【正文】 雖然項(xiàng)目具有一定可行性，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素和機(jī)會(huì)成本，以及在城南這個(gè)富賈聚居、商業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域酒店業(yè)卻并不發(fā)達(dá)的狀況，在條件允許的前提下，建議開發(fā)機(jī)構(gòu)再詳細(xì)地研究城南酒店業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展特點(diǎn)，然后選擇一個(gè)具有比較優(yōu)勢(shì)的方案來進(jìn)行開發(fā)，以避免因首因效應(yīng)而喪失最優(yōu)決策，從而為投資方提供盡可能大的盈利機(jī)遇。 綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位及交通條件、地塊特征、市場(chǎng)供給與需求特征分析及預(yù)測(cè)、成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市發(fā)展規(guī)劃以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果分析，本項(xiàng)目具備一定的可行性，但強(qiáng)大的市場(chǎng)競爭壓力應(yīng)引起開發(fā)機(jī)構(gòu)的足夠重視。2．公司特有風(fēng)險(xiǎn)公司特有風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別公司的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，從公司本身來看，可分為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（籌資風(fēng)險(xiǎn)）兩類。對(duì)本項(xiàng)目而言，面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)是利率的提高。u 詮釋：從上表中可以看出，租金變化比建安成本變化對(duì)表中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響更大。? 財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論：本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不錯(cuò)，有一定的收益前景。 從靜態(tài)指標(biāo)來看，為幾種提案中最大值，但相互間的差距并不大；。小結(jié)：從第三提案財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果分析可得知，前三年項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分別為－、－、－，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力要求較高，項(xiàng)目的主要收益還是要依賴經(jīng)營期的租金收入，因而租金及出租率的變化對(duì)項(xiàng)目的投資回收期及投資收益率的影響就顯得比較重要。財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果：（2） 租售并舉：寫字樓部分按9000元/平方米定價(jià)，按照30%銷售計(jì)算，商場(chǎng)及車庫全租，商場(chǎng)平均租金100元/平方米月，車位租金350元/個(gè) 采用10％的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率計(jì)算，項(xiàng)目前十年凈現(xiàn)值（NPV）為－，動(dòng)態(tài)投資回收期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過十年，但考慮到是全租模式，投資回收期通常較長，而且上述財(cái)務(wù)表中并未反映出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值及增值部分，因而從這個(gè)意義上講，在此提案下主要應(yīng)以經(jīng)營期會(huì)計(jì)收益率來衡量及評(píng)估項(xiàng)目的盈利水平。3. 假設(shè)首先按照第一提案（只租不售）的內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。按照總建筑面積減去銷售后的建筑面積，計(jì)算建安成本造價(jià)為建筑物的原值。4. 車位：平均租金為350元/個(gè)2. 出租價(jià)按照穩(wěn)健的原則和市場(chǎng)比較方法，商鋪的平均租金為100元/㎡2. 關(guān)于建筑安裝費(fèi)用第六章 財(cái)務(wù)評(píng)估一、規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 本估算按照項(xiàng)目地可獲取的較高的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，如下表所示：序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 值單 位1.