【正文】 小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。（六）價格表模擬價格表的制定價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎(chǔ)，通過各項調(diào)差而制定的各單位價格明細表。因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計算）每月月供小于租金，租不如買?！?本項目周邊項目的銷售平均價格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時代城”銷售均價為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會大廈”銷售均價3380/㎡、“錦江國際大廈”銷售均價為3050元/㎡、“金成國際”銷售均價為3100元/㎡。（二）可類比樓盤市場銷售單價住宅物業(yè)與SOHO項目名稱 功能性質(zhì) 價格（元/㎡） 付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園 商住兩用 2600（不帶裝修）3050（帶裝修） 一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場 3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%德億時代城 住宅 3500 一次性：3%，按揭：2%青年居易 住宅 2100 一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期）3200（四期預(yù)售價） 一次性：3%，按揭：1%華林都市家園 住宅 1900 一次性：5%，按揭：無未來花園 住宅 3400 一次性：5%，按揭：無兆邦花園 住宅 2600 一次性：10%，按揭2%麗江水花園 住宅 2200 一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性：3%，按揭1%辦公樓：項目名稱 功能性質(zhì) 價格（元/㎡） 優(yōu)惠折扣金成國際廣場 3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%財富廣場 辦公 3380 一次性：2%，按揭：無中州都會廣場 辦公 3500 一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱 價格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市 5800富田麗景花園 4100—6100寶隆華庭 12000青年居易 495021世紀社區(qū)—湖左岸 3200華林都市家園 4000風(fēng)和日麗 4500麗江水花園 5800新世紀小區(qū) 4900—5700（三）本項目市場銷售單價建議市場依據(jù)：※ 通常大中型項目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。定價程序※ 首先，決定項目的整體均價，也就是“平均單價” ※ 然后在對項目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價”※ 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定?？捎卸喾N定價方法?！? 消費者心理因素如果消費者對企業(yè)的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，定價就有較大的自由度。市場競爭在某種方面實際上是差異競爭。市場經(jīng)濟不可能沒有競爭。在建筑物的價值構(gòu)成中，成本占有重要的地位?！? 銷售目標這一目標不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達到最大。價格策劃的目標在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標?！?價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣?！?留有余地○不把價格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。B、SOHO商住公寓命名：CBD左岸、都市E站、麗陽天下、蘋果公社、菁英特區(qū)、自由之光、都會100C寫字樓命名：創(chuàng)富時代廣場、CBD城市廣場D小高層社區(qū)命名：翡翠森林、在水一方、左岸華爾茲、康橋郡、瑞士峰景（三）推薦案名：中原新城：——希望與夢想之地（四）主題口號：A、整體※ CBD城市精英社區(qū)可引入“精生活”主題（精致、精品、精華、精彩、精英）※ 國際人文居住社區(qū).※ 風(fēng)尚生活人居坐標 B、公寓※ CBD第一居所※ 城市中央生活圈C、小高層住宅 ※ 瑞士風(fēng)情特區(qū) ※ 從容CBD，閑情瑞士園（五）賣點梳理：A、 地段優(yōu)越—0距離CBD中心，盡享城市繁華與便捷B、10萬平方米園林數(shù)碼社區(qū)C、規(guī)劃設(shè)計※ 水的俱樂部：游泳池、水幕電影廣場、噴泉廣場等※ 超過40%的綠化率※ 瑞士風(fēng)情園林設(shè)計※ 百花齊放，園內(nèi)鮮花品種眾多，有極高的鮮花率※ 泛會所（步行徑、運動健身中心、美容中心、IQ俱樂部、露天茶吧等）※ 休閑商業(yè)步行街※ 空中花園、入戶花園※ 豪華住戶大堂※ 時尚小戶型、舒適中大戶型設(shè)計※ 歐陸建筑風(fēng)格※ 后期導(dǎo)入先進、體貼的物業(yè)管理服務(wù)等七、 價格策略（一）定價原則定價考慮因素※ 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。七、項目案名推介/主題口號（項目競爭力分析）（一）命名方式： 項目整體命名，不同產(chǎn)品線（如寫字樓、SOHO）單獨命名，（統(tǒng)一在整體命名下），以體現(xiàn)大盤風(fēng)范。商業(yè)街資源的利用——利用小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的商業(yè)步行街作全面的展示。(六)建筑風(fēng)格定位簡約歐陸風(fēng)格建筑風(fēng)格,首個瑞士峰景小城 (七)項目開發(fā)模式定位考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢——10萬平米規(guī)模，在市場中的有強的號召力。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一客HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。※ 產(chǎn)權(quán)商場（略）具體戶型比例建議如下： 類別 住宅：比 例100% 比 例100% 比 例100% 100％結(jié)構(gòu)名稱 二房二廳 二房二廳 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi) 復(fù)式 SOHO 寫字樓 商業(yè)面 積 65㎡ 80㎡ 90㎡ 110—120㎡ 130—140㎡ 135160㎡ 180㎡ 40㎡左右 60㎡左右 80㎡ 100㎡ 120㎡ 80150比 例 10％ 15％ 15％ 20％ 30％ 5％ 5％ 45％ 55％ 30％ 30% 40% 100％ （四）價格定位：價格策略 經(jīng)濟+美麗——以中檔的價格，中高端產(chǎn)品的品質(zhì)打開市場本項目的建議目標售價住宅平均均價為每平方米2500元；寫字樓的平均均價為每平方米3100元，SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；(五)形象定位：項目形象定位依據(jù) ※ 目標客戶分析大多追求時尚，注重個性，樂于接受新鮮事物；認同國際潮流、接受西方文化；※ 本項目定位要求全新的強勢概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹CBD人文示范社區(qū)；項目形象定位要素 ※ 體現(xiàn)項目定位要求：國際人文示范社區(qū)※ 符合目標客戶格調(diào)：時尚、大氣、熱情、和睦……※ 利于表達物業(yè)賣點：位置地貌、文化韻致……※ 配合項目的多功能性，包含辦公、服務(wù)、商業(yè)、安家、個性等元素※ 形象鮮明，易于產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：歐洲文明、西方文化……※ 有較強的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式……※ 有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨創(chuàng)、新穎、易于聚集市場目光，引起消費者好奇心。需求的物業(yè)類型隨經(jīng)濟情況不同而定，一般會需求面積適中的戶型。需求物業(yè)類型為品質(zhì)高的大面積戶型，由于不作為主要居所，因此也不希望價格過高，高性價比的房子容易被接受。離鄭州越近，離美好前景越近?！?需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全?！?購買決定因素：單位價格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。※ 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢是有不少了，但如果花錢太奢侈心疼，沒必要?！?購買決定因素：單位價格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。鄭州移民白領(lǐng)——不是鄭州本地人，不管有沒有戶口，畢業(yè)后一直在鄭州工作，鄭州是河南省城，城市發(fā)達，生活又舒適，發(fā)展機會也很大。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、文化層次，對購買物業(yè)有一定的知識和經(jīng)驗，所以才真正知道所要購買物業(yè)的價值。（二）項目目標對象定位客戶定位通過對市場數(shù)據(jù)的分析和整理，本項目的主力客戶定位為：都市白領(lǐng)階層 主流客戶：※ 鄭州市的白領(lǐng)；※ 企業(yè)中高層管理者；※ 企事業(yè)單位，個體企業(yè)主。SOHO酒店式公寓——40—60平米，一房一廳，兩房兩廳，白領(lǐng)族小戶型公寓，宜商宜居，是目前熱銷小戶型的升級版（市場空缺）——小戶