【正文】 ，開發(fā)商自有資金已足夠推動(dòng)工程前期的啟動(dòng)，因此先期暫不考慮銀行貸款?？傆?jì)約：98,000=財(cái)務(wù)費(fèi)用本部分費(fèi)用主要包括開發(fā)商的辦公開支、人員工資、公關(guān)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)每平米60元。按照，400萬(wàn)/畝的土地前期費(fèi)用，㎡來(lái)測(cè)算：每平米占地面積的單價(jià)折合約為：4,000,000247。設(shè)計(jì)單位，HWCD（漢維），海外背景，設(shè)計(jì)理念新穎而不脫離現(xiàn)實(shí)，經(jīng)驗(yàn)豐富，眼光獨(dú)到。因此，在商城走下坡路的今天，原地重建，再次打造一個(gè)全新的商城，將商城的整體層次提高，很容易被廣大熟悉商城的百姓所認(rèn)同和接受。刨去這些，商城無(wú)疑是最適宜的選擇。自古從商之道，得地利者得先機(jī)，古今中外，莫不如是。而且這些人既然大老遠(yuǎn)的跑來(lái)，當(dāng)然希望能獲得最大的回報(bào)，能夠在最繁華的地方做生意是最有可能達(dá)成其獲利目標(biāo)的先決條件。畢竟能夠在商業(yè)氛圍最濃厚的地方占據(jù)一席之地，不說(shuō)是可以體現(xiàn)自身實(shí)力，至少?gòu)默F(xiàn)實(shí)的角度來(lái)講，每天的客流量有了保證。商城重建后，原先在商城內(nèi)經(jīng)營(yíng)的3500戶業(yè)主就會(huì)遇到重新選擇的問(wèn)題：是轉(zhuǎn)移陣地還是等待新商城的誕生?，F(xiàn)在的銀川，很多著名商場(chǎng)如東方商城、溫州商城甚至就是現(xiàn)在的銀川商城，都面臨著所售商品檔次低，同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等諸多的不利因素。因此，本報(bào)告就不再討論技術(shù)可行性，而只做市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的可行性分析。信心和實(shí)力始終貫穿在項(xiàng)目中，這是成功的不二法門，我們組合了精英團(tuán)隊(duì)來(lái)攻堅(jiān)堡壘，我們需要享受到勝利后的喜悅，我們正朝著這個(gè)目標(biāo)在前進(jìn)。我們操作商城項(xiàng)目，就是本著市場(chǎng)導(dǎo)向的原則，希望能做到引領(lǐng)市場(chǎng)的效果。l 商鋪面積、柱距、層高、通風(fēng)、采光 本案建成后將成為銀川市人氣最為旺盛的多樣化休閑購(gòu)物中心，具有濃厚的商業(yè)氛圍和休閑氣息。由于銀川為中等發(fā)展城市，目前大眾交通工具還是以自行車為主，本案在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中要將自行車停車場(chǎng)納入其中，規(guī)劃合理，既能方便停取，又可避免與外部交通產(chǎn)生沖突。所以，主樓體建議為透明頂部的通透設(shè)計(jì)，考慮設(shè)計(jì)中庭挑空，行人在中庭可仰望天空明亮的顏色，開闊視野，氣質(zhì)非凡，而且可以考慮設(shè)計(jì)在透明頂部開窗，達(dá)到通風(fēng)的良好效果。【平面規(guī)劃】平面規(guī)劃主要分地面部分、地下部分和其它部分來(lái)闡述。在整個(gè)照明系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，遵循明亮舒適、高雅堂皇的原則，普遍提高商城外立面的照明亮度，商城里面建議設(shè)計(jì)為玻璃透明頂部，燈光在晚上尤顯重要，通過(guò)多樣的照明手段，渲染出時(shí)尚現(xiàn)代的商業(yè)氣氛?！揪植恳蟆縧 立面 銀川商場(chǎng)相對(duì)周邊商廈，整體規(guī)模龐大，建成后將成為銀川市商業(yè)中心的顯著標(biāo)志性建筑物，其立面要求氣勢(shì)恢弘，建議引進(jìn)歐美現(xiàn)代建筑大氣、開放的特質(zhì)，富于發(fā)展、向上的構(gòu)思。我們就商城的這一部分設(shè)計(jì)提出建議。因此初步建議“銀川商城”建筑整體風(fēng)格為歐美地區(qū)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，大氣宏偉與簡(jiǎn)約時(shí)尚并存，建議在局部小范圍內(nèi)適當(dāng)用小細(xì)節(jié)表現(xiàn)民族文化特色，使其成為體現(xiàn)銀川風(fēng)貌而又符合現(xiàn)代流行趨勢(shì)、極具時(shí)尚感的形象建筑。