǎng)運(yùn)作能力!顯然這些是我們所不具備的！但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鄭汴商圈各大市場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍主要在行業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)細(xì)分及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸拓展。 但我項(xiàng)目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：l 隨著鄭汴路建材大道的整合升級(jí)，市場(chǎng)更加細(xì)分，隨著國(guó)內(nèi)外家居建材巨頭的紛紛進(jìn)入，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的先后開(kāi)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。如中博家具城，鳳凰窗簾布藝城等。以面對(duì)更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)規(guī)劃25個(gè)區(qū)，設(shè)有商鋪300余間，全部展廳均采用先進(jìn)的輕鋼結(jié)構(gòu)建筑，穩(wěn)固、美觀、大氣、環(huán)保。 鄭州金三角建材城集陶瓷、木地板、門(mén)業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體，專(zhuān)業(yè)區(qū)劃，精選品牌，超市化經(jīng)營(yíng)。 鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是2004年3月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)管理有限公司與鄭州豫谷實(shí)業(yè)公司聯(lián)合升級(jí)改造的建材市場(chǎng)，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處，鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城 集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開(kāi)業(yè)的又一中原最大、專(zhuān)業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場(chǎng)。 采用單獨(dú)商鋪銷(xiāo)售形勢(shì)，每個(gè)鋪面3層110平米左右，售價(jià)為每平米60008000多元216。家電市場(chǎng)向賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)發(fā)展的趨勢(shì)必將成為一種趨勢(shì)和必然選擇。 而原先位于鄭汴路北的廚具市場(chǎng)，則搬到路南未來(lái)大道西側(cè)。運(yùn)營(yíng)商： 中博股份 □市場(chǎng)評(píng)析隨著中博家具名店街的完工投入運(yùn)營(yíng)，中博家具的總體量將達(dá)到120萬(wàn)㎡以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!通過(guò)市場(chǎng)的進(jìn)一步整合升級(jí)，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由批發(fā)轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo)，在家具細(xì)分市場(chǎng)中，必將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)影響力！鄭汴路家電市場(chǎng)□市場(chǎng)概況鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場(chǎng)，匯集了鄭州市市場(chǎng)上幾乎所有的家電品牌。鋪位結(jié)構(gòu)： 商場(chǎng)內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 中博國(guó)際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時(shí)，22棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離，在中州大道東的物流港建起一個(gè)30萬(wàn)平方米的家具批發(fā)市場(chǎng)，而將現(xiàn)有的市場(chǎng)重新建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的精品家具零售市場(chǎng)，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道，定會(huì)給中原家具帶來(lái)絕代芳華?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ?992年，由8棟家具展銷(xiāo)商場(chǎng)和兩個(gè)家具批發(fā)展廳組成，建筑面積近30萬(wàn)平方米，匯集各類(lèi)家具營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)1600余家，匯集了目前國(guó)內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動(dòng)工具產(chǎn)品。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng)，專(zhuān)業(yè)運(yùn)作能力以及市場(chǎng)的深耕細(xì)作，必將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。運(yùn)營(yíng)商：鑫山實(shí)業(yè)□ 市場(chǎng)評(píng)析隨著03年鑫山實(shí)業(yè)對(duì)于旗下幾大市場(chǎng)的整合以及商品大世界的升級(jí)改造。鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門(mén)面 商場(chǎng)內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺(tái)、建材大賣(mài)場(chǎng)展示和交易平臺(tái)，物流配送平臺(tái)，二級(jí)市場(chǎng)終端銷(xiāo)售平臺(tái)，電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國(guó)華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬(wàn)㎡九大專(zhuān)業(yè)化賣(mài)場(chǎng)，15萬(wàn)㎡四大專(zhuān)業(yè)化建材批發(fā)市場(chǎng)，2萬(wàn)多㎡建材精品商業(yè)街。洗車(chē)精品一條街2大批發(fā)展廳n 項(xiàng)目周邊路段商業(yè)分布情況 鄭 汴 路 商 都 路未來(lái)大道商 城 路玉鳳路中州大道鳳 凰 路本案家電城燃?xì)饩呤袌?chǎng) 家電市場(chǎng)中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材紅星美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場(chǎng)集美家私城鋁材市場(chǎng)金三角陶瓷城等中博世 貿(mào)中博車(chē)城廣告材料市場(chǎng)中原博覽中 心n 項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分布情況路 段代 表 商 業(yè)市場(chǎng)體量(萬(wàn)㎡)知 名 品 牌未來(lái)大道中博世貿(mào)家具廣場(chǎng) 盛大網(wǎng)絡(luò)永樂(lè)電器等家電市場(chǎng) 4鄭州廚具市場(chǎng) 2鄭州酒店用品市場(chǎng)3鄭汴路商都路中原國(guó)際博覽中心5肯德基麥德龍國(guó)美電器等中博家具中心 以鄭州目前商業(yè)格局，大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀(jì)聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂(lè)福為中心的北環(huán)商圈，以世紀(jì)聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層；以華中食品城、萬(wàn)客來(lái)為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈形成了商貿(mào)物流圈層。因此，相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)式的街區(qū)比購(gòu)物中心或者M(jìn)ALL的經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)較小。而街區(qū)則是目前經(jīng)營(yíng)層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)?？煽紤]將自留物業(yè)長(zhǎng)期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營(yíng)造人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商等工作。而丹尼斯等成功商業(yè)也都是經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實(shí)現(xiàn)的。商業(yè)的市場(chǎng)定位，商業(yè)的運(yùn)作管理水平等將是競(jìng)爭(zhēng)的核心。雖然紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴，共同經(jīng)營(yíng)，但在短期內(nèi)仍然難脫沉疴。 178。 建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。3) 營(yíng)銷(xiāo)策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷(xiāo)策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷(xiāo)策略的多姿多彩。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，鄭州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。2) 物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開(kāi)零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；?zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。 178。首期由10多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆”似的下沉式中央廣場(chǎng)，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成 4. 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)分析178。 總建筑面積50萬(wàn)㎡，由國(guó)貿(mào)街、酒店式公寓、寫(xiě)字樓