總用地面積㎡2.總建筑面積66619㎡地上部分建筑面積51619㎡寫字樓44000㎡商業(yè)面積7619㎡地下室15000㎡3.容積率二、項(xiàng)目投資估算從營銷策略上看，不外乎全租、全售、租售并舉等幾種模式，基于前述章節(jié)的分析，本項(xiàng)目的營銷策略以租賃為主，因而在這里首先以只租不售的模式進(jìn)行財(cái)務(wù)估算。 特拉克斯大廈位居城南副中心的核心區(qū)域，在設(shè)計(jì)上具有相當(dāng)前沿的特點(diǎn)，依托未來城南副中心辦公物業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì)，且開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，其競爭力非常強(qiáng)勁。與前述之主要競爭項(xiàng)目相比，新希望大廈項(xiàng)目無論是在區(qū)位上，還是在檔次上，都并不占優(yōu)勢(shì)。四川機(jī)械設(shè)計(jì)院項(xiàng)目區(qū)位：人民南路跳傘塔四川機(jī)械設(shè)計(jì)院原址用地面積：12660平方米建筑占地面積：5150平方米地上建筑面積：91000平方米建筑高度：92米建筑層數(shù)：3～27層容積率：地下停車位：500輛點(diǎn)評(píng)：區(qū)位與華輝廣場(chǎng)基本等同，位于一環(huán)路與人民南路的交匯處，比之華輝廣場(chǎng)，該項(xiàng)目交通更便捷、商氣更旺盛。匯通銀行大廈區(qū)位：人民南路二段，與“開行國際”隔人民南路相望建筑形態(tài)：匯通銀行大廈由一棟35層甲級(jí)寫字樓和一棟17層高檔商務(wù)公寓組成。仁恒廣場(chǎng)修建成后，將與成都目前人氣最旺的川信大廈比肩而立，成為人民南路最為璀璨的雙子星，也將成為成都城市商務(wù)網(wǎng)絡(luò)空間中非常重要的節(jié)點(diǎn)。由此看來，三峽大廈的定位無疑與城南副中心是一脈相承的，將享有整個(gè)區(qū)域的辦公物業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，集合其自身鮮明的建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)，具有較好的發(fā)展前景。項(xiàng)目周邊已開發(fā)、在建及待建高檔住宅項(xiàng)目眾多，如天府長城、融城理想、御府花都、和黃項(xiàng)目等，未來對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的支撐很大；城南副中心定位于政務(wù)、金融、商務(wù)、會(huì)展中心，區(qū)內(nèi)將聚集眾多辦公物業(yè)，屆時(shí)其聚集效應(yīng)將促使區(qū)域成為與目前市中心區(qū)域分庭抗禮的又一重要辦公物業(yè)聚居所。1～2層主要為展示功能，4層為商務(wù)中心，5層為會(huì)務(wù)中心，6層為員工餐廳項(xiàng)目特點(diǎn)：國航大廈區(qū)位：成都市航空路1號(hào)建筑高度：95米建筑類型：由2棟寫字樓＋2棟獨(dú)立商業(yè)建筑組成總投資：6億元總建筑面積：108000平方米地上面積（寫字樓部分）：8萬平米地下面積：兩層，約2萬平方米車位：600個(gè)項(xiàng)目開發(fā)步驟：一期開發(fā)8萬平米的寫字樓，獨(dú)立商業(yè)待二期開發(fā)。6. 強(qiáng)調(diào)健康環(huán)保。消費(fèi)系統(tǒng)/安全：煙感系統(tǒng)；聲光系統(tǒng)；定期的消費(fèi)演習(xí)。 電力：雙路/三路供電；備用發(fā)電機(jī)；不間斷供電；電力供應(yīng)量80瓦/平方米。 因此，保持相對(duì)少的客戶是品牌客戶進(jìn)駐重點(diǎn)考慮的因素之一。是主要衡量標(biāo)準(zhǔn)2. 重視商務(wù)配套?？蛻糁饕枨筇卣鳎?. 地段是品牌客戶最看重的因素。 項(xiàng)目針對(duì)性優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于發(fā)展非常成熟的城南區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施十分完備，高尚住宅小區(qū)成片，銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)眾多，同時(shí)也有諸如凱賓斯基等賓館。這些企業(yè)非常注重品牌的樹立以及良好的辦公環(huán)境，對(duì)辦公地點(diǎn)的區(qū)位、軟硬件配置、交通條件、區(qū)域配套等要求頗高。 ? 小結(jié)：從寫字樓的市場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，成都寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁增加，但供應(yīng)量增幅更快，僅僅2004年的施工面積就比上年凈增加22萬平方米，相當(dāng)于成都寫字樓市場(chǎng)正常年份的市場(chǎng)消化量，故未來兩年能將是成都辦公物業(yè)大量放量的時(shí)期，市場(chǎng)競爭激烈。