【正文】 ? ?人力、高科技一起上?。碧水莊園以其先進(jìn)的設(shè)施，在園區(qū)內(nèi)形成獨(dú)具特色的立體交叉安防系統(tǒng)。所以，在更多的負(fù)責(zé)別墅的物業(yè)管理公司看來，安全是高水平物業(yè)管理的基礎(chǔ)，在安全的基礎(chǔ)上，才能談?wù)摵驮u判其他服務(wù)的水平。 詳解 2022年 5月，京城紫玉山莊別墅社區(qū)中發(fā)生的?寶馬撞門?事件令高檔別墅社區(qū)的物業(yè)管理問題被各方廣泛重視，至今，糾紛已經(jīng)得到了妥善的解決，業(yè)內(nèi)人士指出，由于別墅屬于高檔社區(qū)，因此物業(yè)管理的品質(zhì)和水平將直接影響生活的品質(zhì)?？伤麄儾蛔屛疫M(jìn)，后來就看見我母親被抬進(jìn)了救護(hù)車。?就算有什么矛盾也不能不讓回家吧。師先生對這一行為立即提出質(zhì)疑，此后雙方一直僵持著。 ? 當(dāng)?shù)诙煊浾邅淼阶嫌裆角f時(shí)，看到離師先生所住房子不遠(yuǎn)就是小區(qū)南大門，門外停著一輛黑色寶馬車，車左前部將原本關(guān)閉的兩扇鐵柵欄大門頂?shù)梦㈤_。物業(yè)管理企業(yè)必須實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算，尋求合理利潤，保持自身資產(chǎn)的增值與擴(kuò)大再生產(chǎn)。 ? ，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，培育健康有序的物業(yè)管理市場。 ? 對當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)的幾點(diǎn)建議： ? ，把小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提高到城市管理的重要位臵。傳統(tǒng)管理機(jī)制的存在和準(zhǔn)開發(fā)準(zhǔn)管理的局面，使業(yè)主缺乏對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)，物業(yè)管理單位缺少內(nèi)在動力和外在壓力，服務(wù)意識不強(qiáng)。 第三節(jié) 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)與經(jīng)營存在的問題及解決對策 ? ? 隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和管理體制的改革，物業(yè)管理作為一種新興的產(chǎn)業(yè)在我國得到了很大的發(fā)展，在快速發(fā)展的同時(shí)，也逐漸暴露出其在法規(guī)、管理、競爭等方面不夠完善等深層次問題。解決不了就是管理服務(wù)不好，動輒以不交服務(wù)費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)管理公司索賠； ? ，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù) ,對業(yè)主不履行義務(wù)（如交費(fèi)），缺乏有力和實(shí)用的制約手段； ? ，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞?賣點(diǎn)?，一有糾紛就紛紛對物業(yè)管理公司口誅筆伐，并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報(bào)道的社會責(zé)任； ? ,業(yè)主委員會成立難、制度不健全； ? ，樓房質(zhì)量差、配套設(shè)施不齊全，開發(fā)商遺留問題較多，給后期管理造成極大的困難，造成物業(yè)管理投訴多； ? 、收費(fèi)難，使物業(yè)企業(yè)入不敷出。 ? 首先，物業(yè)環(huán)境直接關(guān)系到人們的居住生活質(zhì)量。有時(shí)也把確定沿街建筑位臵的一條建筑線謂之紅線 ，即建筑紅線。 ? 普遍提高的情況下，在居民和住戶的經(jīng)濟(jì)承受能力和心理承受能力沒有明顯提高的情況下，住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的市場還具有很大的局限性。如前面所介紹的服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容，都是和人們的日常生活密不可分的。物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理人員必須對此有足夠的重視并切實(shí)有效地做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) ? ? ，使物業(yè)的功能和環(huán)境效益能夠更好地發(fā)揮。 ? （ 2）住宅小區(qū)內(nèi)房屋及水、電、氣等日常保養(yǎng)和維修。同時(shí)，許多城市又針對就住宅小區(qū)物業(yè)管理工作相對薄弱的狀況，在新建住宅小區(qū)管理取得成功的基礎(chǔ)上，把迅速在舊區(qū)推廣物業(yè)管理的工作列入房改重點(diǎn)內(nèi)容，并制定相應(yīng)配套政策，數(shù)年內(nèi)也都取得了可喜成績。 ? 按照建設(shè)部 1994年施行的 《 城市住宅小區(qū)管理辦法 》第二條第三款之規(guī)定：住宅小區(qū)管理是指對住宅區(qū)內(nèi)的房屋建筑機(jī)器設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。 詳解 ? 上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳 ? ? 物業(yè)服務(wù)的對象相對固定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理公司的天職。 ? ? 這部分費(fèi)用包括人工費(fèi)，清潔、清理費(fèi)、材料費(fèi)，清潔機(jī)械維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用。 ? 2. 