【正文】 Coolly (2012)對(duì)東南亞金融危機(jī)爆發(fā)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格與人均GDP、貸款余額進(jìn)行了向量自回歸分析，指出房地產(chǎn)價(jià)格將在貸款發(fā)放增加的6個(gè)季度內(nèi)上漲。Gale(2009)提出基于信貸擴(kuò)張的資產(chǎn)價(jià)格模型，認(rèn)為資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值是投資者運(yùn)用自有資金進(jìn)行投資所形成的資產(chǎn)價(jià)格，而當(dāng)投資者運(yùn)用借貸資金進(jìn)行投資時(shí)，由于投資者對(duì)借貸資金只承擔(dān)有限責(zé)任，他們更多地表現(xiàn)出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的偏好，因此會(huì)不斷推高資產(chǎn)的價(jià)格。2 文獻(xiàn)綜述Davis(2008)從借款人和銀行的角度出發(fā)，論證了房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)影響銀行的信貸規(guī)模。房地產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)，使得房地產(chǎn)貸款也相應(yīng)地在銀行的資產(chǎn)組合中引發(fā)乘數(shù)效應(yīng)，這將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)的加大。這一風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，對(duì)整個(gè)體系將造成巨大威脅。2008年9月巧日，以美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)為標(biāo)志，美國(guó)次貸危機(jī)惡化。s risk. When real estate prices continue to fall, real estate mortgage guarantee foundation will be weakened, and real estate financial risks is cumulative, once the outbreak, will expand rapidly, a large area of the financial turmoil. The main characteristic of this paper lies in the integrated use of knowledge of finance, statistics, theoretical analysis and empirical analysis, qualitative analysis with quantitative analysis, general analysis and specific analysis the way of bining analysis of real estate financial risks, the mercial bank loan balance relations empirical test with the theory of real estate prices, real estate prices is not content to get bank loans is granger cause test results, but set up a new variable, the real estate price and the bank loan and the relationship between a specific index of granger causality test again. Finally on the basis of test results, in the aspect of reading a large number of relevant literatures basis, put forward advice on how to prevent the real estate financial risks in mercial bank.2 Literature review Theory researchDavis (2008) from the perspective of the borrower and the bank demonstrates the real estate prices will affect the bank credit. The authors think that real estate price changes affect the borrower39。s fourthlargest investment bank Lehman brothers filed for bankruptcy protection for logo, America39。同時(shí)也很感謝我的母校提供了許多教學(xué)資源，圖書(shū)館有大量的資料可供查閱，還有學(xué)校購(gòu)買(mǎi)的各種數(shù)據(jù)庫(kù)，使我們查閱資料方便了許多，而且有現(xiàn)成的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可供利用，在實(shí)際操作中省去了許多麻煩。第六章 總結(jié)與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率處于領(lǐng)先水平，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但它們的差距正逐步縮小，且我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，存在多種影響因素，作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)“主力軍”，應(yīng)受到各個(gè)層面相關(guān)機(jī)構(gòu)的高度重視。