【正文】 如果包括，應(yīng)從開(kāi)發(fā)成本中剔除。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 【 案例分析 17】 房屋裝修費(fèi)用怎樣確定？ 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào)）規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 （二）前期工程費(fèi)： 《 細(xì)則 》 第七條： 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“ 三通一平 ” 等支出。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 分析： (1)營(yíng)業(yè)稅計(jì)算： ①房屋總成本： 600000000＋ 7000 60000－ 1000 32022＝988000000元 ②平均單位成本： 988000000247。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 【 案例分析 16】 項(xiàng)目中含有拆遷安置房，應(yīng)如何計(jì)算清算收入和成本。如果當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定使用稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的免費(fèi)專(zhuān)用收據(jù)的，應(yīng)使用免費(fèi)收據(jù)。 （ 3） 貨幣安置拆遷的 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。 《 細(xì)則 》 第七條： 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。因此，在進(jìn)行土地增值稅扣除項(xiàng)目金額計(jì)算時(shí)，依照政府返還文件，用企業(yè)實(shí)際支出減除這部分返還款金額以后的差額計(jì)算扣除成本，也完全符合實(shí)質(zhì)重于形式的原則。對(duì)不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 【 案例分析 14】 地方政府、財(cái)政部門(mén)以各種名義給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的返還款在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？ 常見(jiàn)觀(guān)點(diǎn)： 觀(guān)點(diǎn)一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得的地方政府、財(cái)政部門(mén)的返還款，屬于政府補(bǔ)助收入，不屬于與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的收入。 （ 15000－ 5000） 】 ＝ 600萬(wàn)元 ②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?1000 ［ 15000247。所支付的土地出讓金為 1000萬(wàn)元。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證與審核 （一） 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ： 第七條：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （ 7） 審核納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用 ， 如天然氣初裝費(fèi) 、 有線(xiàn)電視初裝費(fèi)等收益 ， 是否按規(guī)定申報(bào)納稅 。 （ 3）審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。 對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的截止性測(cè)試，其目的主要在于測(cè)定被審計(jì)單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的會(huì)計(jì)記錄歸屬期是否正確：應(yīng)計(jì)入本期或下期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入有否被推延至下期或提前至本期。 （ 5）正確劃分預(yù)售收入與銷(xiāo)售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。 【 注：內(nèi)部控制是指企業(yè)內(nèi)部管理控制系統(tǒng)，即為保證經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常進(jìn)行所采取的一系列必要的管理措施。因此，這部分違約金收入不能作為與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的收入計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入，只能作為因違反經(jīng)濟(jì)合同而收取的營(yíng)業(yè)外收入處理。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 二、代收收入的處理 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 〔 1995〕 48號(hào) ） 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 可以看出：兩種方法計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大，主要原因是因扣除項(xiàng)目按可售面積計(jì)算分?jǐn)傇瓌t導(dǎo)致。 分析： 假設(shè)扣除項(xiàng)目的分?jǐn)傇瓌t按房地產(chǎn)可售面積計(jì)算分?jǐn)?。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 【 案例分析 9】 商住一體樓土地增值稅計(jì)算。 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。 （三）國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào)， 2022年 12月 28日。 （二）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅 [2022]21號(hào)，自 2022年 3月 2日起施行） 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。除土地開(kāi)發(fā)外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一，可以視為已經(jīng)竣工： ①開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案； ②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購(gòu)買(mǎi)方； ③開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 第十條 ：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 為了規(guī)范核定工作 ， 核定征收率原則上不得低于 5%， 各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際 ， 區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率 。 （ 3）企業(yè)交納土地增值稅時(shí)，借記 “ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交土地增值稅 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 等科目。 （ 2）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅，應(yīng)按以下方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理： 主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記 “ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 ” （房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）、 “ 經(jīng)營(yíng)稅金 ” （外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、 “ 營(yíng)業(yè)稅金及附加 ” （股份制試點(diǎn)企業(yè)）、“ 營(yíng)業(yè)稅金 ” （對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記 “ 應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交土地增值稅 ” 科目。 （出負(fù)數(shù)說(shuō)明上月繳多了，在當(dāng)月或以后月份預(yù)繳時(shí)沖減。 商業(yè)房部分實(shí)現(xiàn)收入 600萬(wàn)元；預(yù)收賬款：期初余額，800萬(wàn)元，退房款 100萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)收入 600萬(wàn)元，期末余額 100萬(wàn)元；老板以分配股利形式將一套價(jià)值 50萬(wàn)元的門(mén)市房轉(zhuǎn)到個(gè)人名下。