一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) ? 一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成如下： ? (1) 人員費(fèi)用，包括管理人員、技工、技師等費(fèi)用。 ? (4) 節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營利潤是物業(yè)管理工作中降低勞動成本，提高勞動效率，其所占用社會勞動時(shí)間小于社會平均生產(chǎn)勞動時(shí)間而取得的社會勞動必然結(jié)果，是勞動所得。有形成本是指物業(yè)管理工作中耗費(fèi)的物質(zhì)資料和活勞動。 ? 。 ? 、會計(jì)等專業(yè)人士之費(fèi)用。 ? 、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用。 ? ，包括工資、津貼、福利保險(xiǎn)等。 ? 其次，物業(yè)管理企業(yè)利用自己良好的服務(wù)態(tài)度，高質(zhì)量的服務(wù)水平和管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)全方位、多功能、多層次的綜合性特約服務(wù)，如組織家庭服務(wù)，代聘保姆，代聘家教，代訂車船機(jī)票，家庭清潔、消毒打蠟，代為復(fù)印、傳真，代訂送牛奶，代訂書報(bào)雜志等等。其范圍限于室內(nèi)裝飾、水電管線、隱蔽工程及室外建筑公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修。一般來說，國家所有的物業(yè)管理啟動資金，應(yīng)由國家出資；合營企業(yè)的物業(yè)管理啟動資金由合營各方出資構(gòu)成；中外合資和股份制的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金，則由中外各方按比例出資和股東出資籌集構(gòu)成；外方獨(dú)資的物業(yè)管理企業(yè)的啟動資金則由外方單獨(dú)出資構(gòu)成。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式 ? ? 所謂包干式，就是物業(yè)公司每月向業(yè)主方收取定額的費(fèi)用，如遇管理費(fèi)賬戶收入款項(xiàng)不足支付物業(yè)管理開支時(shí)，則由物業(yè)管理公司自行支付差額；如賬戶有盈余，則作為物業(yè)管理公司的收益。 ? 、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則 ? ? 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主，使用人和物業(yè)公司利益的敏感問題。可最近到朋友家去玩，差不多的房子，物業(yè)費(fèi)才每平方米 2元，從享受到的物業(yè)服務(wù)，包括小區(qū)保安、小區(qū)綠化、公共部位清潔、設(shè)施維修服務(wù)等方面比較，好像質(zhì)量上也沒有多少差別。 企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的責(zé)任免除包括：戰(zhàn)爭、軍事行動或暴亂；核輻射或污染；被保險(xiǎn)人的故意行為。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? 物業(yè)管理中涉及的相關(guān)保險(xiǎn)及其規(guī)定主要有： ? 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是以各種物質(zhì)財(cái)產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 ? ? ? 保險(xiǎn)是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。 ? ? 業(yè)主是物業(yè)管理最主要的收益人，理應(yīng)承當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用，其管理費(fèi)的計(jì)算方法有兩種。 ? （ 7）公共服務(wù)。 ? （ 3）公共設(shè)施維修保養(yǎng)。 2.實(shí)行分類儲蓄、專項(xiàng)使用的原則。一般大廈辦公室的租賃合同中均規(guī)定承租人退租搬遷時(shí)應(yīng)將辦公室恢復(fù)原狀。 ? ⑧當(dāng)事人協(xié)商一致，同意解除合同。 ? ④租賃房屋被界定為危險(xiǎn)房屋。 ? （ 5）租賃物業(yè)數(shù)量、條件、用途、租金數(shù)額的改變或因其他原因而發(fā)生租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)改變時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)政策規(guī)定，變更租賃合同。 ? （ 2）承租人如果需要將承租的物業(yè)分出一部分獨(dú)立租用，可征得出租人同意，會同其分租其他成員分別與出租人簽訂租賃合同。 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 物業(yè)租賃的談判與簽約 ? 主要有以下幾個(gè)階段： ? ? ? (1) 租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù) ? (2) 承租戶的財(cái)務(wù)狀況 ? (3) 所需面積的大小 ? (4) 需要提供的物業(yè)服務(wù) ? 3. 租約談判 ? (1) 控制簽約進(jìn)程 ? (2) 聘請租賃經(jīng)紀(jì)人 ? (3) 談判妥協(xié) ? (4)簽約與租賃登記 ? ? 當(dāng)達(dá)成出租 \承租意向時(shí)，就可由出租方、承租方分別與物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃意向書。 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容與項(xiàng)目 ? ? ? ? 