就目前的社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)說(shuō)，它是與房地產(chǎn)行業(yè)毛利率成正相關(guān)關(guān)系。本章的研究結(jié)果可以歸納為以下幾點(diǎn)：⑴國(guó)家制定的宏觀政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收益狀況產(chǎn)生影響，若是是寬松的政策則有利于給房地產(chǎn)營(yíng)造一個(gè)良好的外部政策環(huán)境，刺激生產(chǎn)，毛利率提高；但若是國(guó)家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，防止社會(huì)資源配置更多的流向房地產(chǎn)行業(yè)而制定緊縮性的政策，則房地產(chǎn)收益水平就會(huì)下降，毛利率降低。如資本成本、原材料價(jià)格、用工成本、地價(jià)等都關(guān)系到房地產(chǎn)的成本水平的高低。（一）銷(xiāo)售價(jià)格社會(huì)上的有效需求增加時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可觀，消費(fèi)者會(huì)競(jìng)相對(duì)房地產(chǎn)做出購(gòu)買(mǎi)行為，隨之帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，行業(yè)毛利率提高；反之，社會(huì)有效需求不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，消費(fèi)者沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意圖，房?jī)r(jià)下跌，行業(yè)毛利率降低。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）（二）城市化城市化，也是人們通常所說(shuō)的“城鎮(zhèn)化”，它是指農(nóng)村勞動(dòng)人口向城鎮(zhèn)地區(qū)的轉(zhuǎn)移。（四） 對(duì)數(shù)字的偏好或風(fēng)水購(gòu)房者出于幸運(yùn)數(shù)字、風(fēng)水迷信的說(shuō)法，往往會(huì)偏好于與幸運(yùn)數(shù)字、風(fēng)水有關(guān)的房屋的購(gòu)買(mǎi)，而對(duì)那些帶有不好數(shù)字的房屋減少購(gòu)買(mǎi)，例如出于大眾的看法，現(xiàn)在的許多高層建筑取消了“19層”這一稱(chēng)呼，這在一定程度上也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率產(chǎn)生影響。在做出購(gòu)房決策時(shí)，人們通常會(huì)考慮交通是否便利、周?chē)h(huán)境如何、是否靠近市中心等因素，著重點(diǎn)不同，做出的購(gòu)買(mǎi)行為也會(huì)不同。三、 心理因素 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，購(gòu)房者的心理因素同樣是一個(gè)不可忽視的影響因素，它直接關(guān)系到購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿。（二）物價(jià)水平 房地產(chǎn)也可以類(lèi)似于一般商品，當(dāng)社會(huì)上整體物價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之上漲，這是因?yàn)樗褂玫慕ㄖ牧?、人工費(fèi)用、資本成本價(jià)格在提高，建筑成本增加，但與此同時(shí)，居民的工資并不會(huì)因此上漲，對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降，使得銷(xiāo)售收入和房地產(chǎn)毛利率下降。面臨此窘境，政府從2010年起陸續(xù)出臺(tái)了一系列控制房地產(chǎn)持續(xù)攀升的政策，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格開(kāi)始降溫，毛利率相應(yīng)有所降低。一、 政治因素 改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，各行業(yè)蓬勃興起，房地產(chǎn)行業(yè)也開(kāi)始發(fā)展。評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)發(fā)展的好壞通常從兩個(gè)角度來(lái)評(píng)價(jià)，一個(gè)是盈利能力，另一個(gè)是周轉(zhuǎn)能力。⑶中美兩國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的差值在2009年之前持續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)過(guò)20072009年的次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回暖，此后兩國(guó)的差距逐漸縮小。整體而言，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平高于西方國(guó)家（如美國(guó)）的發(fā)展水平，并且一直以來(lái)未被超越。從總體上來(lái)說(shuō)，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景是可觀的。第四章 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢(shì)毛利率水平的高低，可以反映一個(gè)企業(yè)的收益情況。（三）房?jī)r(jià)的主觀性不能真實(shí)地反映市場(chǎng)供求 我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)實(shí)行指令性計(jì)劃，其供給不能與真實(shí)的消費(fèi)者需求相配套。具體表現(xiàn)為：①房地產(chǎn)市場(chǎng)上的真正購(gòu)買(mǎi)者大多數(shù)是公有制企業(yè)，而私人由于受到個(gè)人收入水平、房?jī)r(jià)、福利政策等的影響，他們的購(gòu)買(mǎi)能力是極其有限的。