五、項(xiàng)目規(guī)劃建議規(guī)劃是重中之重，規(guī)劃的好壞直接關(guān)系到了將來(lái)項(xiàng)目的銷售工作和開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理，在此我們建議做初步探討：規(guī)劃設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)【理念】“銀川商城”舊城改造項(xiàng)目在政府整體規(guī)劃中占有重要的戰(zhàn)略地位，原有的舊商城本身具有極高的知名度和重要的商業(yè)地位，此次重建，要將現(xiàn)代流行元素、時(shí)尚、前衛(wèi)融入新的“銀川商場(chǎng)”建筑品位中去，巧妙體現(xiàn)民族文化精髓所在，建議引進(jìn)歐美較為先進(jìn)的建筑表現(xiàn)形式與大型商場(chǎng)設(shè)計(jì)理念，結(jié)合銀川當(dāng)?shù)靥厣?，并與鼓樓南街已經(jīng)形成的風(fēng)格盡可能取得整體上的協(xié)調(diào)并突出，打造具有一流水平的商業(yè)、美食、休閑中心。分析本項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境，可以發(fā)現(xiàn)前面所總結(jié)的這些導(dǎo)致成功銷售的因素，商城項(xiàng)目基本都已具備，如有絕佳地理位置、有原先的品牌效應(yīng)、有政府的大力支持等。在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，進(jìn)行全世界范圍內(nèi)的這類資源采購(gòu)，是一件再普通不過(guò)的事了。我們銷售對(duì)象的定位，也正是由這些項(xiàng)目的共性和特性所決定的，基于此，我們認(rèn)為將項(xiàng)目的客層定位可以通過(guò)三個(gè)層次來(lái)表現(xiàn)：l 立足銀川本地市場(chǎng)；l 充分利用周邊區(qū)域的購(gòu)買能量；l 在全國(guó)范圍內(nèi)找尋重點(diǎn)區(qū)域（如溫州地區(qū)，有充裕資金和強(qiáng)烈的投資意識(shí)）進(jìn)行大力招商?！究偨Y(jié)及目標(biāo)定位】總結(jié)上述的這些因素，我們建議將銀川商城項(xiàng)目以銷售中檔商品為主，兼蓄部分中高檔商品，徹底擺脫過(guò)去的“臟、亂、差”形象，力爭(zhēng)將來(lái)的層次要超過(guò)現(xiàn)在的東方商城和溫州商城，成為區(qū)域零售和批發(fā)中心。另一方面，對(duì)于地處繁華市中心的商城，每天到這里逛街、購(gòu)物的人很多。【經(jīng)營(yíng)形態(tài)】經(jīng)營(yíng)形態(tài)能否適應(yīng)項(xiàng)目自身特性，對(duì)將來(lái)的銷售工作和經(jīng)營(yíng)管理都很有幫助。只有這樣，才是改變的最佳選擇。但隨著商城衰落的開始，商城在人們心目中的形象也越來(lái)越差。在這么多的因素中，我們主要還是考慮到以下幾點(diǎn)因素：【消費(fèi)能力】02年銀川市居民人均可支配收入在全國(guó)35個(gè)大中城市中僅排在倒數(shù)第三，從03年的收入水平來(lái)看，預(yù)計(jì)排名也不會(huì)有太大變化。下面就銀川商城項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、客層定位、分別做一下闡述。三、項(xiàng)目定位項(xiàng)目概念采購(gòu)，通常存在這兩種形式：一種是對(duì)如何成功操作項(xiàng)目沒(méi)有認(rèn)識(shí)，不知道該從何入手或者說(shuō)不知道這個(gè)項(xiàng)目該沿哪個(gè)方向走，因此去找尋世界范圍內(nèi)一些成功的、經(jīng)典的項(xiàng)目，希望能從中獲得啟發(fā)，比如華僑城在深圳開發(fā)的波托菲諾房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是不知道該如何定位，在去意大利的考察過(guò)程中，經(jīng)人指點(diǎn)，來(lái)到旅游勝地波托菲諾鎮(zhèn)，并為此地所吸引，進(jìn)而決定以該鎮(zhèn)為藍(lán)本，開發(fā)自己的項(xiàng)目?！记捌凇絣 區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃的重要性，商業(yè)的適度集中可以產(chǎn)生集聚效應(yīng)，有利于聚斂人氣。