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù) 《 稅收征管法 》 及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 （一）土地增值稅的申報(bào)與預(yù)繳： 四、土地增值稅的征收管理 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 ③ BT投資，收回的所有回購(gòu)款扣除支付給分包人的工程款以后，全額視為建筑業(yè)收入，按照 3%稅率繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 ② 在采取 BT方式進(jìn)行投資建設(shè)的過(guò)程中，負(fù)責(zé)建設(shè)的單位只負(fù)責(zé)建設(shè)、和資金的籌集，對(duì)所建資產(chǎn)不擁有任何產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 【 案例分析 6】 采取 BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎？ 分析： ① BT投資是由 BOT投資演變而來(lái)的一種新型投資模式，是 BOT的一種歷史演變。根據(jù)以上規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及建立在集體土地上的房屋的，既可以征收營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，也可以征收土地增值稅。 所以對(duì)銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房的行為不能征收土地增值稅 。 如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粦?yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。 注意： 關(guān)于銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施征稅問(wèn)題 ， 應(yīng)以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn) 。 有些地方前后做出不同的征稅規(guī)定，比如：遼寧?。? （ 1）遼地稅函 〔 2022〕 188號(hào) （已經(jīng)作廢） 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車(chē)位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)值的，視同銷(xiāo)售，征收土地增值稅。主要強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)：擁有權(quán)力、具有行為事實(shí)、取得經(jīng)濟(jì)收益。在土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的相關(guān)環(huán)節(jié)中，雖然契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，但如果土地使用權(quán)證沒(méi)有按照我國(guó)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律的要求辦理并發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，就不能在這一環(huán)節(jié)征收契稅。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 ② 對(duì)契稅問(wèn)題的不同理解。根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則和 《 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋 》 規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地使用權(quán)證由乙家直接辦給丙家。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 ② 土地使用者與國(guó)土部門(mén)簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，在未辦理土地使用權(quán)證的情況下，將其土地以轉(zhuǎn)讓或置換等方式轉(zhuǎn)移給另一家，由國(guó)土部門(mén)以“出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記”方式直接將國(guó)有土地使用權(quán)證辦理給另一家。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 （六）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問(wèn)題 《 關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證而轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的請(qǐng)示 》 （川地稅發(fā) 【 2022】 7號(hào)， 2022年 1月 15日） （ 1）土地權(quán)屬問(wèn)題的不同表現(xiàn)形式 國(guó)家稅務(wù)總局： 近日，我局在處理土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移涉及的稅收問(wèn)題時(shí)，遇到一系列轉(zhuǎn)移了土地使用權(quán)而未辦理土地使用權(quán)證的問(wèn)題。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 （ 3）參考政策： 《 安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓如何征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù) 》 （皖地稅政三字 【 1996】 367號(hào)） 黃山市地方稅務(wù)局： 你局 《 關(guān)于省旅游開(kāi)發(fā)中心轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)如何計(jì)征土地增值稅的請(qǐng)示 》 （黃地稅一字 [1996]第 136號(hào)）悉。但是，如果在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，只是沿用了原土地使用權(quán)人的名稱(chēng)，而土地的實(shí)際使用權(quán)人已經(jīng)發(fā)生變化，則應(yīng)視為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) — 土地使用權(quán)及地上建筑物。其中，對(duì)在 2022年 3月 2日之前雖未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地、并已投入資金開(kāi)始開(kāi)發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 （ 3）政策參考： ①《 山東省地方稅務(wù)局關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅土地扣除項(xiàng)目金額問(wèn)題的通知 》 （魯?shù)囟惡?[2022]30號(hào)） 各市地方稅務(wù)局： 近來(lái)有的市詢(xún)問(wèn)，企業(yè)利用投資入股的土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其在轉(zhuǎn)讓該宗土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)時(shí)，如何計(jì)算確定土地增值稅土地扣除項(xiàng)目金額。 土地成本＝ 30000000＋ 1350000＝ 31350000 ② 入帳憑證： 國(guó)稅發(fā) [1993]149號(hào)、財(cái)稅 [2022]191號(hào)：以土地、不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為； 《 征管法 》 二十一條， 《 發(fā)票管理辦法 》 第十九、第二十條：取得非營(yíng)業(yè)性收入不需要給對(duì)方開(kāi)具發(fā)票； 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 《 公司法 》 ： 第二十七條：股東可以用貨幣出資，也可以用 …… 非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資 …… 對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。 （ 1） A公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？ （ 2）房地產(chǎn)公司的土地入賬價(jià)值是多少，以什么為原始憑證？ 【 案例分析 2】 接受土地投資入股，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？ 稅收知識(shí)與經(jīng)濟(jì)效益成正比 分析： （ 1）根據(jù)財(cái)稅 [2022]21號(hào)規(guī)定， A公司是土地增值稅納稅人。 （ 3）關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 財(cái)稅字 [2022]21號(hào)： 因 “ 城市實(shí)施規(guī)劃 ” 而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定