二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題 （一）政府的干預(yù)引發(fā)的弊病 房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政府的宏觀調(diào)控，雖然在一定程度上有利于資源合理有效的配置，防止投機(jī)倒把的行為出現(xiàn)，但在一定程度上也產(chǎn)生了不少弊端：市場(chǎng)不能真實(shí)地反映供求雙方的意愿，導(dǎo)致市場(chǎng)上總是出現(xiàn)供大于求或供給短缺的現(xiàn)象。（三）房產(chǎn)價(jià)格整體持續(xù)攀升 我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升是多方面原因綜合的結(jié)果，如居民消費(fèi)需求增加、個(gè)人可支配收入增加、地價(jià)上漲、房地產(chǎn)行業(yè)暴利等。同時(shí)不可忽視的一點(diǎn)是，國(guó)內(nèi)資本投資占主要部分，在2015年高達(dá)3/4。房地產(chǎn)業(yè)的興起必會(huì)帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，整體改善全國(guó)各族人民的生活水平，進(jìn)而引發(fā)消費(fèi)需求，增加對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)，如此一來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)就會(huì)進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。租賃時(shí)有長(zhǎng)期租賃、短期租賃之分，亦可以單租、合租、群租等。國(guó)家享有對(duì)土地資源的所有權(quán)，利用體制政策、稅收、信息等制約著土地資源的轉(zhuǎn)讓權(quán)、使用權(quán)，這就屬于壟斷市場(chǎng)。（三）“兩只手”共同在操縱一只手指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，另一只手指政府的宏觀調(diào)控。（二）消費(fèi)水平具有顯著地域差異性由于房地產(chǎn)的地理位置是固定不變的，生產(chǎn)地亦即銷(xiāo)售地，不像一般普通商品一樣交易之后可以實(shí)現(xiàn)商品的位置轉(zhuǎn)移。它的價(jià)格形成是多方面的原因造成的。它指的是不存在兩宗完全一模一樣的房地產(chǎn)。由于結(jié)構(gòu)牢固、整體性能好，有些建筑的實(shí)際使用壽命要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)期使用年限。自1979年房地產(chǎn)體制改革以來(lái)，行地產(chǎn)行業(yè)的收益情況一路飆升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不斷，甚至有些人質(zhì)疑該行業(yè)是否是暴利行業(yè)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，城市土地用地必將出現(xiàn)嚴(yán)重緊缺的現(xiàn)象。而土地上的建筑物是通過(guò)在土地上打下牢固的地基，并深深地“扎根”與土地之中，因而才能牢不可破的固定于土地上。雖然表述看似存在很大的區(qū)別，但實(shí)則大同小異，不管說(shuō)房地產(chǎn)是一種商品，還是一種財(cái)產(chǎn)以及權(quán)利，但有一點(diǎn)是不變的，它是由土地以及土地上的附著物——房屋所構(gòu)成的一種物權(quán)或所屬權(quán)。第二章 理論綜述一、房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)指的是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，又可以稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。Ely Dahan等（2011）討論了單位成本變動(dòng)對(duì)毛利率的影響，理清了毛利率與預(yù)期回報(bào)之間的關(guān)系。嚴(yán)廣樂(lè)等（1998）對(duì)追求毛利率和保持價(jià)格系統(tǒng)穩(wěn)定性的臨界情況進(jìn)行討論，得出臨界毛利率的計(jì)算辦法，指出宏觀調(diào)控在臨界值確定過(guò)程的重要影響。劉欣偉（2002007）將毛利率作為分析經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，認(rèn)為企業(yè)可以根據(jù)毛利率確定投資方向和規(guī)模，然后從會(huì)計(jì)角度分析了毛利率的方法。楊楠（2006）通過(guò)VaR方法對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)收益的變動(dòng)特征進(jìn)行了詳細(xì)的分析。從土地利潤(rùn)角度結(jié)合具體數(shù)據(jù)分析了我國(guó)房地產(chǎn)收益情況。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)從1998年復(fù)蘇以來(lái)，在獲得長(zhǎng)足發(fā)展的同時(shí)，也存在著很多問(wèn)題，如房?jī)r(jià)過(guò)高、土地供應(yīng)過(guò)量、空置率居高不下、結(jié)構(gòu)不合理及投資增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢(shì)及其影響因素的研究畢業(yè)論文目 錄摘要 2第一章 緒論 7一、研究背景及意義 7二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 7（一）房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外收益研究現(xiàn)狀 