【成功銷售的原因】可以發(fā)現(xiàn)這些商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售成功，無(wú)外乎就是外部環(huán)境的支持和內(nèi)部運(yùn)做的科學(xué)性。然而，事與愿違，也就是在這不到一年時(shí)間內(nèi)，新開張的商場(chǎng)在經(jīng)歷了初期的繁榮后，都不同程度的出現(xiàn)了下滑，很多商場(chǎng)陷入了虧本的境地，中山西路，路在何方？究其根本，銷售成功的原因是：l 政策上的力度支持：政府為了做大做強(qiáng)呼市商業(yè)，選擇中山西路作為突破口；l 優(yōu)越的地理位置：全市乃至全自治區(qū)最主要的商業(yè)街；l 品牌效應(yīng)：該路在西北地區(qū)的品牌吸引了全國(guó)各地的大商家，如上海一百，北京王府井；l 市場(chǎng)的認(rèn)可：基于居民收入增長(zhǎng)的原因，本地和外地的客戶都看好呼市的消費(fèi)能力。2003年，中山西路上大型的高檔商場(chǎng)接連開工，預(yù)計(jì)到明年，在中山西路不到兩公里的路段上將有近百萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，其中光18家大型商場(chǎng)就要占去40萬(wàn)方的面積。它在當(dāng)?shù)氐牡匚唬拖喈?dāng)于北京的王府井，上海的南京路，這幾年來(lái)，隨著呼和浩特工業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)厣钏降奶岣撸艉秃铺氐南M(fèi)市場(chǎng)便成了眾多商家關(guān)注的焦點(diǎn)。在商場(chǎng)開業(yè)不足一年的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)格和租金水平就翻了一翻，開發(fā)商和業(yè)主取得了雙贏。所以，很多業(yè)主只對(duì)位置好的鋪位感興趣，而對(duì)于樓層高的，位置靠里的鋪位，很多的客戶抗性較大。原先，由于七浦路本身比較狹窄，而和其相交叉的河南路又是一條非常重要的南北向主干道，交通非常擁擠。曼哈的經(jīng)營(yíng)策略最主要的一條就是嚴(yán)格控制服裝品牌的引進(jìn)，不以價(jià)格戰(zhàn)作為競(jìng)爭(zhēng)手段?！紙?jiān)持專業(yè)特色〗專業(yè)店形式是將專賣店的“?！迸c百貨商店的“強(qiáng)”進(jìn)行有效結(jié)合的產(chǎn)物。廣場(chǎng)周邊各大商場(chǎng)林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不言而喻。一、項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目規(guī)模占地：㎡總建筑面積：㎡，㎡，㎡容積率：3覆蓋率：≥60%樓層地下2層，地面5層可銷售面積㎡二、項(xiàng)目概念采購(gòu)項(xiàng)目概念采購(gòu)，指可能在全世界或全國(guó)范圍內(nèi)同類地塊的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，尋找可行的開發(fā)模式，避免決策風(fēng)險(xiǎn)。在商鋪方面，產(chǎn)權(quán)出售型物業(yè)已在悄然升溫，而使用權(quán)的出售還是方興未艾，但從世界各地商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程來(lái)看，出售產(chǎn)權(quán)是發(fā)展的必由之路。銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的熱土。四、小結(jié)從本案的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析中可以看出，很多個(gè)案在最初期往往對(duì)市場(chǎng)的購(gòu)買力沒(méi)有很強(qiáng)的信心，因此除了采用出售使用權(quán)的方法以外，所制定的租金和現(xiàn)在成熟的商場(chǎng)比較也便宜不少。規(guī)劃不詳。由建發(fā)集團(tuán)開發(fā)，目前尚未開始拆遷。該案開發(fā)商的操作思路十分明確，在整體設(shè)計(jì)上參照大型商場(chǎng)布局，而在營(yíng)銷方式上則參照溫州商城的方法，無(wú)論是業(yè)種分布、租金價(jià)格、使用權(quán)出讓方式還是選鋪方式，都類似溫州商城，甚至于現(xiàn)在未定的管理等費(fèi)用也有意向仿照溫州商城。