【正文】 在任何市場上，新的零售商店能夠刺激購物者的興趣和好奇。這個(gè)趨勢意味著購物中心已經(jīng)不僅僅是吸引有特定需求的當(dāng)?shù)刭徫镎叩馁徫飯鏊慕煌ê臀恢玫目蛇_(dá)性來說，東欣商業(yè)區(qū)位于主干道新華大街，與中山西路上的項(xiàng)目來比，他有其獨(dú)有的優(yōu)勢，同時(shí)中山西路上的較大的商業(yè)項(xiàng)目如：維多利商廈、內(nèi)蒙古民族商場、呼和浩特華聯(lián)城市購物中心以及在建的首府廣場等的成功之處我們均可以借鑒。一個(gè)符合市場要求、可操作性的商品組合對項(xiàng)目來說十分重要。呼市目前的零售市場競爭十分激烈，無論是設(shè)施本身還是市場定位、總體布局或設(shè)計(jì)。因此其結(jié)果雖然具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值，但在根據(jù)以上結(jié)果來作投資決定時(shí)仍然需要額外審慎。178。利用前部分得到的2005年目標(biāo)人口數(shù)目資料，結(jié)合消費(fèi)者市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，本公司嘗試推算未來東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的日人流量情況。再根據(jù)我們已知的其他數(shù)據(jù)，利用可承受發(fā)展規(guī)模模型，我們可以算出東欣商業(yè)區(qū)的可承受商業(yè)發(fā)展面積。：居民年人均消費(fèi)性支出推算表（2005年）年份2001年2005年居民人均消費(fèi)性支出（元）48666620根據(jù)以上各項(xiàng)測算結(jié)果，并綜合市場分流及其他不確定性因素，保守考慮風(fēng)險(xiǎn)因子為25％，形成下面的東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目月營業(yè)額推算表。:訪呼游客推算表(2005年)2002年2005年訪呼游客（人）2110000 3611552 外國游客(人)28788 49275國內(nèi)游客(人)2081222 3562294 根據(jù)過去幾年來呼市游客增長情況，％，本公司保守推算到2005年到呼市旅游人數(shù)可達(dá)3611552人次，包括國際游客49275人，國內(nèi)游客3562294人。％()。由于呼市人們出行多數(shù)乘坐公交車或者選擇自行車及步行，距離的遠(yuǎn)近成為其出行消費(fèi)考慮的重要因素。總零售開支=可承受樓面面積呼市居民將會是東欣商業(yè)區(qū)未來最重要的目標(biāo)消費(fèi)者。再通過利用個(gè)人零售開支的數(shù)據(jù)，可得出東欣商業(yè)區(qū)未來可得到的零售營業(yè)額。 可承受發(fā)展規(guī)模本章將主要就東欣商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模進(jìn)行分析，并提出建議的發(fā)展規(guī)模，賽睿顧問的目的是確定東欣商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模，同時(shí)該發(fā)展規(guī)模不僅可以滿足市場需求，而且使東欣商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。：呼市各區(qū)在崗職工年均工資情況表（單位：元）各旗區(qū)縣2000年2001年增長率%新城區(qū)71369188回民區(qū)72178436玉泉區(qū)68268368賽罕區(qū)77419651土左旗59058249托縣63937895和林縣64166435清水河縣57206783武川縣69099100年均工資（元）75488716摘自：呼市2002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒178。％。％。：呼市各旗縣區(qū)人口構(gòu)成圖 摘自：呼市2002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒第一商圈（如右圖所示）包括了新城區(qū)及賽罕區(qū)內(nèi)北至海拉爾東街，南至大學(xué)東街；西至哲里木路/昭烏達(dá)路，東至豐州路這個(gè)區(qū)域的人口，他們將是東欣商業(yè)區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群，根據(jù)2002年呼市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒我們得知第一商圈人數(shù)為235773人，占呼市總?cè)丝冢ǎ?。