8（二）房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)外毛利率研究現(xiàn)狀 8三、研究?jī)?nèi)容及研究方法 8第二章 理論綜述 9一、房地產(chǎn)的基本概念 9二、房地產(chǎn)的特點(diǎn) 10（一）位置的相對(duì)固定性 10（二）資源有限性 10（三）作用的多樣性 10（四）保值增值性 10（五） 用途的長(zhǎng)期性 11（六）變現(xiàn)難度大 11（七）獨(dú)有性 11三、 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 11（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段衍生出來(lái)的產(chǎn)物 11（二）消費(fèi)水平具有顯著地域差異性 12（三）“兩只手”共同在操縱 12（四）壟斷和競(jìng)爭(zhēng)并存的行業(yè) 12（五）買(mǎi)賣(mài)形式的多樣化特性 13第三章 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與問(wèn)題 14一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀分析 14（一） 房地產(chǎn)規(guī)模有增無(wú)減 14（二） 各地房地產(chǎn)發(fā)展步調(diào)不一 15（三）房產(chǎn)價(jià)格整體持續(xù)攀升 15二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題 16（一）政府的干預(yù)引發(fā)的弊病 16（二）市場(chǎng)交易主體行為不協(xié)調(diào) 16（三）房?jī)r(jià)的主觀性不能真實(shí)地反映市場(chǎng)供求 16（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏完善的規(guī)則體系 16第四章 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化趨勢(shì) 17一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化 18二、 國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的變化 18三、 國(guó)內(nèi)外毛利率的變化綜合對(duì)比分析 19四、 結(jié)論 20第五章 影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)毛利率變化的因素研究 21一、 政治因素 21二、 經(jīng)濟(jì)因素 22（一）利率 22（二）物價(jià)水平 22（三）居民收入水平 22三、 心理因素 22（一） 購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期 23（二） 個(gè)人偏好 23（三） 投機(jī)心理 23（四） 對(duì)數(shù)字的偏好或風(fēng)水 23四、 社會(huì)因素 23（一）人口 23（二）城市化 24五、 銷(xiāo)售狀況 24（一）銷(xiāo)售價(jià)格 24（二）銷(xiāo)售數(shù)量 24六、成本因素 24七、小結(jié) 25第六章 總結(jié) 26參考文獻(xiàn) 27致謝 28 南京大學(xué)畢業(yè)論文第一章 緒論一、研究背景及意義中國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)起飛階段，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必將帶動(dòng)也需要房地產(chǎn)行業(yè)的超前發(fā)展。也正因?yàn)槿绱?，本文從理論層面上系統(tǒng)分析近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利毛利率變化趨勢(shì)，并通過(guò)不同時(shí)期、不同地區(qū)的對(duì)比深入研究影響其變化因素，對(duì)我們以后研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景、盈利水平等具有重大而深遠(yuǎn)的意義。常虹（2011）圍繞凈利潤(rùn)率指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是否暴利以及降低房地產(chǎn)利潤(rùn)能否降低房地產(chǎn)價(jià)進(jìn)行了探討。于鳳光等（2008）根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特征提出了項(xiàng)目利潤(rùn)率修正公式作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)收益水平的指標(biāo)。高滋棠（2014）認(rèn)為毛利率分析要注意數(shù)字之后的質(zhì)量，要從行業(yè)整體和企業(yè)自身兩個(gè)角度分析經(jīng)營(yíng)狀況和毛利率的波動(dòng)。吳后寬（2011）從行業(yè)內(nèi)和跨行業(yè)兩個(gè)層面分析了毛利率和和收益水平的關(guān)聯(lián)程度，證明了采用毛利率作為選股指標(biāo)具有較好的識(shí)別度和實(shí)用性。三、研究?jī)?nèi)容及研究方法第一，定量分析法：在房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)毛利率這一指標(biāo)進(jìn)行定量分析可以進(jìn)一步對(duì)研究對(duì)象——房地產(chǎn)進(jìn)行量的細(xì)化，達(dá)到精確化研究，從而準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)、分析、研究，并做出對(duì)未來(lái)的預(yù)期。廣義上的概念是指土地以及定著于土地之上的各種房屋，包括居民樓、廠(chǎng)房、文化教育用地、商業(yè)大廈、倉(cāng)庫(kù)等，還包括與上述物產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益以