〖租金還原單價(jià)〗樓層租金單價(jià)（元/㎡正是由于和本項(xiàng)目相近，所以溫州商城能否經(jīng)營(yíng)成功對(duì)本項(xiàng)目也有不小的影響：如能成功，將會(huì)帶旺本項(xiàng)目西南角區(qū)域；如果失敗，同樣會(huì)影響這一區(qū)域的商業(yè)氛圍。溫州商城原定于2003年10月28日開張，但由于很多鋪位沒(méi)有轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓掉，開發(fā)商推遲到11月8日正式開張。至于出現(xiàn)有些鋪位的轉(zhuǎn)租租金低于應(yīng)繳商場(chǎng)的租金，是因?yàn)橛行┺D(zhuǎn)租金包含了這部分費(fèi)用，而有些并不包含。表中所列租金為優(yōu)惠后的租金。從東方商城內(nèi)的業(yè)主來(lái)源看，五湖四海皆有，除了本地業(yè)主外，來(lái)自陜西、浙江等地的業(yè)主也不在少數(shù)，其中很多業(yè)主同時(shí)購(gòu)買了多個(gè)鋪位的使用權(quán)。天）轉(zhuǎn)讓價(jià)格（萬(wàn)元）租金還原單價(jià)（元/㎡）1F沿街（市場(chǎng)巷）152520,53034,220內(nèi)部較差位置11146715,06019,160內(nèi)部較好位置192381026,01031,4802F較差位置344,1105,480較好位置91112,32015,0603F3,4204,1104F2,0503,010其它費(fèi)用：每個(gè)攤位每月交納管理費(fèi)用488元，每年遞增40元物業(yè)費(fèi) 3545元/月/攤位工商、國(guó)稅、地稅 每月290元/鋪位〖經(jīng)營(yíng)業(yè)主分析〗絕大多數(shù)鋪位已經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)手外地和本地比例：:1項(xiàng)目分析：東方商城于4年前開張營(yíng)業(yè)，當(dāng)時(shí)因只需交納2萬(wàn)元押金就可入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，門檻低，吸引了很多的小業(yè)主，迅速聚攏了人氣?！间佄粩?shù)〗每層200250個(gè)鋪位，共四層，總計(jì)鋪位數(shù)9001000。位置相距越遠(yuǎn)，可比性就越小，越是靠近，越是有參考價(jià)值，因此選擇地理位置相近的項(xiàng)目作為對(duì)手來(lái)分析，可以說(shuō)是理所當(dāng)然的。【經(jīng)營(yíng)業(yè)主和本項(xiàng)目定位客層相仿】本條標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)和前面一條標(biāo)準(zhǔn)有相似之處，銀川的客源有限，除了去外地招商外，銀川本地的經(jīng)營(yíng)業(yè)主們也是本項(xiàng)目主攻的目標(biāo)。金鳳、西夏二區(qū)開發(fā)社區(qū)型商業(yè)是比較現(xiàn)實(shí)的選擇，在興慶區(qū)，開發(fā)一些相對(duì)高層次的商業(yè)項(xiàng)目，能更好的鞏固其商業(yè)中心的地位，也能避免因人口的西流導(dǎo)致城區(qū)的空洞化和商業(yè)的衰落。目前由于銀川地區(qū)客戶的產(chǎn)權(quán)購(gòu)買意識(shí)還不強(qiáng)，不少產(chǎn)權(quán)商鋪的價(jià)格也脫離了很多小業(yè)主的心理預(yù)期，再加上量的集中，導(dǎo)致了去化速度較慢。但是在市場(chǎng)繁榮的背后，現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題仍然嚴(yán)峻。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分析和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)相同，銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也面臨著機(jī)遇和隱憂。居民收入增加，還有動(dòng)拆遷所獲得的補(bǔ)償，將會(huì)有越來(lái)越多的人有能力購(gòu)房，前提條件是房?jī)r(jià)不要漲得太離譜。鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起到的重要作用，政策上的有力支持是毋庸多言的。從03年的開發(fā)量來(lái)看，這種現(xiàn)象可能還要維持一段時(shí)間。