與辦公樓供給市場(chǎng)的低迷相比，市場(chǎng)對(duì)該類用房的需求量卻持續(xù)上升，%。表現(xiàn)出辦公物為強(qiáng)勁的增勢(shì)。2. 未來幾年成都市辦公物業(yè)市場(chǎng)需求總量預(yù)測(cè) 由此，導(dǎo)致辦公物業(yè)的市場(chǎng)租金可能有上漲的趨勢(shì)。 中高檔辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求不容忽視 信息文明化造就了第三產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，智力型、服務(wù)型的中小型公司越來越多，成為中高檔辦公物業(yè)的重要消費(fèi)群體。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展使國內(nèi)一些公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到加強(qiáng)，高檔辦公物業(yè)可滿足其提高企業(yè)形象、展示公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力、從而進(jìn)一步拓展公司業(yè)務(wù)的創(chuàng)業(yè)需要。 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，國內(nèi)企業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)力增強(qiáng)，刺激區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求。從前表可知，空置面積呈逐年下降的趨勢(shì)，說明供求雙方在博弈中朝平衡方向發(fā)展，需求方也越來越理性，在市場(chǎng)中眾多產(chǎn)品中選擇符合自身需求的物業(yè)，對(duì)單個(gè)供給方而言，需要更審慎地決策，才能在激烈的供方內(nèi)部競爭中取得優(yōu)勢(shì)，才能與需求方的博弈中占到先機(jī)。鑒于此，可基本判斷成都辦公物業(yè)的供給量將不斷加大，市場(chǎng)競爭將會(huì)更加激烈，未來兩年，成都辦公物業(yè)市場(chǎng)可能會(huì)延續(xù)前兩年供大于求的局面。由此可見，從2003年起，成都的辦公物業(yè)市場(chǎng)開始步入了快速、穩(wěn)定的發(fā)展期。 本項(xiàng)目的功能主要圍繞著商務(wù)辦公而設(shè)置，有利于合理避免過多的商業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的影響，有利于提升項(xiàng)目的專業(yè)品質(zhì)。 詮釋： 25層、96米的高樓，在彰現(xiàn)樓宇非凡的品質(zhì)的同時(shí)，也降低了建筑的密度，為商務(wù)企業(yè)營造了現(xiàn)代感和舒適感兼容的辦公環(huán)境。 規(guī)劃中的地鐵Ⅰ號(hào)線沿人民南路由天府廣場(chǎng)至華陽，途經(jīng)項(xiàng)目地，并設(shè)有站口，為項(xiàng)目區(qū)域更大程度地提升了交通通達(dá)性。三、項(xiàng)目區(qū)域交通布局北世界四川機(jī)械設(shè)計(jì)院項(xiàng)目數(shù)碼廣場(chǎng)華輝廣場(chǎng)威斯頓聯(lián)邦國航大廈凱萊帝景錦繡八期豐德國際曼哈頓三期 新希望大廈（本案）央擴(kuò)新項(xiàng)目一 環(huán) 路三 環(huán) 路長 壽 路倪家橋路領(lǐng)事館路錦 繡 路人 民 南 路科 華 路玉 林 路新 光 路二 環(huán) 路桐梓林北路機(jī) 場(chǎng) 路航 空 路詮釋：城南副中心定位為政務(wù)、金融、商貿(mào)、會(huì)展中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演極點(diǎn)的角色，其輻射效應(yīng)呈發(fā)射狀沿交通干線傳遞。 項(xiàng)目地毗鄰?fù)╄髁?、玉林生活區(qū)，位于城南高品質(zhì)社區(qū)的新棕樹片區(qū)內(nèi)，在新棕樹的整體規(guī)劃上，將項(xiàng)目緊鄰的航空路打造成“城南春熙路”，建成后將代替“棕北領(lǐng)事館路”一帶臨時(shí)的商業(yè)建筑，與大世界商業(yè)廣場(chǎng)商圈相呼應(yīng)。風(fēng)險(xiǎn)分析（二）研究依據(jù)政府相關(guān)政策、指標(biāo)，成都國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，近年來成都寫字樓市場(chǎng)供給與需求分析及預(yù)測(cè)，同行業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)及營銷策略，《成都市高檔寫字樓物業(yè)調(diào)研報(bào)告》。第23頁第六章 財(cái)務(wù)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)分析第11頁第四章 市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)第02頁第二章 項(xiàng)目介紹“新希望大廈”