3 .美容美發(fā)服務(wù) ? 4 .圖書、音像出租服務(wù) ? 5. 康樂項(xiàng)目 ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? ? ? 物業(yè)租賃，是指出租方通過合同或契約的方式將物業(yè)的使用權(quán)交付給承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租賃期限屆滿時(shí)收回物業(yè)使用權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)活動。 （ 6）衛(wèi)生方面：代請醫(yī)療護(hù)理人員；衛(wèi)生清毒、小孩疫苗接種；接送病人看病。 ? （ 1）衣著方面：代買衣、洗衣、熨衣、制衣服務(wù)。沒多久，庫房里特地預(yù)備的臨時(shí)貨架整整齊齊堆放著業(yè)主們委托保管的材料。這些余料保管期為 6個(gè)月，逾期經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)業(yè)主不認(rèn)領(lǐng)的作無主處理。有的業(yè)主只能乘著夜晚無人時(shí)悄悄地放到門外。 第三章 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù) ? 【 案例透視 】 ? 第一節(jié) 物業(yè)管理經(jīng)營性服務(wù)概論 ? 第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營內(nèi)容與項(xiàng)目 ? 第三節(jié) 物業(yè)租賃 ? 第四節(jié) 物業(yè)經(jīng)營的收入與費(fèi)用 ? 第五節(jié) 物業(yè)管理的保險(xiǎn)運(yùn)作 案例透視 ? 2022 年 1月，某新建花園小區(qū)業(yè)主紛紛入住后，第一件事就是忙著裝修，高興之余也有一塊?心病?。 ? ? （ 1）采用先進(jìn)的檢索軟件，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的儲存和使用價(jià)值。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? 檔案管理現(xiàn)代化的主要包括：?一是在檔案管理中使用現(xiàn)代技術(shù)和設(shè)備，二是運(yùn)用科學(xué)方法對檔案實(shí)施規(guī)范化、制度化、程序化的管理。 第五節(jié) 物業(yè)資料檔案管理 ? ? ? 即國家機(jī)構(gòu)、社會組織以及個(gè)人?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種： ? ? ? ? ? (1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu) ? (2)編制招標(biāo)文件 ? ①投標(biāo)人須知 ? 1)投標(biāo)的條件 ? 2)對投標(biāo)文件的要求 ? 3)對招標(biāo)程序的說明 ? ②合同條款 ? ③技術(shù)規(guī)范 ? (3)制定標(biāo)底 ? ? (1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 ? (2)組織資格預(yù)審 ? (3)召開標(biāo)前會議 ? (4)開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo) ? ? (1)合同的簽訂 ? (2)合同的履行 ? (3)資料整理與歸檔 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? ? ? 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? ? ? ? ? ? 、保函 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 ? ? ? 合同是指平等的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變革、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo) ? ? ? 物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家競投的物業(yè)管理公司競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收 ? 接管驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 1. 接管驗(yàn)收要在規(guī)定的期限內(nèi)完成。 ? 3. 為今后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，通過接管驗(yàn)收，一方面可以是工程質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，減少日常管理維修的工作量，另一方面，根據(jù)移交的資料和現(xiàn)場勘察，可以摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃。 ? 建立完善的財(cái)務(wù)制度 ? 物業(yè)管理公司在物業(yè)交付業(yè)主使用前，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)及物業(yè)特點(diǎn)，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定一年的管理收支預(yù)算，籌措物業(yè)管理維修基金，建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理經(jīng)費(fèi)和基金的收支。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)的早期介入 ? 物業(yè)管理早