目前銀川商鋪的銷售價(jià)格的漲勢(shì)和住宅價(jià)格相比也不遑多讓，下面兩張圖表是今年19月份銀川市不同地段的商鋪均價(jià)表：從第一張圖我們可以看出，繁華地段的價(jià)格走勢(shì)是穩(wěn)中有升，在相對(duì)平穩(wěn)中逐漸攀升到一個(gè)新的高度，9月份的價(jià)格和1月份的價(jià)格相比，已經(jīng)上升了2000元/㎡，上漲幅度達(dá)到了30%以上，并且隨著繁華地段可供開發(fā)的位置越來(lái)越少，這個(gè)價(jià)格水平將會(huì)很輕松地被突破?！窘?jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪的接受程度不高】多年來(lái)，在銀川做生意的業(yè)主習(xí)慣了進(jìn)入門檻低，投入不大的租賃方式。在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)階段是出現(xiàn)在租賃階段之后，而銀川現(xiàn)在正處在這兩個(gè)階段之間的過(guò)渡期，還是以租賃為主，但越來(lái)越多的產(chǎn)權(quán)商鋪開始出現(xiàn)在市場(chǎng)上，本項(xiàng)目作為大體量的產(chǎn)權(quán)商鋪推出后，將會(huì)對(duì)帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)商鋪市場(chǎng)的前行起到引領(lǐng)的作用。如果從銀川原有的一些商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，卻還是以租為主或者說(shuō)是出讓一定年限的使用權(quán)的居多。目前銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還只是處在整個(gè)發(fā)展歷程中較初級(jí)的階段，無(wú)論是市場(chǎng)的成熟度還是客戶的接受程度，都有很大的不足，綜觀整個(gè)銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)如下特征：【處于市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)渡階段】一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，能有多種的運(yùn)做模式供選擇，在銀川，也是如此。下表是2003年上半年的一些主要的開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)：開發(fā)指標(biāo)數(shù)值同比增幅開發(fā)總投資%住宅開發(fā)投資%開發(fā)施工面積㎡%住宅開發(fā)施工面積㎡120%竣工房屋面積㎡%銷售面積㎡140%銷售額150%住宅銷售面積㎡130%今年上半年，銀川的住宅開發(fā)繼續(xù)了2002年的勢(shì)頭，很多技術(shù)指標(biāo)再次創(chuàng)下了新高，但是一些以往就存在的矛盾還是很突出。開發(fā)指標(biāo)數(shù)值同比增幅全年開發(fā)總投資%住宅開發(fā)投資%竣工房屋面積㎡%銷售面積86萬(wàn)㎡%商品住宅平均售價(jià)1873元/㎡%從數(shù)據(jù)上看，銀川的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭之迅猛讓人咋舌，特別是開發(fā)的投入額增長(zhǎng)幅度之大更是驚人，%。銀川的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在西北地區(qū)名列前茅，除了政府的支持力度外，銀川良好的地理環(huán)境也使很多外來(lái)人愿意居住在這里，這也是支持市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要條件。進(jìn)入2003年，由于非典的影響和出現(xiàn)部分房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，在全市的開發(fā)投入進(jìn)一步擴(kuò)大的前提下，居民的購(gòu)買欲望卻呈現(xiàn)一定程度的萎縮態(tài)勢(shì)，空置率增加，銷售周期拉長(zhǎng)，都是實(shí)際存在，不可忽視的問(wèn)題，如何處理這些問(wèn)題，將對(duì)銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。以下是正在建設(shè)中的主要工程：l 石（石嘴山市）——中（中衛(wèi)）高速公路，這是貫穿寧夏南北的一條最主要的高速公路l 西環(huán)和北環(huán)高速路，將于明年動(dòng)工