l 第二商圈：距離東欣商業(yè)區(qū)630分鐘車程，輻射到包括除去商圈一所含地區(qū)以外的新城區(qū)及賽罕區(qū)所有區(qū)域人口，所占比例約為15%30%，他們將不定期的前往東欣商業(yè)區(qū)。一般來說，商圈主要是根據(jù)距離來界定的，基本上界定在20分鐘步行，5分鐘車程為第一商圈，另外我們還將考慮其他的一些因素，如：l 交通因素：東欣商業(yè)區(qū)交通十分便利，距離火車站近8公里，白塔飛機(jī)場近20公里，并且有多條公交線路能夠到達(dá)，必將輻射到大量消費(fèi)群。東欣商業(yè)區(qū)地處內(nèi)蒙古呼市的中心，賽罕區(qū)東風(fēng)路南、東影南街東，地理位置比較好，同時(shí)周邊有多家居民小區(qū)。世奧商廈品種繁多，但是該商場是一個(gè)純粹的綜合性購物商場。內(nèi)蒙古民族商場是始建于1954年的聯(lián)營商店。東欣商業(yè)區(qū)位于新華東街主干道南側(cè)、東影南街東，（）不僅交通十分便利，而且可視性也極強(qiáng)，靠新華東街的300多米商業(yè)街有望成為新華大街上的亮點(diǎn)。呼和浩特市東接京、津、唐經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和渤?？诎?西連第二座歐亞大陸橋,北鄰蒙古國和俄羅斯,是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)重點(diǎn)由沿海向內(nèi)陸,由東向西轉(zhuǎn)移的結(jié)合部（）。根據(jù)呼市2002年年鑒顯示，2001年呼市出租汽車數(shù)為3952輛，市內(nèi)公共電汽車總數(shù)為422輛。東欣商業(yè)區(qū)周邊聚集了呼市兩個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，他們分別是如意區(qū)和金橋區(qū)，如意區(qū)是于2000年7月3日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以東西向的機(jī)場路為界，將開發(fā)區(qū)劃分為幾大功能區(qū)。東欣商業(yè)區(qū)（）位于呼市中心，賽罕區(qū)東風(fēng)路南、東影南街東，內(nèi)蒙古民族商場的斜對面，呼市主干道新華東街南側(cè)。不難看出，呼市中山路上的市場規(guī)模已經(jīng)與居民的消費(fèi)能力不符。全長１．７公里的中山路兩側(cè)集中了商貿(mào)、餐飲、住宿、金融、文化、娛樂等多種行業(yè)的店鋪、場所近２００余家，預(yù)計(jì)2005年中山路改造完成后，商業(yè)面積將達(dá)70萬平方米以上，同時(shí)中山西路還吸引了北京王府井百貨、上海一百股份有限公司等，他們都有意在中山路上投資新建項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱規(guī)模位置開業(yè)時(shí)間富邦大廈（女人世界）50000平米呼市工人文化宮西側(cè)2003年世奧廣場45000平米呼市民族商場西側(cè)2003年溫州商業(yè)步行街63000平米南與中山西路相接，東西分別與文化宮街、通道南街毗鄰一期：2003年二期：2004年巴黎廣場68000平米民族商場對面2004年首府廣場11萬平米錫林北路和中山西路的交叉口2004年底合計(jì)336000平米根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，在被訪的以商廈內(nèi)店中店或底商形式營業(yè)的商家里租賃商鋪占主流，占到了（共三十七家）65％，各種業(yè)態(tài)租金水平都不一樣，其中餐飲的租金水平平均值為￥50元/平/月，室內(nèi)休閑娛樂租金水平平均值為￥73元/平/月，專賣店的租金平均值為￥264元/平/月，但主要以￥150元/平/月以下為主，并且租金以年付為主。溫州力天投資發(fā)展有限公司（即投資首府廣場的開發(fā)商）近期與呼市簽訂了合作協(xié)議，由力天公司投資１０億元，在呼市打造一個(gè)占地１０００畝，建筑面積達(dá)７０萬平方米，目前亞洲最大的民族特色商業(yè)區(qū)“大扎哈”。步行街主街道長420米，寬18米，面積為 7560平方米，是呼市第一條集商貿(mào)、旅游、文化傳播、餐飲、休閑娛樂、居住于一體的步行街。其中寫字樓26層，商場7層， 平方米。從世奧商廈的商品組合里我們可以看出，世奧商廈的商品組合比較全，但仍是一個(gè)純粹的綜合性購物商場，在業(yè)態(tài)上非常單一，因此對于東欣商業(yè)區(qū)來說，齊全的商品組合，合理并且符合呼市當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的業(yè)態(tài)配比將會起到舉足輕重的作用。民族商場在商品組合上主要是以服裝服飾為主，另外在業(yè)態(tài)組合上顯的過于單調(diào)，基本上除了購物、餐飲之外沒有其他業(yè)態(tài)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)幾乎沒有。它以經(jīng)營民族服飾、民族工藝品為特色，集家電、百貨、民貿(mào)等為一體，是呼市把民族特色與商業(yè)結(jié)合的較好的商場之一。第三商業(yè)街主要經(jīng)營：酒吧、美食街、禮品精品、民族工藝、玩具出租、攀巖、兒童娛樂城、美容美發(fā)和影視城等。自開業(yè)以來，北京華聯(lián)呼市城市購物中心日營業(yè)額平均接近100萬元，目前，北京華聯(lián)呼市城市購物中心與呼市金宇集團(tuán)合作正在進(jìn)行二期、三期改造。玉蘭油，雅芳，旁氏，蝶妝，金利來，鱷魚，袋鼠，老人頭，萬里馬，仙美時(shí)國際快餐城，吉野家各種手機(jī)2層淑女裝，少女裝，時(shí)裝，休閑裝，男裝，職業(yè)裝，男女褲，襯衫，牛仔，飾品，水吧，洗衣纖邊。根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，呼市消費(fèi)者除了南華聯(lián)外，維多利商廈是購物首選。事實(shí)上，目前，國內(nèi)消費(fèi)市場的形態(tài)，尤其是中高檔消費(fèi)已經(jīng)發(fā)生了變化，從過去的目標(biāo)性消費(fèi)逐步向體驗(yàn)性消費(fèi)轉(zhuǎn)變。中山西路商業(yè)街2005年完成全部改造建設(shè)工程后，各類商貿(mào)設(shè)施的建筑規(guī)模將達(dá)到70萬平方米以上。呼市回民區(qū)是呼市的商貿(mào)中心，該區(qū)逐步形成了以“一路三街”（即以現(xiàn)代化大型商場、超市、專業(yè)市場為主的黃金商業(yè)街——中山西路，以品牌、休閑、娛樂為主的溫州商業(yè)步行街，以民族地方餐飲、小吃為主的牛橋清真食品一條街，以機(jī)電、五金批發(fā)為主的通道商業(yè)街）為主線，以專業(yè)市場、便民市場為補(bǔ)充的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。從二十一世紀(jì)九十年代中期起，曾出現(xiàn)了建國以后第一次大型商場利潤普遍下降、商場倒閉的現(xiàn)象，呼市也不例外。 內(nèi)蒙古呼市的零售市場本章將闡述內(nèi)蒙古呼市零售市場總體概況以及呼市主要的商業(yè)區(qū)，包括目前呼市主要商業(yè)項(xiàng)目以及部分在建的商業(yè)項(xiàng)目，以便評估未來的零售業(yè)供應(yīng)情況以及部分競爭項(xiàng)目的情況。另外，中國的消費(fèi)者逐漸接受這種集多元化購物、餐飲及娛樂于一體的“一站式”購物場所，他們通過“一站式”購物可以享受到更多的便利。 國外購物中心已有近百年的歷史，美國的Mall of America以及英國的Bluewater以及馬來西亞吉隆坡的MidValley Megamall都是目前比較著名的Mall，相對于國內(nèi)來說，它們已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，借鑒國外一些成功案例并且結(jié)合東欣商業(yè)區(qū)的實(shí)際情況，對于東欣商業(yè)區(qū)來說必不可少。 國內(nèi)購物中心開發(fā)中的典型錯(cuò)誤國內(nèi)購物中心的開發(fā)普遍處在邊探索邊開發(fā)的階段，所以發(fā)生開發(fā)失誤不可避免。 國內(nèi)購物中心開發(fā)模式國內(nèi)購物中心項(xiàng)目，尤其是近兩年進(jìn)入市場的項(xiàng)目，在開發(fā)模式上因?yàn)橘Y金等方面的原因發(fā)生了比較大的變化。在投資機(jī)構(gòu)對超級購物中心產(chǎn)業(yè)關(guān)注的同時(shí)，國內(nèi)地方政府也開始關(guān)注這一新興產(chǎn)業(yè)，尤其是超級購物中心項(xiàng)目對所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動作用巨大，而且有利于提升國內(nèi)零售業(yè)的長期競爭力。 國內(nèi)購物中心發(fā)展?fàn)顩r90年代初期，北京、上海等一線城市的百貨商場將餐飲、娛樂概念引進(jìn)來，產(chǎn)生了中國的購物中心模式，但普遍規(guī)模較??；90年代末期，隨著廣州天河城、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場等的陸續(xù)建成，大陸逐漸出現(xiàn)了規(guī)模超過10萬平方米的購物中心，即SHOPPING MALL，當(dāng)然，以上購物中心項(xiàng)目都屬于城市中心MALL。但由于商場一些具有吸引力及新穎概念的主力店（除晨曦百貨），大都是較為高科技及高級的零售概念，如新力高科技探索樂園、奧迪及大眾車展中心等，沒有可以吸引大量人流定期地、頻密地到訪商場的主力租戶，如大型超市、健身中心等，所以市場人氣受局限。活力新天地 體育用品、多熒幕電影院、兒童樂園、餐飲、名車展覽館比爾達(dá)比薩、法國鱷魚、運(yùn)動100、斯樂斯基餐廳、第5街牛仔專賣店、諾帝卡、傲勝國際保健、招商銀行、東方甜心世界兒童主題樂園、熱帶雨林餐廳等。u 各主題的商品組合及租戶組合分布如下：主題定位租戶組合繽紛新天地青春時(shí)裝服飾、百貨公司晨曦百貨、佳能/富士店、高永信攝影、東方工藝精品、中國銀行、臺北小站、天福名茶、麥當(dāng)勞、天使冰王、太和、恒成珠寶、今生金珠寶行等都市新天地休閑服飾、新力探索科技中心、音樂中國東方圖書音像店、匠人組合、新力探夢、艾格、淑女屋、南聯(lián)味食品店、VC保健品專賣店、西蜀豆花莊、元福回轉(zhuǎn)壽司、金天山、真維絲、其樂皮鞋、江蘇百花專賣店等。東方新天地于2001年3月正式開業(yè)，整個(gè)商場面積達(dá)100000平方米，分兩層。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位失當(dāng)所引起的風(fēng)險(xiǎn)是有目共睹的。比如百貨類和家居建材類商家之間就必須對界面進(jìn)行深入處理。事實(shí)上，越是文化、文藝、歷史的內(nèi)容在文化水平逐漸提高的市場氛圍下，一方面成本最低，另一方面，市場價(jià)值越長久，甚至永恒。對于汽車社會來講，擁有汽車的階層往往代表商業(yè)消費(fèi)的主要群體，他們在整個(gè)商業(yè)消費(fèi)市場占有很高的比重，在停車及交通方面滿足他們的需要，事實(shí)上就等于為贏得市場打下基礎(chǔ)。顯然，購物中心，尤其是SHOPPING MALL對交通條件有比較高的要求，無論是城市中心SHOPPING MALL，還是郊區(qū)SHOPPING MALL，都需要良好的交通條件，只是前者更關(guān)注公共交通條件，后者更關(guān)注轎車的交通條件，原則是能夠讓目標(biāo)消費(fèi)者很容易到購物中心里面消費(fèi)。經(jīng)過長期的發(fā)展，美國SHOPPING MALL發(fā)展已經(jīng)度過大發(fā)展階段，進(jìn)入穩(wěn)定期，甚至在近年有輕微下滑的趨勢。此商場的半主力店還包括一間亞洲區(qū)最大的多屏幕電影院、一間馬來西亞最大的健身中心、一間最先進(jìn)的保齡球館及一間一站式購物服務(wù)的高科技計(jì)算機(jī)中心。 MegamallMidValley Megamall 是吉隆坡最新、規(guī)模最大的購物中心，于1999年開業(yè)，發(fā)展商為IGB國際公司等。該購物中心的設(shè)計(jì)極富特色：以三角形作為樓面的形狀，并分別在三個(gè)角打造出三個(gè)不同特色的零售區(qū)，憑借不同零售區(qū)不同的市場定位、市場策略，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營價(jià)值。停車位達(dá)到13000個(gè)，年客流量2600萬人次，每星期到訪客人達(dá)50萬人。二期將建在一期的北側(cè)，多層次連接將使兩建筑融為一體。此商場距離TWIN CITIES國際機(jī)場還不到2公里，并坐落于擁有7000間房間的酒店附近，無論對本地還是外地游客，地理位置都十分方便。美利堅(jiān)MALL其中一個(gè)主要的特色是娛樂及休閑設(shè)施的比例特別高，包括一個(gè)設(shè)于零售設(shè)施旁投資達(dá)7,000萬美元占地7公頃的Knott39。值得一提的還有國立美利堅(jiān)大學(xué)，它是第一個(gè)在MALL內(nèi)設(shè)校園的大學(xué)，該校的學(xué)科分為17類，包括會計(jì)、市場、計(jì)算機(jī)、商務(wù)等。美利堅(jiān)MALL于1992年開業(yè)，共有4層，發(fā)展商為美國教師保險(xiǎn)福利協(xié)會、西蒙地產(chǎn)集團(tuán)和加拿大555集團(tuán)。 私家車將大量進(jìn)入家庭，也將會改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀念，并將會促進(jìn)消費(fèi)增長，同時(shí)，私家車的增加也將對新的商業(yè)項(xiàng)目提出停車和交通的要求。呼市自2002年年底開始調(diào)整在崗職工工資、福利補(bǔ)貼費(fèi)用、離退休人員的離退休金及補(bǔ)貼費(fèi)用，此外還調(diào)整城市居民最低生活保障金，提