【正文】 阿門。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會受到血一樣的教訓(xùn)。連告都不知道要去告誰。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。　　　　我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h?！　　　∵@整個過程，也只不過是個大概，而已。謝謝各位。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。也沒見到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。這個備案就沒什么好多說了。甲方自己把監(jiān)理的活給干了?！　　　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了。而且還不敢計(jì)較這個。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。我就講個電的事情。也只有他們能搞定。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會有太大的麻煩。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。同樣是利用懸空期來做事。如果擔(dān)心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?！　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊?！　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的?！　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。這個話題非常敏感?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。這個價(jià)格申報(bào)一下就完了。　　　　現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊?！　≡诠こ烫崆笆┕ぃ`章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。嘿嘿，1放線、驗(yàn)線 這個就簡單的說一說吧。　　　　我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我個人沒明白過來這到底有什么效果。我只對客觀效果予以評價(jià)。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個樣子來。這是一個很瘋狂的概念。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。理解了這個，才能對銷售方面的各項(xiàng)政策有一個清晰的了解。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果?！　　　　　　　∫虼?，我們經(jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。　　　　　　　　在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項(xiàng)目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。而且得一步一步來。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的?！　”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。這個企業(yè)的老板氣得吐血。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。　　　　在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。這個也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。做個樁檢測的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。收人錢手軟，云云。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管?！　　　≠|(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。這得寫死我啊。但是沒法子。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的?！　　　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。要說這個圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。我個人無言以對?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西?！　　　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情?！　　　∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?！　　　∪朔啦块T屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。我不知道這個東西算啥。但是基本上沒人敢去辦。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就一筆帶過了。嘿嘿。你這個車是不能垂直起降的。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時(shí)那是非常正常的事情。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。就是雨水和生活污水要分兩條管排。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。我反正是被這個東西搞怕了。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上?！　　　槭裁次乙@么強(qiáng)調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。　　　　說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。嘿嘿）、管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。但是且慢。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少