【正文】 中介機(jī)構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、銷售收入、成本及費用等情況進(jìn)行鑒證。 （二）核定征收 1. 核定成本扣除。 審核結(jié)束后，根據(jù)審核結(jié)果填寫 《 土地增值稅清算申報表 》 。 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的工程造價指數(shù)，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)以及清算項目建設(shè)周期等因素，確認(rèn)單位面積工程造價，并據(jù)此核定扣除額。 在審核公共配套設(shè)施費的扣除時，應(yīng)先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)??？鄢椖繉徍隧樞驗椋? 1. 扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核憑證是否合法有效； 2. 扣除項目不能直接認(rèn)定的，審核分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)是否合理； 3. 審核開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致。 。 對于納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照上述方法中的市場價格或評估價值確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。重點審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應(yīng)審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。 三、不論是 納稅人自行清算的還是主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算的，納稅人在辦理清算手續(xù)時，應(yīng)報送下列資料： （一）清算項目財務(wù)報表 （二）土地使用權(quán)受讓合同及支付地價款憑證； （三）清算項目貸款合同和銀行貸款利息結(jié)算通知書； （四）開發(fā)項目的預(yù)算、概算書； （五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程驗收證明； （六）清算項目銷售許可證； （七）公共配套設(shè)施有關(guān)資料； （八）預(yù)征土地增值稅完稅憑證復(fù)印件； （九）房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的憑證； （十）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅、費用憑證； （十一）房地產(chǎn)買賣合同復(fù)印件； （十二） 《 普通標(biāo)準(zhǔn)住房審核表 》 ； （十三）稅務(wù)中介清算鑒證報告； （十四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。 對不符合受理條件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在 《 土地增值稅清算申請審批表 》 ，中注明，連同有關(guān)資料一并退回納稅人。 第二節(jié) 申請與受理 一、納稅人自行清算的申請與受理。 符合下列情況之一的 ，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、 完成銷售的并能夠準(zhǔn)確核算開發(fā)成本的 ； （ 二 ） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （ 三 ） 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 。 ） 第四講 清算管理 ? 內(nèi)容 ： ? 基本規(guī)定 ? 具體規(guī)定 ? 有關(guān)文件解讀 ? 注意事項 第一節(jié) 基本規(guī)定 一 、 清算對象 、 單位和原則 土地增值稅清算對象和單位房地產(chǎn)開發(fā) 。 （ 七 ） 繼承 、 贈與的征免稅問題 繼承 、 贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ， 不屬于土地增值稅的征收范圍 ， 不征收 土地增值稅 。對投資 、 聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn) （ 含股權(quán) ） 再轉(zhuǎn)讓的 ， 應(yīng)征收土地增值稅 。 企業(yè)兼并是指 :A企業(yè)對 B企業(yè)進(jìn)行并購 ,結(jié)果會出現(xiàn)被并購 B企業(yè)法人主體資格消失 .B企業(yè)繼續(xù)存在 。 兼并概念是指兩個規(guī)模大致相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)結(jié)合起來將其資源整合成一個實體 。 在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的 ， 均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅 。 （ 二 ） 1994年 1月 1日 以前已簽訂的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ， 不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓 ， 均免征土地增值稅 。 二 、 具體規(guī)定 （ 一 ） 個人 轉(zhuǎn)讓住房的減免稅規(guī)定 個人 因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用 非普通住宅 ， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn) ，凡居住滿五年或五年以上的 ， 免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的 ， 減半征收土地增值稅 。 （ 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過細(xì)則第七條 （ 一 ） 、 （ 二 ） 、 （ 三 ） 、 （ 五 ） 、 （ 六 ）項扣除項目金額之和百分之二十的 ， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的 ， 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 （ 四 ） 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定 納稅人建造出售的住房同時符合下列標(biāo)準(zhǔn)的為普通標(biāo)準(zhǔn)住房： 1. 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 2. 以單棟樓為單位 ， 平均單套建筑面積在 140平方米 （ 含 140平方米 ） 以下； 3. 實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 。 （ 三 ） 因城市市政規(guī)劃 、 國家建設(shè)的需要而搬遷 ， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入 ，免征土地增值稅 。但增值額超過扣除項目金額 20%的，應(yīng)對其 全部增值額 計稅（包括未超過扣除項目金額 20%的部分）。 ， 但能提供購房發(fā)票的 增值額 =轉(zhuǎn)讓收入 購房發(fā)票金額 綜合費用 銷售稅金 應(yīng)納土地增值稅 =增值額 適用稅率 轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定； 購房發(fā)票金額按購入房地產(chǎn)時發(fā)票所載的金額確定； 綜合費用按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算確定 。 ， 根據(jù) 《 稅收征管法 》 及其 《 實施細(xì)則 》 的有關(guān)規(guī)定 ， 從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起 ， 加收滯納金 。 土地增值稅預(yù)征率幅度為 %至3%。 土地增值稅項目登記表 填報日期： 年 月 日 轉(zhuǎn)讓單位名稱 轉(zhuǎn)讓單位負(fù)責(zé)人 受讓單位名稱 受讓單位負(fù)責(zé)人 轉(zhuǎn)讓單位地址 經(jīng)辦人，電話 轉(zhuǎn)讓項目名稱： 轉(zhuǎn)讓土地、房地產(chǎn)座落地： 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)證書號 轉(zhuǎn)讓土地面積ｍ 2 轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)證書號 轉(zhuǎn)讓建筑面積ｍ 2 土地使用權(quán)出讓合同號： 轉(zhuǎn)讓合同名稱簽定 轉(zhuǎn)讓合同日期 納稅人（公章） 稅務(wù)經(jīng)辦人：（簽字） 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（公章 ） 五 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款預(yù)征 （ 一 ） 《 細(xì)則 》 規(guī)定 ， 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ， 由于涉及成本確定或其他原因 ， 而無法據(jù)以計算土地增值稅的 ，可以預(yù)征土地增值稅 ， 待該項目全部竣工 、 辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ， 多退少補 。 （ 二 ） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)進(jìn)行納稅申報 。 對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓次數(shù)少且金額較小的納稅人 ，也可按季申報 ， 在每個季度終了后 10日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅納稅申報 。 （ 二 ） 納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅 。 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的 ， 土地管理部門 、 房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù) 。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的 ， 應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅 。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限 ， 應(yīng)在納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 ， 辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)前 。 問：假如房地產(chǎn)企業(yè)沒有發(fā)生利息支出 ， 其房地產(chǎn)開發(fā)費用是按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)還是 10%以內(nèi)計算扣除 ？ 還是有別的計算扣除方法 ？ ， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 允許據(jù)實扣除 ， 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 ， 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除 。 （ 二 ） 開發(fā)企業(yè)采取異地安置的 ， 異地安置的房屋價值可按當(dāng)期市場價格視同貨幣安置計入開發(fā)成本 。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個人的借款、分支機(jī)構(gòu)向總部借款所支付的利息，不得扣除。 上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , Ｃ .單位和個人互換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 。 、同類房地 但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時 Ｂ .非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 、獎勵 。 、分配給股東或投資人 。 對取得的收入為外國貨幣的 ,應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣 ,據(jù)以計算土地增值稅稅額 。 在土地增值稅稅制設(shè)計中 ， 為何扣除建筑成本或舊房及建筑物的評估價格 ， 而地價款則采用據(jù)實扣除而非評估扣除 ？ 六 、 確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的注意事項 (一 ) 直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定 。 采用評估辦法 ， 符合市場經(jīng)濟(jì)的原則 ， 有利于維護(hù)稅收法紀(jì) ， 加強(qiáng)征管 。 (七 )加計扣除 三 、 房地產(chǎn)評估的計稅事項 在征稅中 ， 對發(fā)生下列情況的 ， 需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估： （ 一 ） 出售舊房及建筑物的； （ 二 ） 隱瞞 、 虛報房地產(chǎn)成交價格的； （ 三 ） 提供扣除項目金額不實的； （ 四 ） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 成交價格 低于房地產(chǎn) 評估價格 ， 又無正當(dāng)理由的 。 兩者不是等量關(guān)系 。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響 ， 比較合理 。 （ 三 ） 對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的 ， 在計算其增值額時 ， 允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用 、 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用 、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ， 并允許加計 20%的扣除 。 對甲、乙單位如何計算扣除？ 二 、計算扣除項目金額的注意事項 (一 )對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 (AC) 。 增值額 征稅 。 如增值額未超過項目金額 50%的部分 ， 包括 50%在內(nèi) ， 均適用 30%的稅率 。 超率累進(jìn)稅率是以計稅依據(jù)的相對率為累進(jìn)依據(jù) ，按超累方式計算和確定適用稅率 。） （ 5）舊房評估費用。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 2. 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用收費單位的有效收費憑證，代收費用未計入房價之中，而是在房價之外單獨收取的，收費項目不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。如果建筑面積大致相同，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)傒^為簡單，如果建筑面積差別很大，按轉(zhuǎn)讓的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。住宅樓已銷售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。 “ 總面積 ” 是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地面積。 （ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 取得土地使用權(quán)后 ,僅進(jìn)行土地開發(fā) (進(jìn)行 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” )，不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，扣除項目為： （ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 （ 1） 取得房地產(chǎn)所支付的價款 。對取得土地（不論生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)既轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目為： （ 1） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。按購買土地使用權(quán)實際繳納稅額扣除。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)，稅率5% B. 城建稅及附加。舊房及建筑物的評估價格 ,須經(jīng)主管地方稅務(wù)確認(rèn)。為了便于計算操作， 《 細(xì)則 》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 （ 5） 公共配套設(shè)施費 。 （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 1） 土地征用及拆遷補償費 。 納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的 ， 應(yīng)按照受益對象 ， 采用合理的分配方法 ， 分?jǐn)偣餐某杀举M用 。 即扣除項目中因支付款項而取得的憑證必須是合法有效憑證 。 即應(yīng)當(dāng)在 “ 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 ” 、 “ 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ”