【正文】 在論文檢查期間，承蒙導(dǎo)師的悉心匡正，提出諸多寶貴建議，因此，本論文得以更趨嚴謹與完善，謹致以無限的謝意。然而，盡管如此，在一些城市仍有可能出現(xiàn)大量的政府赤字，這是因為經(jīng)濟的高速增長無法滿足城市預(yù)算中公共服務(wù)、管理費用及其他支出的更快增長，因此，未來地方政府融資的壓力將持續(xù)存在，無法回避。再次，城市全要素生產(chǎn)率的提高將會節(jié)約政府支出。在過去的幾十年里，中國的城市化發(fā)展是不平衡的，因此未來的資金安排應(yīng)盡量避免進一步惡化這個問題。在我們看來，未來政府城市化所需資金將會來源于以下幾個方面。高速的城市化進程意味著必須為更多、更高的公共服務(wù)提供資金支持。例如，在交通運輸方面，據(jù)估計，2025年之前，中國將有170座城市滿足城市大眾交通系統(tǒng)的規(guī)劃要求，這將是歐洲該類城市數(shù)量的兩倍以上?？梢灶A(yù)料，未來公共服務(wù)支出將成為政府支出的主體。1．政府公共支出結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大改變。酸雨、水資源不足、沙漠化等問題也是中國目前所面臨的迫在眉睫的問題，此外，中國在全球氣候變化上的影響也日益擴大，為中國未來的發(fā)展帶來越來越多的挑戰(zhàn)。4．環(huán)境惡化使能源問題雪上加霜。另外，縱觀整個危機后的 2008年，各類一次能源的平均價格也都明顯上漲。石油價格在 2008 年初也穩(wěn)步上升，7月突破每桶140美元關(guān)口，即便扣除通貨膨脹因素，這一數(shù)字仍是歷史之最。所以，未來中國城市化道路必須走資源節(jié)約型發(fā)展模式，提高能源利用效率，并加大能源消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高可再生能源與清潔能源的比重，走能源的可持續(xù)發(fā)展道路。根據(jù)2009年BP世界能源統(tǒng)計報告，%，%，%。據(jù)統(tǒng)計，而中國的這一數(shù)，約是美國的5倍，是日英德法及中國香港特別行政區(qū)的6~10倍，同期單位能源利用效率僅高于俄羅斯。因此，為了避免陷入類似日本式的陷阱，中國必須在未來20年內(nèi)加速推進城市化和工業(yè)化的進程。二．資源和環(huán)境約束：資源消費、資源價格及環(huán)境污染。3．金融約束從整體上限制了勞動力和土地等資產(chǎn)的資本化和貨幣化過程。這種功能的實現(xiàn)一方面取決于金融市場的可獲得性和便利性，另一方面即使有發(fā)達的金融市場，這幾乎也是不可實現(xiàn)的，因為農(nóng)民并不擁有最終的土地所有權(quán)。第一種方式，農(nóng)民自己使用土地，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，即用土地生產(chǎn)收入，這里的關(guān)鍵是市場交易權(quán)利必須完整，這意味著農(nóng)產(chǎn)品價格不能有任何管制，否則會阻擋收入的正常實現(xiàn)。如果不取消，將會限制中國的城市化進程，并對未來長期經(jīng)濟發(fā)展帶來不可忽略的負面沖擊。曾經(jīng)戶籍制度為中國制造業(yè)發(fā)展提供了大量廉價的農(nóng)村勞動力，并以此帶動了經(jīng)濟的高速發(fā)展。而農(nóng)民收入不高的原因不是他們沒有資產(chǎn)或財富，而是缺少一種有效的市場交易制度使農(nóng)民的資產(chǎn)變成資本，從而帶來穩(wěn)定的收入。因此，現(xiàn)代意義上的城市化進程在根本上應(yīng)該表現(xiàn)為一種貨幣化和資本化過程。未來中國城市化能否成功推進根本上取決于宏觀城市政策能否有效配合微觀主體決策，從而促進勞動和商品的跨地區(qū)自由流動、提高公共產(chǎn)品供給的效率。這種改變之所以可能出現(xiàn)的一個重要原因就是：小城市難以發(fā)揮城市聚集效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)無法大規(guī)模地調(diào)整，高效的服務(wù)業(yè)也難以形成，從而使得它吸納勞動力和創(chuàng)造新崗位的能力遠不及大規(guī)模的城市。另據(jù)估計，到2025年，~5億個就業(yè)機會，這將吸引富余勞動力流向城市。一般而言，城市人口增長的源泉可以包括原有人口的自然增長、新增長城市人口、城市擴張及流動人口。未來20年，可能將有81座新城市出現(xiàn)，累計人口近2700萬，%。在過去15年，中國出現(xiàn)了兩個人口超過1000萬的巨型城市（北京與上海），如果按照當前的速度發(fā)展，那么在未來20年里，中國將出現(xiàn)另外六個這樣的巨型和中型城市：廣州、深圳、天津、武漢、重慶、成都。2007年底，%，人口占全國人口的比重為9%，%和32%。國家應(yīng)加強經(jīng)濟適用房開發(fā)力度,把經(jīng)濟適用房的建設(shè)作為控制房地產(chǎn)市場價格和解決低收入住房的政策措施,并進一步完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機制,采取多種措施,擴大住房公積金制度的覆蓋面。對低度利用或未利用的私有農(nóng)地征收荒地稅等等。因此,為了使房地產(chǎn)投機活動得到有效地遏制,可以采用稅收這一“調(diào)節(jié)器”實現(xiàn)。首先,應(yīng)加強銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理,控制銀行對房地產(chǎn)投資的信貸比例,對開發(fā)貸款從嚴審批,嚴防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假信貸行為和個人住房貸款虛假按揭行為,以提高資產(chǎn)質(zhì)量,降低銀行風險。并且堅決打擊開發(fā)商的囤地和炒地行為,嚴格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)給了我們啟示,即政府在經(jīng)濟高速發(fā)展時,應(yīng)嚴格檢測地價變動,并控制對土地的過度投機炒作,政府應(yīng)當通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整控制商品房價格的不合理上漲,嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃,適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間,根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求,保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例,對所有出讓土地實行土地招、拍、掛制度。 對策建議隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展,人口的增加,城市化進程的加快,房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇,特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合,給未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。對于戶籍制度，一方面，要認識到戶籍制度的形成是一個歷史過程，不能簡單地取消，以免帶來社會震蕩，另一方面，戶籍制度改革又勢在必行。2．根據(jù)城市區(qū)域的不同狀況科學(xué)合理的選擇戰(zhàn)略道路新型城市化道路是以新的發(fā)展理念對城市化進程、速度、質(zhì)量、水平、方向做出選擇，它與新型工業(yè)化道路良性互動。圖41 城市化發(fā)展S型曲線根據(jù)上文所分析的結(jié)果，為了能盡可能的達到我們所期望的城市化進程，采取以下方法，或許可以得到我們所希望的效果。由此預(yù)計2020年全國城市人口規(guī)?？蛇_9億人。改革開放以來，我國城市化率呈現(xiàn)出一路加速增長態(tài)勢。美國地理學(xué)家對各國城市化發(fā)展歷程的軌跡研究發(fā)現(xiàn)是一條稍拉平的S型曲線。第4章 研究結(jié)論及對策建議在第二章中我們討論了我國城市化進程與房地產(chǎn)存在的問題，有了問題，相應(yīng)而來的就是問題的解決方法了，如何才能有效的解決城市化進程與房地產(chǎn)市場它們各自的問題以及之間的矛盾，是我們首要解決的難題。、%。，%。供應(yīng)方面，一季度，全國120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地積23488萬平方米，同比減少6%。 土地資源房地產(chǎn)的影響我國國土遼闊，土地資源總量豐富，而且土地利用類型齊全，這為我國因地制宜全面發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利條件，但是我國人均土地資源占有量小，而且各類土地所占的比例不盡合理，主要是耕地、林地少、難利用土地多，后備土地資源不足，特別是人與耕地的矛盾尤為突出。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)為國家提供了巨大的積累，成為建設(shè)資金重要來源，是國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)。我們可以把全世界不同特色的建筑風格和設(shè)計集中到一個樓盤給予展現(xiàn)，猶如一個建筑博物館，讓人們不用出國也可以了解世界。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將帶動人流的集中。因此，在城市建設(shè)中是開發(fā)利用還是給居民一片活動空間的矛盾就突現(xiàn)出來。目前城市土地的高價值性促使土地開發(fā)處于高密度和集約化開發(fā)中。這實際上意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的加息（考慮到利率上升幅度達到了150BP左右，），融資成本的上升可以比較有效地抑制住房需求，有利于遏制房價過快上漲。這些措施如果嚴格執(zhí)行都可以有效地抑制房價過快上漲，同時能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。筆者將這些政策區(qū)分為影響房地產(chǎn)供給和需求的兩類政策?！皣藯l”要求首次明確要求各地政府制定“房價控制目標”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價，標志著中央政府加強房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。從中長期來看，中國的人口結(jié)構(gòu)會在未來的五到十年繼續(xù)地推動資產(chǎn)價格趨勢性上升，中間出現(xiàn)波動都是不可避免的，但是趨勢是上升的。日本當初就是沒有這個城市化的空間了，90 年代日本城市化率已經(jīng)達到90％。日本當初主要的儲蓄者比例，就是35～54歲的人，在社會當中的占比，從60年代一直到70年代不斷地上升，80年代也上升，與此同時，家庭儲蓄也在不斷上升，達到23％。到了70年代末、80年代初，中國的人口政策有一個大轉(zhuǎn)彎，就是計劃生育政策，出生率明顯滑坡，急劇下降，現(xiàn)在為1％左右，就是10‰。第三，未來的投資可能會出現(xiàn)一個多元化的情形。解決問題的根本途徑在于科學(xué)分配市場化和保障性住房的分配比重以及城市的容積率規(guī)劃。隨著城市化進程的深入，一部分人會傾向想城市化較為發(fā)達，城市設(shè)施相對完善的大城市遷徙，一個城市的人口負荷越來越重，必然會導(dǎo)致資源的緊張與物價的攀升。突出表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移,城鎮(zhèn)化率的提高。 人口流動對于房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)的最終屬性是居住,與人口密不可分,人口存量結(jié)構(gòu)中的房地產(chǎn)購買力人口,人口的遷移和變動、以及住房自有率和居住條件的變化都會影響房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在當下無可厚非的成為了中國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對拉動國民經(jīng)濟起到了至關(guān)重要的作用。為杜絕官商賄賂，造成腐敗，新加坡一方面在基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)上實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部競爭，實行公平公正的市場競爭。在“花園城市”從理論到實踐的過程中，新加坡政府表現(xiàn)出了“主人翁”的態(tài)勢，包括必要的財政支出，制定的法律、法規(guī)，將部分不能繼續(xù)運營民營企業(yè)編制為國有公司這樣的政府行為。工業(yè)則由獨立的初始勞動密集型行業(yè)逐漸過渡到高附加值的資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進而發(fā)展到目前的信息產(chǎn)業(yè)知識密集型工業(yè)。為此新加坡達到了如下指標：在公寓型的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，建筑用地應(yīng)低于總用地的４０％；在每個房屋開發(fā)局建設(shè)的鎮(zhèn)區(qū)中應(yīng)有一個１０公頃的公園；在每個房屋開發(fā)局建設(shè)的樓房居住區(qū)，５００米范圍內(nèi)應(yīng)有一個１．５公頃的公園；在房地產(chǎn)項目中每千人應(yīng)有０．４公頃的開放空間。二是時序性,即在不同時代突出不同的關(guān)鍵。還吸引了世界各地許多游客前來度假，促進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，使旅游業(yè)為新興支柱產(chǎn)業(yè)。新加坡于1964年開始實施“居者有其屋”計劃，通過建屋發(fā)展局構(gòu)建公共屋，并在1968年使得購房者能夠使用中央公積金存款購房?？v觀整個亞洲，還沒有那個國家能像新加坡這樣將城市化進程的如此完美的與經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合起來，做到文化，環(huán)境，人文，經(jīng)濟的有機結(jié)合。歸結(jié)起來，經(jīng)濟發(fā)展與城市化的辯證互動關(guān)系中，存在著以下幾個基本的要素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科學(xué)技術(shù)、人口規(guī)模、政府行為。用通風和晚上熱補償技術(shù)降低住宅的熱損失等等。節(jié)能建筑區(qū)域建設(shè)成本一般增加了5%到10%。高于平均水平的建筑可能花費5%左右，但由于節(jié)能的優(yōu)化組合，每年可節(jié)省60%的營業(yè)費。盡管這里的商品價格比超市還要高（因為比超市商品新鮮），但仍十分受市民的歡迎，交易興旺。另外，垃圾分類一方面避免了資源浪費，大量的紙張、塑料、玻璃直接變成了工業(yè)原料；另一方面也大大地減少了需要處理的垃圾量，節(jié)省了費用。然而，科學(xué)技術(shù)在城市化的進程確實必不可少的。規(guī)劃局有權(quán)制止違章者的違章行為，若違章者不服可向法院起訴，法院則向規(guī)劃部門的上級查詢。在確定方案以后，進行公眾展示，進入公眾參與的第二階段，并邀請相關(guān)人士進行評論。首先是做出編制的決定，將規(guī)劃的目標、必要性等宣布給公眾。有效地避免了單調(diào)空洞，使得各個城市的發(fā)展結(jié)合的非常有生氣。他們擁有許多世界上高度城市化的城市，他們城市發(fā)展始終遵循一條規(guī)則：既要考慮市場競爭的原則，也要顧及社會公共利益的需要。無論城市化進程到何種程度，保持原先建筑本身的文化底蘊作為第一原則，必須成功實現(xiàn)舊城改造與城市現(xiàn)代化建設(shè)的有機結(jié)合，將城市化的進程和國家本身所具有的文化底蘊完美有效的結(jié)合。那么，歐洲各國究竟有何特點呢？第一，他們成功的實現(xiàn)了新城開發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時心情舒暢。由于各個國家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟體系中所處的地位不同以及實行的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導(dǎo)致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對于經(jīng)濟發(fā)展作用效果也很不一樣。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格居高不下。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。中國的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關(guān)系不清，職責不明。再次是社會保障制度。其次是就業(yè)制度。城市資源利用效率和城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴重、水資源短缺等；中小城市自來水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設(shè)施缺乏等。，城市化進程相對滯后1990～2006我國城市人口年均增長率(3%～4%)明顯低于一些發(fā)展中國家在經(jīng)濟高速成長時期的城市人口增長率(5%～6%)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱,有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構(gòu),其資金來源大多為挪用公款、貸款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。由于房地產(chǎn)的不可移動性及其保值增值性,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟一片看好的情況下,政府也鼓勵投資,銀行利率就比較低。買賣者自由出入。這種偏差越大,說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)部分越多或者說泡沫成分越多,反之越少。因此,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產(chǎn)生泡沫。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫,是泡沫的主要載體之一。這與中國城市化水平滯后有極大關(guān)系。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度,更能表明一個國家或地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。當前,中國東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約30%,有的甚至還不到30%。而在世界城市化進程中,大多數(shù)國家都以市場機制為主導(dǎo),其城市化進程表現(xiàn)為一種自然的漸進過程,都是由市場調(diào)節(jié)的,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。這說明,一方面,就全國而言城市化水平提高了,另一方面,農(nóng)村就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結(jié)構(gòu)的反差依然沒有解決,城市化速度滯后于“非農(nóng)化”速度。 2000年該份額為50%,比后者高14百分點。應(yīng)引起注意的是,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn)化而非典型城市化的道路,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動力成為農(nóng)村富余勞動力,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化,這會加劇中國城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。如果說工業(yè)化是城市化的動力源泉,那么在以知識和信息為主要特征的2